电大资本经营性考任务1

经营性租赁合同

签订日期： _________年________月_________日 编 号：_________________________

出租方： （以下简称甲方）___________________________________________________

承租方： （以下简称乙方）___________________________________________________甲、 甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，按照平等互利的原则，经过双方协商，就乙方向甲方承租 特签订本合同。

一、租赁物概况

二、设备使用地点及工程项目：

本租赁设备仅限于在________________________________，用于_________________________。

三、租赁设备的所有权和使用权： 1、甲方拥有租赁设备的所有权。

2、乙方仅在租赁期内在本合同规定的范围内拥有该租赁设备的使用权。

五、租赁期限及租金结算方式：

1、自________年________月________日至________年________月________日止，租赁期满， 乙方将设备完好

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。

条件

1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录； 2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％； 3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；

4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；

5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。 特点

1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。

2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但

经营性抵押贷款资料清单

1.企业法人营业执照正副本（逐年有效审计记录） 2.组织机构代码证正副本（逐年有效审计记录） 3.税务登记证正副本（逐年有效审计记录） 4.银行开户许可证

6.贷款卡 年审通知书（贷款卡正反面复印在A4的纸上）

7.公司简介（包括企业发展情况，经营情况，股东构成，及股东关系） 8.公司章程（最新版工商部门变更通知书）

9.验资报告（会计事务所出具，含初次注册审计） 10.工商登记信息查询

11.公司法人及股东、实际控制人、身份证户口结婚证，如单身提供单身证明。（正反面复印在A4的纸上） 12.高管人员个人简历

13.法定代表人资格证明文件

14.其他各种批准文件、许可证、合格证、资质证（如有）

15.进三年的报表（要审计，不能使对税务部门的报表，需提供反应公司正常经营的报表）

16.近期财务报表（含附注，包含科目明细）

17.纳税申报表或缴税凭证（近一年及近期所得税/营业税） 18.公司名下及其法人、股东、配偶名下流水（一年） 19.未到期的借款合同或借据

20.人民银行信贷信息查询，中国人民银行查询（含借款企业、法定代表人、及其股东）

21.法人、股东、 名下所有固定资产证明（房产两证、行车证、复印件） 22.公司

XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。

第二章 贷款对象和用途

第三条 贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

第四条 贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需

求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益

信托经营性物业贷款租约风险的分析及防范

近年来，随着信托公司业务模式的多元化发展，经营性物业贷款作为一种新的融资类型备受市场推崇。经营性物业贷款一般是指银行等金融机构向具有合法承载主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营性收入作为主要还款来源的贷款。①实践中，经营性物业通常会存在租赁合同，在经营性物业贷款发放之前及贷款期间，实现抵押权时，会面临诸多法律风险。

一、信托经营性物业贷款租约风险的分析

（一）在向信托公司设定抵押之前，经营性物业已出租，且租赁期间超过信托贷款期限，出租人已收取绝大部分租金或则在租金较低，在此情况下，若信托公司实现抵押权，承租人既不行使抵押权，又不解除租赁合同，则作为抵押权人的信托公司将面临两难的困境，要么等到租赁期满，要么把抵押物拍卖或变卖。对后者而言，依据《担保法解释》第56条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。质言之，在抵押权实现后，无论信托公司还是其他受让人取得抵押物的产权，均不能自行与承租人解除或变更合同，因此，买受人可能因抵押物上存在期限较长的租赁合同而不愿购买。这势必削弱抵押作用的发挥，影响信托公司利益。

农村经营性集体建设用地流转特征分析

摘要：农村集体建设用地的流转目前处于“隐形交易”、无序交易的现状，不利于使农村集体建设用地转为成资本，阻碍了农村经济的发展，因而，了解农村集体建设用地流转的现状，对流转特征进行分析，并提出相关完善建议，对于提高土地使用效率，促进农村经济发展，提高农民收入具有重要的现实意义。

关键词：经营性集体建设用地；流转特征；分析 1.前言

随着统筹城乡发展政策的不断推进，农村集体建设用地在连接城市与农村的发展上发挥了关键性作用。在十八届三中全会强调了加快完善现代市场体系，建设统一开放、竞争有序的市场体系，就是要让市场在资源配置中起决定性作用。关于农村土地问题，着重提出建立城乡统一的建设用地市场，指出在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，使得农村建设用地市场化有了有力的政策依据。

然而，目前我国的农村集体土地制度是一种不公平也缺乏效率的制度安排，存在着产权主体虚置、权能不全等缺陷，

使得农村的土地不能进入市场进行交易，转化为财富和资本。而由于农村进城务工人员的增多以及农村土地整理的发展，使得城市房产供不应求以及农村建设用

律师从事经营活动问题浅析

[作者]湖南霆达律师事务所 谭法根

律师是否能够从事法律服务以外的经营活动，经过十多年的发展，已经渐渐清晰。但是，很多学法的朋友甚至主管部门的领导对此问题，都有不太明确的认识。现笔者就此进行简单的梳理，以明确之。

一、相关法条

（一）中华人民共和国律师法

1.1996年、2001年《律师法》未规定。

2.2007年、2012年《律师法》第二十七条规定“律师事务所”不得从事法律服务以外的经营活动。第五十条规定，律师事务所从事法律服务以外的经营活动的，由设区的市级或者直辖市的区人民政府司法行政部门视其情节给予警告、停业整顿一个月以上六个月以下的处罚，可以处十万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节特别严重的，由省、自治区、直辖市人民政府司法行政部门吊销律师事务所执业证书。律师事务所因从事法律服务以外的经营活动受到处罚的，对其负责人视情节轻重，给予警告或者处二万元以下的罚款。

（二）律师事务所管理办法

1.1996年《合伙律师事务所管理办法》第五条规定“合伙律师事务所及其律师”不得从事其它任何经营性活动。

2.2004年《合伙律师事务所管理办法》第四条第二款规定“合伙律师事务所及其

经营性项目的移交管理办法

1、 2、 3、

目的：规范经营性项目移交流程。

适用范围：地产公司委托物业公司向经营者办理交接房手续的项目（该项目不一定需要由物业公司进行物业管理）。 管理内容：

3.1.1由商运公司经营管理的商铺等场地。 3.1.2由物业公司经营管理的会所等场地。

3.1.3由地产公司签约、物业公司做运行配合的学校、幼儿园等场地。 3.2由商运公司运营管理的商铺类场地的移交

3.2.1 工作关系：

――地产公司向物业公司办理移交，并委托物业公司向商运公司办理交接房手续。

――商运公司委托物业公司进行物业管理，委托物业公司与地产公司办理交接房手续。

3.2.2移交的时间、移交的准备和移交：转《项目移交管理办法》，移交记录均为三方记录。

3.2.3移交标准：《项目移交标准》、物业公司、商运公司与地产公司的往来记录和约定。

3.2.4维修标准：地产公司与商运公司的约定文件、国家规范及施工合同、材料设备采购合同（特别是维修时间）。

3.2.5新建、改造工程：商运公司自行负责并承担费用，可委托物业公司或地产公司实施。

3.3由物业公司经营管理的会所类场地的移交

3.3.1工作关系：

――地产公司委托物业公司经营、向物业公司办理移交。

采用BOT融资模式建设非经营性城市道路的

探讨

（liuxs）

一、引言

经过过去十年的开发建设，南沙区的道路交通网络已经初步形成。但是随着《南沙新区发展规划》获得国务院的批复，南沙新区又将迎来新一轮的发展机遇，作为城市发展中起着基础性和先导性作用的战略性基础设施，现有的道路网络显然不能适应未来南沙新区经济、社会的发展需求，要实现“三年打基础、五年成规模、十年现新城”的总体要求，必须在最近五年内实现基础设施建设的重大突破，因此加快城市道路建设步伐显得尤为迫切。

要实现道路建设的跨跃式发展，必须解决资金和用地两大问题。对于用地问题，重点要解决用地指标和征地拆迁问题，用地指标已经得到国家政策上的支持，征地拆迁问题也可以通过提高管理水平和制度创新来加以克服。接下来就是资金问题，目前，我区道路建设的资金来源主要有：财政资金、土地出让资金和向金融机构融资，我区地质地貌特点（地质条件差、河网密布）决定了建设成本高、资金需求庞大，单纯依靠这三个方面的资金尚不能完全适应建设需求，需要积极探索利用社会资本进行城市基础设施特别是城市道路的建设模式。

二、非经营性城市道路面向社会融资建设的模式比较

目前，我国城市基础设施向社会融资比较常用的主要有BOT和BT

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浅议经营性现金流与财务困境的关系

作者：周海娟

来源：《中国管理信息化》2016年第05期

[摘 要] 随着我国目前经济下行趋势的持续，不少企业可能面临资金紧张、现金短缺等现状，企业的利益相关者们更加坚信“现金为王”的理念，其对担当企业“造血”角色的经营性现金流分外关注。本文在阐述了经营性现金流相关理论的基础上，进一步分析了经营性现金流与财务困境的关系。

[关键词] 经营性现金流量；财务困境；关系 doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016 . 05. 003

[中图分类号] F235.19 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2016）05- 0009- 02 0 引 言

随着经济的发展，企业间的竞争愈演愈烈，一个企业要想在变化莫测的市场中占有可观的市场份额，必须具备一定的“造血”能力和资金储备，以防止随时都可能发生的财务困境。由于现实企业中，财务困境的发生不是一个时点事件，而是企业长期财务状况不良导致的最终结果，