个人旧房转让缴纳土地增值税

旧房交易，需要缴纳土地增值税，您知道如何缴纳吗？希望本文能让您少走弯路。 一、两种类型、两种方法

1、通常来说，个人转让旧房，一般不需要房地产估价师的评估报告，而企业等单位转让旧房，则需要房地产估价师的评估报告。

⑴、《吉林省地方税务局关于土地增值税有关业务问题解释的通知》（吉地税函〔2007〕78号）规定：《吉林省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》( 吉地税发〔2006〕40 号)仅适用个人转让住房。纳税人转让其他旧房及建筑物（包括单独转让土地）的，仍按照《吉林省地方税务局关于印发吉林省土地增值税征收管理暂行办法的通知》（吉地税发〔2004〕85号）有关规定查实征收。

⑵、

《吉林省地方税务局关于印发吉林省土地增值税征收管理

暂行办法的通知》（吉地税发[2004]85号）第三条规定：对转让旧房的，按房屋的评估价格查实征收土地增值税。

二、个人转让旧房如何交土地增值税 1、住房

《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）文件规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

《长春市人民政府办公厅转发市房地局等部门关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展实施意

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股权转让中土地增值税需要缴纳吗

目前，通过股权转让的方式进行土地使用权、房屋所有权的转让是一种比较常见的方式。一些观点认为，这种方法可以很好的规避土地增值税的征收。那股权转让中土地增值税需要缴纳吗?赢了网小编将就这个问题为您提供以下内容。

一、股权转让中土地增值税需要缴纳吗?

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

如果转让的股权表现形式主要为土地使用权、地上建筑物及附着物的，需缴纳土地增值税。 二、股权转让还涉及哪些税种

如果转让方是公司，则需要涉及的税费较多具体如下:

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1、企业所得税

(1)企业在一般的股权(包括转让股票或股份)买卖中，应按《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发(2000)118号，废止)有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积金应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。

(2)企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企

上述转让行为是否应当缴纳土地增值税？如果缴纳，收入总额如何确定？

1.投资环节：

财税【1995】48号：企业以房屋建筑物或土地使用权对外投资的，不需要缴纳土地增值税。

但财税【2006】21号：自2006年3余日2日起，企业以房屋建筑物或土地使用权投资于房地产企业用于开发产品或房地产企业将开发产品用于对外投资的，不再免征土地增值税，但仍旧免征营业税。【思考】甲房地产企业将开发产品一座转作本企业办公楼使用，使用两年后，又将该办公楼作为投资投资于丙企业。

问1：上述投资行为是否免征营业税？

答：免征。

问2：上述投资行为是否免征土地增值税？

答：免征土地增值税。

开发产品与固定资产的区别：

（1）开发产品是为了销售开发产品

（2）固定资产是为了使用开发的产品

国税发【2009】31号：只要转作自用12个月后，才能视同固定资产处理。

使用：要么生产经营使用（确实）、要么对外出租

2、股权转让环节是否缴纳土地增值税？

答：国税函【2000】961号：股权转让只是股东结构发生变化，企业

资产的所有权仍旧属于该企业，不涉及所有权转移。

原则上，股权转让不需要缴纳土地增值税。

【思考】甲房地产企业拥有一块土地使用权，计划卖给乙企业。但必须缴纳营业税、土地增值税和企业所得税等。

为了避免缴纳

一、单选题

1.根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。 A.某人将自己一套闲置的住房出售 B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女

C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资 D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业 『正确答案』C

2.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。 A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让办公楼的事业单位 D.继承房产的子女 『正确答案』D

3.某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A

【解析】增值税扣除项目金额比例＝（5 000－4 200）÷4 200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

4.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

一、单选题

1.根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。 A.某人将自己一套闲置的住房出售 B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女

C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资 D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业 『正确答案』C

2.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。 A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让办公楼的事业单位 D.继承房产的子女 『正确答案』D

3.某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A

【解析】增值税扣除项目金额比例＝（5 000－4 200）÷4 200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

4.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

土地增值税培训

首先，欢迎各位同仁和纳税人来到县地税局组织的房地产税收交流培训会议的现场。

土地增值税涉及当前社会敏感的房地产领域，政策性强，计算复杂，清算难度大。掌握土地增值税相关税收政策，特别是掌握土地增值税扣除项目是做好土地增值税清算工作的关键所在，而房地产开发成本是计算土地增值税扣除项目的最关键的项目。今天，主要和大家交流的就是土地增值税相关政策规定和土地增值税清算工作涉及的房地产开发成本。

交流培训分以下二个部分：

一、土地增值税相关政策规定

二、房地产企业开发成本核算及重点关注的问题

土地增值税培训

第一部分 土地增值税相关政策规定

一、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

二、征税范围

（一）土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。

按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能

土地增值税清算税款鉴证主表

清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元 纳税人名称 项目名称 项目 一、转让房地产收入总额 其转让土地收入 中 转让地上建筑物及其附着物收入 二、扣除项目金额合计 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 其基础设施费 中 公共配套设施费 开发间接费用 按核定标准扣除的四项成本数 3、房地产开发费用 其 利息支出 中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 营业税 其 城市维护建设税 中 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税款 八、免缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、项目清算应补（退）土地增值税税额 十一、项目单位建筑面积成本费用

填表说明：

计算机代码 项目地址 行 次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2

土地增值税从1994年1月1日开始实施以来，一直被业内看作是 对房地产企业收益影响最大的税种之一。2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发 〔2006〕1台票187号)，明确从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。可以预见，对房地产企业来 说，进行有效的土地增值税税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。其实，尽管我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进 税率计算征收，即：增值额未超过扣除项目金额(基本等于项目成本)50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、末超过100%的部分，税率为 40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.但是同时，国家也相继制 定出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，可以达到降低土地增值税税收成 本、进一步提高投资效益的目的。在此，笔者为大家提供几个土地增值税筹划技巧。

一、巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划《土地

土地增值税清算表模板,税率公式自动获取。

土地增值税预测表项目名称： 计算项目 一、转让房地产收入总额1=2+3 转让房地产收入总额1 其中 货币收入 实物收入及其他收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 分类核算(按项目和普通住宅、 分类核算(按项目和普通住宅、非普通住宅区分 1、一期住宅 2、二期 -

二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+21 扣除项目金额合计4 13+16+ 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 其中 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 其他开发成本 3、房地产开发费用13=14+15 其中 利息支出 其他房地产开发费用

4、与转

土地增值税清算税款鉴证主表

清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元 纳税人名称 项目名称 项目 一、转让房地产收入总额 其转让土地收入 中 转让地上建筑物及其附着物收入 二、扣除项目金额合计 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 其基础设施费 中 公共配套设施费 开发间接费用 按核定标准扣除的四项成本数 3、房地产开发费用 其 利息支出 中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 营业税 其 城市维护建设税 中 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税款 八、免缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、项目清算应补（退）土地增值税税额 十一、项目单位建筑面积成本费用

填表说明：

计算机代码 项目地址 行 次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2