万科目标成本测算表

万科(全套)目标成本测算体系(示例)，非常值得学习！

万科?目标成本测算目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》万科目标成本的改进和完善方向：测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。01一、规划指标及建造标准对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。02二、跨期成本分摊1、地价的分摊全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可

万科(全套)目标成本测算体系(示例)，非常值得学习！

万科?目标成本测算目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》万科目标成本的改进和完善方向：测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。01一、规划指标及建造标准对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。02二、跨期成本分摊1、地价的分摊全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可

万科企业股份有限公司程序文件 名称 编号 VKCW03-25 版本 A/0 第 1页 共 10页 万科集团目标成本管理实施细则 编制 陈伟、程宇 更改 胡宏 审核 王文金 批准 刘爱明 生效期 2003年8月11日 万科集团目标成本管理实施细则

1. 目的

提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。

2. 范围

本实施细则适用于万科集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。

3. 职责

3.1 万科集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释

与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。

3.2 万科集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义

4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目

标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。

4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动

态成本月评估》。

4.1.3 《目标成本测

目标成本测算编制说明

根据总部下发的关于2011年全面预算调整意见（一下），经过总部各业务部门认真的审核，对审核结果提出的要求进行了二次调整

一、测算依据：根据报规图及现场部分施工图进行测算 二、价格依据：根据市场价及定额价进行测算

1、对总建筑面积进行了调整，新的报规图面积为172389.67㎡，二次上报目标成本测算按照新的面积进行测算

总建筑面积为172389.67平米，主体结构为全现浇剪力墙，断桥铝合金门窗，商业墙按玻璃幕墙考虑，外墙为暖色人造石。以下为建安成本的数据来源（按建筑面积算）

一、 土地成本：新增加的地块为两地，1圣灯公园按1：1比例补偿完我公司后还有约14亩需购买，2、另一块是敬老院地块有24亩需购买，按市场价200万/亩暂估土地款，共需7600万元。契税按土地款的3%计取，印花税按土地款的0.5‰计取 二、前期费用：

2.1.1可行性研究费含可行性研究报告费3万元，可研报告编制及评审费

3.64万元共计6.64万

2.1.5招投标代理费：原合同为28.5万（包括勘察设计场平监理和施工总

承包等）根据合同总每每增加一次增加5万，暂估增加2次10万元共计38.5万元此项费用暂定为甲方支会，待签订总包合同后再确定是否与总包

商铺 体主建安程费序工 号 三1◆ ◆

◆成本目 主项建筑体工费 程础工程基 费土工方 程护壁护坡 基础桩桩基 测检 费水 降结及粗构修装 混凝框架土 体 砌找平及抹 灰水 防防水料 其涂它门窗 工程单 元 入户门 门内户门窗 阳台、门 防门火公 共部装位修 大堂装修 电精厅梯修装

原指始

系标数程工 1量3851.7

价单(元 80)0价合万元( )415.6256 .00000 0.0 0.0000 .0000

可售方单8 3333.3

程量及工价说明单部分 基考虑在础小层中高土方方 延长量米根 班 #台REF!建 面筑 积筑面建 积建面积 防筑水积 面防水积面 建面积筑单 元 户数 数户 门数窗积面 防门火面积 堂面积 电大梯面厅积 # EFR #!RF! #REE! F#EF!R# ERF!#RE F! #RF! ER#EF! #EFR! R#EF #!RE! F20943 0400.00 54.200 000 37504 50. 0350 .0 5280. 420. 07◆

载静至三根(一少般总根为数1的%3)50元7/根 ，应变为总小根数20的%4,元0/(根般一60为4-0元/ )根 .0000 0.0000 .00 000.00 0

物业工作帮助

万科物业管理费测算指引

1. 目的

确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

2. 范围

适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。

3. 职责

根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算

4.7. 物业管理费测算公式为：

物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算

4.9. 列举法测算

4.9.1. 人工费用的测算

4.9.1.1. 组织架构的确定

4.9.1.2. 人工费用的测算。

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司过节费、其它。

4.9.1.3. 工资的测算（单位：元/月）。

人员工资构成表

单位：元

序号 名称 工资标准 人数

1 经理 工资标准×2 经理助理 3 行政管理人员

技术、维修人员5 保安人员 6 保洁人员

7 绿化人员×

8 其他人员×人数

/月）。

按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

4.9.2.

万科集团房地产开发成本核算及科目设置

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品

成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分

配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算

预算成本测算思路

工程预算成本测算思路： 1

首先应该是熟悉招标文件和图纸，这个时候要注意的就是有没有比较少见的材料及工艺，如果有，应该尽快准备好其材料价格或分包价格。 2

接下来是搜集材料价格，主要是大宗材料。

如商品砼及钢筋、水泥的价格（注意考虑税的因素），砖块的价格，这里要注意就是要看招标合同的要求，如果是总价合同，那么我们不仅仅是看到眼前的价格，还要关注材料的走势，这个时候要多问问长期合作的一些材料商，他们的材料价格信息比较灵通。多年的从商经验造就他们对材料市场的敏感。

另外也要多关注国家相关政策，也就是大环境的走向。很多城市的工程材料商都是当地的黑道垄断的，这样价格要高出市场平均价格的。

总之：这一关要多花点心思。要不然要出大错的啊，另外注意留点余量啊。 3

接下来就是确定那些人工价格，其实大家都知道，土建、安装定额里的人工费给那些清包工老板人家都不愿意做的，因为太低了，按照现在比较普通的都是由包工队清包劳务，按混凝土工，粉刷工，钢筋工，木工几大工种分包。

如果有长期合作的队伍，可以让他们看了图纸后给一个报价，一般来说他们都是报得很准的，按照经验。混凝土工主体阶段普通的框架结构一般是35元/㎡左右，包括基础主体混凝土，填充墙（一般基

测算公式

公式一：（来自现货人士）

生铁= 1.7* （65~66%铁粉） +0.5* 焦炭+300 钢坯= 生铁 +500~600 钢材= 钢坯 +250 公式二：（来自现货人士）

生铁=（进口矿价（63.5%印度矿）*汇率*1.17+港杂费30+平均运费140）*1.6+0.5*焦炭+其他400

钢坯=1.06×生铁价＋电人等成本400 钢材=钢坯+加工成本250

公式三：（来自上海期交所钢材期货推介会上某投资公司培训资料） 生铁=1.6*（65~66%铁粉） +0.5* 焦炭 钢坯= 生铁 +400 钢材= 钢坯 +200

目前生产的钢材成本 即原料价格按4月7日计算

公式一：生铁=1.7*655+0.5*1525+300=2176 钢坯=2176+550=2726 钢材=2726+250=2976

公式二：生铁=（64*6.8340*1.17+30+140）*1.6+0.5*1525+

投标报价成本测算方法

1、首先应该是熟悉招标文件和图纸啦，这个时候要注意的就是有没有比较少见的材料及工艺，如果有，应该尽快准备好其材料价格或分包价格。

2、接下来我一般是搜集材料价格，主要是大宗材料。如商品砼及钢筋、水泥的价格（注意考虑税的因素），砖块的价格，这里要注意就是要看招标合同的要求，如果是总价合同，那么我们不仅仅是看到眼前的价格，还要关注材料的走势，这个时候要多问问与我们长期合作的一些材料商，他们的材料价格信息比较灵通。多年的从商经验造就他们对材料市场的敏感。另外也要多关注国家相关政策，也就是大环境的走向。还有就是如果在北方的话，很多城市的工程材料商都是当地的黑道垄断的，这样价格要高出市场平均价格的。总之：这一关要多花点心思。要不然要出大错的啊，另外注意留点余量啊。

3、接下来就是确定那些人工价格，其实大家都知道，土建、安装定额里的人工费给那些清工老板人家都不愿意做的，因为太低了嘛：），按照现在比较普通的都是由包工队清包劳务，按混凝土工，粉刷工，钢筋工，木工几大工种分包。如果有长期合作的队伍，可以让他们看了图纸后给我们一个报价，这个东西一般来说他们都是报得很准的，按照我的经验。混凝土工主体阶段普通的框架结构一般是35元/m2左右，包括基础