房地产投资失败的原因

湖北经济学院法商学院专科毕业（设计）论文

房地产投资过热的原因以及调控对策研究

摘要：房地产作为中国的支柱产业对中国的发展做出了不可磨灭的贡献，但是由于许多地方政府过度的依赖房地产事业，导致了大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。这种现象也使得整个社会产生了一种盲目的去追求房子的畸形心态。本文就是从分析房地产产业为什么会如此火爆以及在这些火爆背后的隐患，从而提出解决房地产过热的对策。

关键词：房地产、房价、改制。

进入到21世纪，中国房地产发展在房地产市场改革下开始迅速升温，房价也开始步步上升。2000年上海市区平均房价为3326元每平米，到了2004年这个数据已经上升到6385元每平米，而现如今2011年房价已经到了22432元每平米。上海只是中国房地产发展的一个典型的缩影。这样的涨幅对社会产生了一系列的影响，甚至产生了诸多社会隐患。

1，中国房地产行业现状

从上海的例子我们可以看到，中国房地产事业的发展速度的迅速，但是同样我们也得到了另一个信息，那就是现在的房价早已超过了人民的购买力，房地产商的过度炒作使得房价一直高居不下。虽然近些年来国家一直都出台一些限制令，在政府控制房价、调整

http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/c3a76f1ca300a6c30c229fd5.html http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/214b2a2de2bd960590c677a2.html

【2007年教材P153，例8-4】20×7年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记人投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：在建工程 14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000

业内人士——房地产内幕揭秘

处于对房地产行业的深刻了解，看两会代表热议房价。

感觉很多建议都是在敲边鼓，触不到问题的深处和痛处。现提供一些我所知道的房地产行业内幕，供大家参考。

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1、暴利问题

用“暴利”两个字来形容当前的房地产行业，看起来很过

瘾，但实际上掩盖了很多行业问题，容易对市场认识和高层决策形成误导。

房地产“暴利”是怎么构成的？我想澄清一下。

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任志强曾经说过，房地产利润率大约在25%左右。这个言论并不过分，如果仅仅从“利润率”来算，房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。

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问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。

举例，某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25%。

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我们推算一下这个项目的投资过程：

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1、假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首

期30%，实际上投入6000万元就拿到了土

投资性房地产公允价值计量对 企业财务状况的影响——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例汇报人：赵煜

昆百大A(000560)背景介绍(1)昆明百货大楼(集团)股份有限公司，创建于 1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企 业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月 发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证 交易所上市，公司主营房地产和商业。 (2)昆明百货大楼(集团)股份有限公司第五届董 事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了 议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成 本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》, 决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模 式变更为公允价计价模式。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(1)有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 (二)企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(2)采用公允

投资性房地产公允价值计量对 企业财务状况的影响——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例汇报人：赵煜

昆百大A(000560)背景介绍(1)昆明百货大楼(集团)股份有限公司，创建于 1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企 业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月 发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证 交易所上市，公司主营房地产和商业。 (2)昆明百货大楼(集团)股份有限公司第五届董 事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了 议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成 本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》, 决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模 式变更为公允价计价模式。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(1)有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 (二)企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(2)采用公允

浅谈房地产价格上涨原因

邓保林

（江西大江投资发展有限公司　３）３０００２

【摘　要】我国房地产价格普遍上涨，已经成为大家非常关注的问题，政

出台了一系列政策来调节房地产市场。对府也意识到问题的严重性，

于房价是高了还是低了，未来房价怎么走这类问题，单纯讨论是没有实

因为价格不过是供给方和需求方最大化自己利益的博弈过际意义的，

都对房地产价格上涨起程后的均衡价格。无论是供给方还是需求方，

了一定的推动作用。笔者就从供给和需求方面谈一下个人意见。【关键词】房地产；价格；需求；供给

近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，在个别城市甚至

成为大家非常关注的焦点。也使得房地产出现超常的膨胀速度，

行业成了宏观调控的主要对象上一。部分区域的房地产市场房价上涨过快，有的甚至表现出了偏离良性发展轨道的趋势，这是我们大家都能感觉到的。政府感到这种局面是不能再单纯靠市场这只

因为市场有失灵的时候，会出现很多问题，无形的手自身去调节，

不少西方发达国家都曾经得到过教训。于是，政府出台，一系列以稳定降低房价为目的的调控政策。有些地方房地产市场迅速发生了反应，房价得到一定程度的控制。但很多城市由于多方面的原因，房价受到政策影响较小。这里，我们所说的房地产价格，大体

究竟隐藏着上指的是市场价格。

保障性住房的效率与公平 11中美投资理财 王信超 113040918

内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。

关键字：保障性住房 经济适用房 公平 放宽申请 民生

一．现状分析

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 我们可以从以下一段数据

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业务经理（常驻杭州、长沙、成都、西安业务经理） 各1名办公室文员 车间管理人员 联系人：刘经理

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第 一 次课教学整体安排

授课时间 第 一 周 周 一 第 7、8 节 课时安排 2 授课题目（教学章、节或主题）： 第一讲 房地产投资概述 教学目的、要求（分掌握、理解、了解三个层次）： （1）能够正确理解和掌握房地产投资的概念、类型及其特点； （2）能够正确理解和掌握房地产投资分析的过程； （3）能够正确理解和掌握有关房地产投资价值、投资目标和风险知识及其应用； （4）能够正确理解和掌握房地产置业投资和开发投资的异同点。 教学内容（包括基本内容、重点、难点）： 【重点】 （1）房地产投资价值、投资目标和风险知识及其应用 （2）房地产投资分析的过程 【难点】 房地产投资价值、投资目标和风险知识及其应用 讨论、思考题、作业： 1．中国房地产业发展的周期性体现了哪些特点或规律？ 2．作为一名房地产投资者应该如何应对房地产业发展的周期性问题？ 参考资料（含参考书、文献等）： 1．《房地产投资分析》 刘秋燕 北京：北京大学出版社， 2004年 2．《房地产投资分析》 俞明轩，丰雷编著 北京：中国人民大学出版社 2002年 3．《房地产投资分析教程》 蒋先玲编著 北京：对外经济贸易大学 2005年 4．《商业地产

【考情分析】

最近三年本章考试题型、分值分布 年 份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合 计 2008年 5题5分 1题2分 4题8分 10题15分 2007年 5题5分 1题2分 3题6分 9题13分 2006年 6题6分 2题4分 4题8分 12题18分

【本章的特点】 ■是投资的基础 ■考题所占分值大

■理论性非常强，技术含量高 ■难度大 ■计算题多

【本章学习方法】

■必须听懂讲解，而且要多次反复听课

■必须把典型例题与历年真题搞懂，并独立再做正确 ■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用 ■建议最早开始复习，便于留出时间理解、体会与练习 ■必须保证这部分的学习时间

【主要内容】

第一节 房地产投资概述*

第二节 资金的时间价值及等值计算 第三节 房地产投资项目的现金流量* 第四节 房地产投资项目的财务报表*

第五节 房地产投资项目经济评价指标和方法

【09年大纲的修订】

■增加了第一节、第三节和第四节的内容 ■难度加大

第一节 房地产投资概述*

1. 投资的概念和类别 1.1 投资的概念

■是投资者以获取未