房地产开发工作流程图及全过程

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房地产开发工作流程图-地产项目全程流程图

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沈阳千缘房地产开发有限公司

房地产开发工作流程图

2003/6/17

一、 前期工作:

二、开工、工程管理:

洽谈、草签土地转让意向书

可行性调研

签订土地转让协议

市建委

设计任务书

立项书

1/500地形图、定线图 市土地储备中心 土地局 缴纳土地出让金

签订国有土地使用权出让合同

公司

前期可行性调研报告

市土地储备中心

土地招投标、入库出库

规划院

公司

设计院 平面图、鸟瞰图

双方合同、办证

公司

市建委 上报有关材料

可行性分析报告 市房地产开发领导小组办公室

建设项目通知书

详勘

初勘

公司 三通一平

勘察设计

上级综合材料

选址意见通知书

市计委投资处 计委年度预备计划指标函

产权产籍注销、拆迁批复 计划函

建设规划用地许可证

规划平面图

市规划和国土资源局

拆除公司

市勘测院

扩初设计、报批图

市计委

市财政局 土地使用证

市规划院 区、市房产局拆迁办

土地局 规划院

市土地局

缴土地出让契税 确定土地面积、缴土地登记费 勘测座标点

用地土地情况审查 市土地局地政、有偿使用申报

报批总平面、单体建筑设计图 建设工程规划许可证 市建委 规划院 缴纳基础设施配套费 综合规划管网设计 扩初设计审定通知单

设计院 卫生防疫审定(

浅谈房地产开发全过程质量管理

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浅谈房地产开发全过程质量管理

摘要:房地产行业在经济发展中占有非常重要的地位,作为近年来投资和消费的热点话题,一度成为了国民经济的支柱性产业。房地产业如何实现跨越式的、可持续的发展,必然成为制约企业生存的的重大问题。因此,房地产企业要加强开发和管理,保持高度的竞争力。提出房地产开发全过程管理,实现房地产项目现代化管理,增强企业的生命力。

关键词:房地产开发;全过程管理

根据房地产开发项目的复杂、系统特点,依据开发的时间顺序,可以将房地产开发分为几个阶段:工程项目的概念阶段、工程项目的设计阶段、工程项目的施工阶段以及工程项目竣工验收、交付使用阶段等。随着经济环境的不断变化和市场竞争的压力,许多的房地产行业已经步入了新的耕作时代,依靠战术方法已经不能满足发展的需要,只有专业化的分工、技术水平、管理办法的不断进步,才能保证经营企业达到利润最大化。本文基于各阶段的管理重点简单地对全过程管理进行论述。

一、全过程质量管理的含义

项目生命周期全过程质量管理主要是指一个建筑项目从立项决策、设计、施工以及竣工验收交付使用的全过程运行质量管理。全过程的运行质量管理就是对每一个阶段的工序都要做到严格的把关,质量合格后方能进入下一道工序。

二、项目各个阶段的

房地产开发项目全过程成本控制方法研究

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房地产开发项目全过程成本控制方法研究 作者:沈梅红

来源:《房地产导刊》2015年第06期

【摘要】本文主要对房地产开发项目全过程成本控制方法进行研究,阐述了成本控制的体系,然后从不同的实施阶段,说明了控制方法的具体应用。

【关键词】房地产;开发项目;全过程成本控制

目前我国的房地产开发项目逐渐向高层次、大规模方向发展,力求以较低的成本开发出满足市场需求的房地产产品。这是房地产开发商重点关注的问题,也是房地产竞争的关键因素,相关人员应重视房地产项目的成本管理和控制,确保其在投资决策阶段发挥重要的作用。现对房地产开发项目全过程成本控制方法进行研究,总结有效的控制方法,确保其能够合理应用。

一、房地产开发项目成本控制体系

在房地产开发商控制开发项目的成本过程中,应建立有效、严格的成本控制体系,其中的主要内容有组织系统、信息系统、考核体系。

(一)组织系统

开发商为了更加有效的对成本及费用进行控制,需要应用分级分方向的管理责任制,从而明确各部门的责任。这种方法能够形成成本费用组织系统,该系统具有一个管理权限,能够行使不同类型的责任[1]。在成本控制中,责任中心主要有两种:成本中心和费用中心。其中成本中心主要是指对成本和费用承担控制、考核责任的中心,比如投资控制部;

大连地产房地产开发手续详细流程图

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大连地区房地产开发手续流程图

修建性详细规划 办理建设用地规划许可证 1.网上下载并填报申请立案表(加盖公土地批复 消防选址批复 章);2.申请书和授权委托书;3.《建 详规批复图2份,用地红线设项目选址意见书》(复印件)、规划 附图一份 条件及附图;4.经营性项目提供《成交建筑单体方案审查 办理环评批复 确认书》(跨年度需结转);5. 批复的1.网上下载并填报申请立案表(加盖公章);2.申请书和 详规批复图、环评报告 详规图6. 国有土地出让公告7. 其它相授权委托书;3.《建设工程消防规划选址意见书》及附图 关文件。 (原件);4.具有相应资质设计单位提供的建筑总平面位 置图、平立剖面图二套(A4装订的蓝图2套)及电子文件(加 盖设计单位公章);5.彩色效果图和2套A4小样图(含电子 文件和加盖设计单位公章);6.其他相关文件 办理《国有土地使用权证》 人防规划设计条件 1.《行政许可申请书》及《行政 许可申请材料清单》;2.项目中建设工程规划许可证 标通知书;规划部门批准的详细1. 网上下载并填报申请立案表(加盖公章);2. 申请书和授权委托书;3. 批复的规划条件、 设计图,十层(含)

大连地产房地产开发手续详细流程图

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大连地区房地产开发手续流程图

修建性详细规划 办理建设用地规划许可证 1.网上下载并填报申请立案表(加盖公土地批复 消防选址批复 章);2.申请书和授权委托书;3.《建 详规批复图2份,用地红线设项目选址意见书》(复印件)、规划 附图一份 条件及附图;4.经营性项目提供《成交建筑单体方案审查 办理环评批复 确认书》(跨年度需结转);5. 批复的1.网上下载并填报申请立案表(加盖公章);2.申请书和 详规批复图、环评报告 详规图6. 国有土地出让公告7. 其它相授权委托书;3.《建设工程消防规划选址意见书》及附图 关文件。 (原件);4.具有相应资质设计单位提供的建筑总平面位 置图、平立剖面图二套(A4装订的蓝图2套)及电子文件(加 盖设计单位公章);5.彩色效果图和2套A4小样图(含电子 文件和加盖设计单位公章);6.其他相关文件 办理《国有土地使用权证》 人防规划设计条件 1.《行政许可申请书》及《行政 许可申请材料清单》;2.项目中建设工程规划许可证 标通知书;规划部门批准的详细1. 网上下载并填报申请立案表(加盖公章);2. 申请书和授权委托书;3. 批复的规划条件、 设计图,十层(含)

房地产业开发全过程细解

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房地产业开发(全过程细解)

第一章房地产业开发概述

第一节房地产业的概念

房地产是土地、房屋财产的总称。在我国,按照土地资源状况和土地利用总体规划,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房(写字楼)等建筑物及其构筑物,如铁路、桥梁等。

房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中,房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。

房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类:第一类是从事城市房地产开发和交易的,即所谓房地产开发,是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设;所谓房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第二类是从事开发经营成片土地的,即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后,依照规划对土地进行综合性的开发建设,形成工业用地和其它建设用地条件,然后转让土地使

用权或者转让、出租地面建筑物。

房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类:

第一类,也是通常的运作,即

房地产企业项目开发流程图

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第 三 部 分

建设项目开发程序及公司内部职能流程图

第一章 建设项目开发程序流程图

选址研究,寻找合作伙伴,签订合作意向,协议及合同书

测绘院钉桩,成果给设计人 许可证 批准书,评估项目建设用地地价

申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证 按规划设计条件征询意见表

到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产

开发手册

规划局审方案提出意见 1、到园木局申请伐树许可证

修改后送首规委审图 2、了解线路与供电局运行班协商

改造、移线方案

、煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调 4、到供电局业扩处申请用电报表,做正

会出市政会议纪要 式供电方案,申请临时施工用电,委托施工。

进行个体设计

领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

运用“营销策划展示设计系

房地产企业项目开发流程图

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第 三 部 分

建设项目开发程序及公司内部职能流程图

第一章 建设项目开发程序流程图

选址研究,寻找合作伙伴,签订合作意向,协议及合同书

测绘院钉桩,成果给设计人 许可证 批准书,评估项目建设用地地价

申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证 按规划设计条件征询意见表

到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产

开发手册

规划局审方案提出意见 1、到园木局申请伐树许可证

修改后送首规委审图 2、了解线路与供电局运行班协商

改造、移线方案

、煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调 4、到供电局业扩处申请用电报表,做正

会出市政会议纪要 式供电方案,申请临时施工用电,委托施工。

进行个体设计

领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

运用“营销策划展示设计系

房地产开发流程及手续流程

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单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

建风集团辽滨企业工程 知识培训房地产开发流程开发区土地规划建设局 办理相关手续流程图 建风集团

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

房地产开发流程 房地产开发流程四阶段: 一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段

四、项目销售及售后服务阶段

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

一、项目立项阶段投资机会研究 申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》

申请定点 申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件 申领《建设用地规划许可证》

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

1.1投资机会研究 首先对投资地区和投资环境进行研究、分析,

根据对自然资源的了解和市场情况的调查以 及对国家的经济政策和政治环境等情况进行 综合分析预测,找到最有利的投资机会,为 投资机会的选择提供依据

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

1.2 申领项目《选址意见书》 及《项目立项

房地产项目开发的整个流程图

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房地产项目开发的整个流程图

(大体上包括10个阶段)

特注: 建设部还有新规定-----套型建筑面积90平方米以下占70%以注:可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 【有拆迁回迁的,还要进行初步调查】注:行政审批: 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表),即环境评估。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 涉及部门 项目选址(第一步) 可行性研究(第二步) 特注:一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。