写字楼的营销思路

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合肥明亮博远房地产顾问有限公司所有，未合肥明亮博远房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。营销执行策略总纲项目定位战略思考目标理解策略架构报告背景自接触本项目到今天提报，时间相当紧，仅三周多时间。在之前的一周时间内，明亮博远已经应急完成提报前的筹备工作，内容主要有：?《独孤九剑---明亮博远写字楼营销秘籍》;?多次现场考察;?两次以上部门经理级产品沟通;?关于产品及市场的内部研究;?筹备销售团队及组织销售培训。本报告是基于对项目、所处市场环境及客户的深刻理解，是对本项目的长远思考。因为客户的成功，才是我们永远的桂冠！报告结构图目标理解?价格目标?速度目标?形象目标战略方向的思考?项目思考?市场思考?客户思考?信旺资源评估项目定位?属性定位?形象定位?案名?推广语策略指导下的执行?推广?展示?销售营销核心策略

?推广策略?展示策略?销售策略

目标理解价格目标| 速度目标| 形象目标

开发商目标目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行

明亮博远对目标的理解?短期内实现高价、高形象入市；?持续高速度；

?信旺品牌地产商在合肥的树立。???项目营销目标：价格目标

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合肥明亮博远房地产顾问有限公司所有，未合肥明亮博远房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。营销执行策略总纲项目定位战略思考目标理解策略架构报告背景自接触本项目到今天提报，时间相当紧，仅三周多时间。在之前的一周时间内，明亮博远已经应急完成提报前的筹备工作，内容主要有：?《独孤九剑---明亮博远写字楼营销秘籍》;?多次现场考察;?两次以上部门经理级产品沟通;?关于产品及市场的内部研究;?筹备销售团队及组织销售培训。本报告是基于对项目、所处市场环境及客户的深刻理解，是对本项目的长远思考。因为客户的成功，才是我们永远的桂冠！报告结构图目标理解?价格目标?速度目标?形象目标战略方向的思考?项目思考?市场思考?客户思考?信旺资源评估项目定位?属性定位?形象定位?案名?推广语策略指导下的执行?推广?展示?销售营销核心策略

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目标理解价格目标| 速度目标| 形象目标

开发商目标目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行

明亮博远对目标的理解?短期内实现高价、高形象入市；?持续高速度；

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世联—写字楼顾问业务经验 分享

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有，未经世联 地产顾问(中国)有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容。

写字楼开发项目必须关注的问题

Question >

世联认为成功的写字楼开发项目必须关注 的关键问题

核心要点 城市的经济发展水平和 产业特点 城市的总体规划 城市写字楼市场的特点 片区在城市中的占位 片区间竞争格局 项目与城市核心区的关系 考虑城市整体规划的弹性和动态调整 开发商的企业战略 短期现金流与长期收益的关系 跨越式发展与均衡式发展的关系 利润导向和品牌导向的关系 本项目与企业其它项目的关系

1. 城市写字楼市场发展 阶段的判断

1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

2.基于竞争的片区分析

3. 项目与企业战略的 关系

世联认为成功的写字楼开发项目必须关注 的关键问题

核心要点项目核心价值点 功能定位(可以考虑包含公寓的功能) 开发次序 写字楼与其它不同物业类型的关系

4. 产品策略

4.1 4.2 4.3 4.4

5. 商业部分的开发策 略

5.1 商业物业的定位

“财富中心写字楼”营销推广方案

（思路草案）

浙江裕兴不动产经纪有限公司

2005年1月

一、市场调研结论 （一）产业研究 工业

柯桥经济开发区现有工业企业近百家，工业构成以轻纺、酿酒、建材和仪表为主，中外合资项目发展迅速，位于城市中心区两翼的柯西、柯东两个工业园区开发已获较大进展，并正逐步成为开发区新的经济增长点。两个工业园区各项市政基础设施已经基本配套，来自美国、日本、英国、新加坡、香港等地的客商纷纷在园区内投资建设工业项目，墙煌建材、越隆纺织、中国绍兴酒城、永科热电、朗莎尔服装以及浙江小小企业总公司等一系列大型现代化工业企业已在园区内建成投产,目前又有浙江精工集团年产2000台高档无梭织机技改项目、中德合资钢结构生产线项目等一批重大工业项目落户于两个工业园区。 农业

近年以来，绍兴县大力发展“一优两高”（优质、高产、高效）农业，走农业供销、贸工

农一体化的路子，打破了封闭的自然经济模式，提高了农业产业化、集约化程度。同时，积极调整农业结构，坚持科技兴农，发展效益农业，初步形成了平原、山区、海涂各具特色的农业生产格局。 外贸

在对外贸易方面，绍兴县坚持以吸收外贸为重点、拓展外经为桥梁、发展外贸为目的的战略，努力营造良好的投资环境，着力建设轻

武汉写字楼投资回报率5%-6%左右高于一线城市

上半年，武汉全市写字楼空置率已经下调至18.2%,环比下降5%.而整个甲A级写字楼租赁也较活跃。戴德梁行策略发展顾问部商业部高级助理董事李慧敏表示，武汉的写字楼市场发展势头良好，未来五年全市优质写字楼物业总新增供应将达到204万平方米，租金在现有基础上仍将上涨56.6%,其投资回报率应该在5%-6%左右，高于一线城市的商业投资项目。因此，武汉写字楼市场投资潜力依然不容小觑。写字楼空置率进一步下降“未来五年全市优质写字楼物业总新增(包含销售和租赁)将达到204万平方米，其中租赁与销售的新供应量所占比例分别为24.6%、75.4%.”李慧敏表示，考虑到今年投入市场的一批新物业早已开始预先招租并取得一定成果，除去销售的部分外，预计未来五年总体招租量仍可达到7万平方米。众所周知，武汉商业地产市场近几年发展势头迅猛，写字楼市场也开始出现集中性供应，那这会不会导致写字楼市场供大于求，空置率上升?记者从戴德梁行上半年武汉房地产市场报告获悉，今年二季度的数据显示，空置率方面，全市写字楼空置率下调至18.2%,环比下降5%.写字楼租赁也较活跃。汉口沿江商务区吸纳量大增报告中指出，2006年-2012年上半年，建设

篇一：写字楼保洁服务工作标准

写字楼保洁服务工作标准

一．楼内卫生。

1．各楼层公共区域

（1） 地面：无废杂物、纸屑，无污迹，地毯平整、干净；

（2） 墙面：踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、水迹、斑点；

（3） 电梯厅：墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、灰尘、杂物；

（4） 垃圾桶外表干净，无积垢、臭味；

（5） 玻璃窗（玻璃、窗框、窗帘、窗台）明净、光洁，无积尘、污迹、斑点；

（6） 各种设施外表（如大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等）；表面干净，无积尘、污迹、斑点。

2．卫生间

（1）地面：无尘土、碎纸、垃圾、无积水、无尿迹、污迹（凡含酸性的清洁剂不允许洒落在地面上）。

（2）洗手池：池壁无污垢、无痰迹及头发等不洁物。

（3）水龙头：无任何印迹、污垢，光亮、洁净。

（4）洗手池台面：无水迹、无尘土、无污物。

（5）镜面：无水点、无水迹、无尘土、无污迹。

（6）烘手器：无尘土、无污迹、无污垢。

（7）小便器：无尿碱、无水锈印迹（黄迹）、无污垢、喷水嘴应洁净。

（8）恭桶：内外洁净，无大便痕迹、无污垢黄迹。

（9）手纸架：无手印，光亮、洁净。

（10）纸篓：污物量不得超过桶底2/3。

（11）壁面：无尘土、无污迹。

（12）顶板

青岛市写字楼市场调研报告

第一部分、项目宗地分析 第二部分、青岛写字楼市场分析

青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。

一、崂山商务区

崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。

崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。

崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。

1.1商务一区

项目名称 莱钢大厦 规划 动工时间/工程状况 竣工时间 占地面积20亩，总建筑面积7.8万2005年3月 2007年6㎡，酒店40500㎡，28层五星级酒在建

篇一：写字楼案例分析

写字楼案例分析—新保利大厦 建筑结构

外立面：大厦外立面有两种不同的处理方式。大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。

1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）

新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。

幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。

幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。

2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）

新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。

百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。据

篇一：办公楼保洁方案

保洁服务方案

按照要求,乙方需配备经过专业培训的员工和必备的清洁劳保用品，在清洁工作范围和项目明细内，按照工作程序、操作规程进行规范清洁(保洁)服务，并达到如下目标：1、使贵公司所属范围环境卫生符合国家和地方相关环境卫生标准。2、按照甲方公司的规范清洗、消毒，并接受甲方的监督。

3、按要求清洁率达到100％，满意率达到98％。（严格按照甲方公司的要求进行清洁，时刻保证清洁区域的干净整洁，有良好的职业操守，无投诉）。

二、管理的模式

乙方组建清洁组，并在甲方相关管理部门的检查与监督下，结合实际情况制定各种具体的规章制度、操作规程和服务规范措施，并付之实施和监督。

三、管理的设想 ．

以规范的管理和优质的服务为支撑点，以营造一个整洁舒适的工作环境为目的，在严格按委托管理合同的条款实现管理目标和服务承诺的基础上，我们将以更高的标准要求自己，在服务意识、服务标准、服务质量上将超越承诺，力求突破。

四、保洁人员岗位职责

1、现场主管职责

(1)负责完成制定清洁工作的计划及清洁用品的申报、保管及发放；

(2)负责完成制定保洁值班人员工作时间的计划(以及突击性、临时性调配)；

(3)负责对甲方指定区域委托保洁的技术指导，根据不同情况协助各区域保洁员做好保洁工

大冶国际金融中心写字楼

招 商 方 案

一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——背景价值、区位价值

项目位于罗家桥工业园区，毗邻欧倍莎国际商城、美吉特建材商城、华中矿产品交易中心及总部经济中心（政府职能部门准办公楼）和60000平米的市民广场。视野开阔，望城景致。离主城区一桥之隔，国道、省道交通便捷，至大广高速金湖高速口、罗桥高速口只需10分钟。是大冶市两大轨道交通出行的中心，距黄石火车站和城际大冶北站均只有5分钟车程；3.4米至5.4米别墅级层高、顶级的物业管理与公共服务，都将是本项目成为城市的文化和环境影响前瞻性的创新设计，将打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。

目标定位：定位国际金融中心，围绕金融做文章，突出金融品牌形象，打造智慧金融、科技金融的城市核心。

业态类型：金融投资理财中心、私人定制娱乐会所、别墅级情趣会所、健康中心会所（美容院、SPA、健身俱乐部）、高端连锁品牌月子中心、顶级特护敬老中心等。

二、项目市场分析及同业环境分析

楼盘名称 吉美特中亿商贸中心 联润商贸城 欧蓓莎商贸城 湖锦花园写字楼 大冶中心 租金（m） 2出售价格（元/m） 4400元/m2 8000~20000 5500元左右 6000