商业项目前期策划方案

大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容 1、市场调研分析

1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析 1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析 2、定位分析

2.1战略性总体定位 2.2商业定位 3、规划设计建议

3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计 3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计 4、业态组合规划

4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题 5、经济分析

5.1指标预算 5.2分析评估

前期策划第一步 市场调研分析

一、市场调研分析的主要内容 1、宏观市场分析

1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境 2、区域市场分析

2.1本市商业环境 2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围） 3、客户分析

1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析 4、消费者分析

1、消费结构研究

大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容 1、市场调研分析

1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析 1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析 2、定位分析

2.1战略性总体定位 2.2商业定位 3、规划设计建议

3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计 3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计 4、业态组合规划

4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题 5、经济分析

5.1指标预算 5.2分析评估

前期策划第一步 市场调研分析

一、市场调研分析的主要内容 1、宏观市场分析

1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境 2、区域市场分析

2.1本市商业环境 2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围） 3、客户分析

1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析 4、消费者分析

1、消费结构研究

河北卓达住宅集团

温塘项目前期定位策划报告

摘要：本项目前期总用地约500亩，其中征用土地347亩，租赁用地150

亩，租赁时间为70年。项目出售物业主要建设在征用土地上，包括度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等，容积率为0.6以上。租赁用地主要用于建设景观、酒店、会所、独栋/双拼别墅、小木屋别墅等，其中会所规划建筑面积约为6500平方米左右。

项目以“人与自然和谐共生”为主题， “健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求，打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳（托斯卡纳在欧洲是众盼所归的理想家园，托斯卡纳地区位于意大利中西部，拥有深厚的文化底蕴）风情社区。

作为占地百亩以上的大型度假社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现，建造townhouse要求的容积率低，建造成本较高，且能否被消费者接受还不能确定，入市有一定的风险性。鉴于此，拟定两个方案进行经济核算比较(只核算347亩征用土地的收益，租赁用地150亩不计入核算数据内)。

物业类型 多层度假公寓 迷你联排别墅 Townhouse 所占土地面积比例 方案一

房地产项目前期策划工作

一、市场调研

（一）城市发展PEST分析

1．城市发展政治环境（P） 1) 国家或城市发展宏观政策 2) 城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1) 城市建设状况 2) 城市产业发展

3) 城市经济实力（人均GDP） 4) 城市消费实力 (恩格尔系数) 5) 城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1) 城市人口及结构 2) 城市化水平 3) 基尼系数： 4) 人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1) 城市智力及研发水平

2) 新技术产品产值所占比重（%） 3) 社会劳动生产率（元,人） 4) 科技进步贡献率（%） （二）城市发展房地产总体环境调研

1．城市房地产市场现状特征 1) 城市房地产市场总体特征

a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测

a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资

河北卓达住宅集团

温塘项目前期定位策划报告

摘要：本项目前期总用地约500亩，其中征用土地347亩，租赁用地150

亩，租赁时间为70年。项目出售物业主要建设在征用土地上，包括度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等，容积率为0.6以上。租赁用地主要用于建设景观、酒店、会所、独栋/双拼别墅、小木屋别墅等，其中会所规划建筑面积约为6500平方米左右。

项目以“人与自然和谐共生”为主题， “健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求，打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳（托斯卡纳在欧洲是众盼所归的理想家园，托斯卡纳地区位于意大利中西部，拥有深厚的文化底蕴）风情社区。

作为占地百亩以上的大型度假社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现，建造townhouse要求的容积率低，建造成本较高，且能否被消费者接受还不能确定，入市有一定的风险性。鉴于此，拟定两个方案进行经济核算比较(只核算347亩征用土地的收益，租赁用地150亩不计入核算数据内)。

物业类型 多层度假公寓 迷你联排别墅 Townhouse 所占土地面积比例 方案一

目录

第五章安全、职业健康及环保策划 (3)

5.1 安全及职业健康管理策划 (3)

5.1.1 管理目标 (3)

5.1.2 组织机构及制度建设 (4)

5.1.3 生产安全责任制 (7)

5.1.4危险源辩识 (12)

5.1.5 安全控制重点 (19)

5.1.6 专项安全技术方案 (20)

5.1.7重大应急预案 (21)

5.1.8 职业健康管理 (22)

5.2 环境保护管理策划 (25)

5.2.1 环境影响及保护规划 (25)

5.2.2 组织机构及制度建设 (29)

5.2.3 环境保护技术方案 (31)

5.2.4文明施工管理措施 (34)

第九章风险识别与控制策划 (38)

9.1 风险识别与类型划分 (38)

9.1.1 合同条件风险 (38)

9.1.2 技术及工期风险 (39)

9.1.3 质量及安全风险 (40)

9.1.4 经营成本风险 (40)

9.1.5 设备物资风险 (41)

9.1.6 财务风险 (42)

9.1.7 法律风险 (42)

9.2 项目风险控制措施 (42)

9.2.1 风险管控组织机构 (42)

9.2.2 风险防范预案 (43)

9.2.3 风险控制措施 (44)

第十三章管理制度体系配套策划 (49)

13.1 项目采用的技术标准（规范）体系

房地产项目 前期策划报告模板

Part Ⅰ 第一部分 市场调研

一、城市发展PEST分析

1.城市发展政治环境（P）

（1）国家或城市发展宏观政策； （2）城市规划发展趋向分析。

2. 城市发展经济环境（E）

（1）城市建设状况； （2）城市产业发展；

（3）城市经济实力（人均GDP）； （4）城市消费实力（恩格尔系数）； （5）城市精神价值。

3.城市发展社会环境（S）

（1）城市人口及结构； （2）城市化水平； （3）基尼系数； （4）人均居住面积。

4. 城市发展技术环境（T）

（1）城市智力及研发水平； （2）新技术产品产值所占比重； （3）社会劳动生产率； （4）科技进步贡献率。

二、城市发展房地产市场总体环境调研

1.城市房地产市场总体特征

（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析； （2）城市房地产市场供求关系和结构分析；

（3）城市房地产区域特征分析； （4）城市房地产营销特征分析。

2.城市房地产发展市场主体特征

（1）城市房地产开发主体特征； （2）城市房地产产品特征； （3）城市房地产服务主体特征； （4）城市房地产消费主体特征。

3.城市房地产发展预测

（1）宏观政策对房地产市场的影响； （2）城市投资环境发展分析； （3）城市房地产投资趋向分析； （

房地产开发项目前期策划合同的要点

随着商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。

在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流，房地产开发项目前期策划随之产生，因此，前期策划合同的订立，是一个不能回避的法律问题。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念 房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。

房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程

房地产开发项目前期策划合同的要点

随着商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。

在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流，房地产开发项目前期策划随之产生，因此，前期策划合同的订立，是一个不能回避的法律问题。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念 房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。

房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程

附件1：

工程项目前期策划管理制度

一、工程项目前期策划书编制安排与主要内容 1、工程项目前期策划书编制工作的组织安排

各项目部要成立项目经理为组长，各业务部门负责人为成员的工程项目策划书编制工作小组，结合中标项目特点和重难点等特征，按照工程项目前期策划（模板）组织编制，要求正式工程开工前一个月内完成编制工作，并由项目经理组织项目部班子成员和各部门负责人进行自评审查，再次修改完善后报上级主管部门审查。

2、工程项目前期策划书包涵的主要内容 ⑴工程概况及边界条件； ⑵项目评估（重大风险评估）； ⑶项目总体目标策划； ⑷项目组织策划；

⑸进度计划（重大节点工期）； ⑹施工方案策划（重难点工程方案）； ⑺劳动力资源配臵策划； ⑻物资策划； ⑼机械设备策划；

1

⑽经营目标策划；

⑾质量目标策划（创优规划）； ⑿安全、环保、文明工地目标策划； ⒀信用评价策划； ⒁财务资金策划；

⒂项目文化建设与宣传策划； ⒃相关奖惩办法。

以上内容详见《工程项目前期策划书》编制模板。 二、工程项目前期策划书的评审实施区域联系与分级评审相结合工作机制

1、工程项目前期策划书评审区域联系工作机制

由公司区域分管挂牌领导组织区域内在建项目的项目经理、项目总工程师，以及