怎么查商品房销售(预售)许可证

淮安市对于办理商品房预售许可证必须具备的条件

关于商品房预售许可办理相关要件、流程、依据等，现答复如下： 一、申请材料

1、预售商品房申请书; 2、商品房预售方案; 3、测绘报告;

4、建设工程规划许可证;

5、国有土地使用证（土地抵押银行需提供同意办理预售许可证明）; 6、施工合同; 7、施工许可证;

8、预售款监管信息反馈单; 9、营业执照;

10、房地产开发企业资质证书; 11、白蚁防治合同;

12、项目总平面图及分层平面图; 13、申请预售的每幢商品房施工进度证明（以现场察看为主，形象进度多层达二层以上、高层达四层以上且不少于总层数的1/4）和房地产开发项目手册记载内容复印件（核对原件）; 14、前期服务约定（样本合同最后一页内容，物管处认可）; 15、建筑节能环保。 二、工作流程

审批中心住建窗口接受企业申请→开发处审核→局领导审批→发放《商品房预售许可证》

三、承诺时限

1、申请材料不齐全或不符合法定形式的，当场或3日内一次告知申请人；

2、材料齐全，符合法定条件的，

商品房内购协议

甲方（出卖人）：

电话：

乙方（买受人）：

联系电话：

身份证（护照/营业执照注册号）：

通讯地址：

电子邮箱：

本项目报件名为：

推广名为：

乙方系具有完全民事行为能力的民事主体，因乙方自愿内购意愿需要。拟就在甲方取得项目房屋预售许可证后，按照本内购协议内容达成房屋买卖约定，乙方为就获得本内购协议项下优惠而与甲方自愿平等公开协商，达成如下协议内容，并依约向甲方支付认购金。

一、房屋坐落及价格

1. 市区街道项目

第幢单元号（以下简称该商品房），参考建筑面积平方米，参考套内建筑面积平方米；

2.该商品房单价为￥元/㎡，总价款为￥元。大写人民

币：。

3.上述面积仅为参考建筑面积，最终面积以具有资质的测绘单位出具的测绘报告面积为准（预测面积），优惠后建筑面积单价不变，总房款依据优惠后单价及预测面积计算。（注：预测面积与参考建筑面积不一致，不作为乙方的退换房理由）。

二、认购金缴交

1.乙方自愿在签署本《内购协议》的同时向甲方支付认购金人民币万元整（￥元整）。在双方签署正式的《商品房买卖合同》及补充协议后，乙方已付的

认购金自动转为购房款的一部分。

2.若因乙方原因导致《商品房买卖合同》未能订立的，甲方将不予退还乙方该认购金，本协议终止。

三、优惠权益

1.根据乙方实际缴纳

2014年新办理商品房预(销)售许可

序号1售房单位河南鸿茂装饰设计有限公司商丘市中原车城物流园有限公司商丘东华科技发展有限公司项目名称远洋新天地证号001房屋座落地点市长江路南侧、豫苑路西侧市民主路北、金桥路东神火大道东侧、凯东四街南80米市睢阳路东侧市中州路西侧、珠江路北侧市长江路南侧、豫苑路西侧市华商大道南侧、银河路西侧、华升路北侧文化路北侧、商永路西侧华夏北路西侧市天瑞大道西侧、团结路北侧、飞天路南侧示范路西、新兴路南2中原车城大商新玛特商丘东华国际广场水岳·蓝山00330054商丘伟鹏房地产开发有限公司0075商丘市国强置业有限公司国奥·相府0116河南鸿茂装饰设计有限公司远洋新天地0127河南信华置业投资有限公司商丘市建达房地产开发有限公司河南金居宜置业有限公司信华城一期0138时尚花园0179金居易安苏地现代城（2Ｂ）西风苑01810商丘苏地置业有限公司商丘市盛汇房地产开发有限公司商丘蓝英置业有限公司0201102312上海公馆031新兴路北、示范路西南京路南侧、上东一品西侧学院路（规划）东侧、宋城路北侧市长江东路与豫苑路交汇处13商丘名筑置业有限公司花样年华二期03214商丘建业住宅建设有限公司建业十八城03415河南鸿茂装饰设

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浅析商品房预售许可中的几个常见问题

——以成都市地方实践为例

一、可售与非售问题

根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。

预售的房屋首先应符合商品房的属性。然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。

根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括： （一）

一、《广东省商品房预售管理条例》第六条、第三十条

第六条 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

预售人有多个商品房预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户。

二、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房[2010]53号）

（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

三、《关于商品房预售款使用实施差异化管理的通知》（东建房〔2013〕35号）

一、商品房预售款实施差异化管理。根据房地产开发企业（以下简称预售人）的资质等级、诚信守法、在莞经营等情况，设定A、B、C三个监管等级。

商品房销售方案

公司名称（盖章）

年 月

日

表一 开发企业基本情况

开发项目基本情况

表二 销售项目基本情况

表三 单位（套）销售基本情况

表四 施工进度基本情况

年 月 日

表五 预售资金监管：

应说明事项基本情况

提示：本公司已在天津市房地产交易资金监管中心办理资金手续，签 署编号为：2010-K1638 号《天津市新建商品房预售资金监管协议》。

面积测算及分摊： 提示： 本公司已在天津市国土资源测绘和房屋测量中心办理新建商品 房前置测绘手续，领取房产面积测算成果。

公共部位和公共设施的范围： 提示：由企业按照设计要求自行说明。

住房质量责任承担主体和承担方式： 提示：由企业根据相关规定自行说明。

-5-

承诺书

根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发【2010】10号及住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》建房【2010】53号文件的要求，我公司承诺如下：

一、我公司保证在取得商品房销售许可证并进行商品房预售登记后十日内一次性公开全部准售房源信息，并开盘销售。

二、我

已预售的商品房可否查封

张某与开发商签订了预售合同，一次性付款购买了一套期房并到房管局办理了预售商品房的登记备案手续，工程竣工验收合格后，开发商按期将房屋交付给了张某，张某装修后搬进了该房，后开发商办理了房屋产权证，在张某办理分户产权的过程中，开发商因借款纠纷被某工厂诉至法院，根据工厂申请，法院查封了张某的房屋，并向房管局送达了不予办理被查封房屋产权过户手续的协助执行通知书，张某得知后即以案外人的身份向法院提出了执行异议，认为不应查封其正在办理过户手续的房屋，要求法院解除查封。

对张某的请求是否合理，有三种意见。

第一种意见认为张某就该房并未取得产权，大产证上开发商仍为所有权人，张某的损失可向开发商追偿，法院的查封正确。 第二种意见认为如张某与开发商合同合法有效，张某履行了付款义务且实际占有了该房屋，即取得了对该房的物权，而工厂与开发商之间仅仅存在债权债务关系，物权应优先于债权，应裁定解除查封。

第三种意见认为合同备案属于预告登记，张某对预售房进行了备案即取得了对抗第三人的效力，法院的查封应该解除。 评析

一、预售合同备案是否等同于预告登记

商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种

预售商品房抵押登记行为研究

简介：预售商品房抵押既关系到抵押人与抵押权人之间的关系，也关系到预售人与抵押人以及抵押权人之间关系问题，同时还涉及到预售商品房抵押登记问题。由于预售商品房抵押涉及到物权、债权等民事法律问题，抵押登记等行政法律问题，对于这些无论理论界，还是司法实务界，均存在一定争议。本文拟结合具体案例从预售商品房抵押登记行政行为，来剖析与之相关的民事法律和行政法律问题。 关键字：商品房，抵押，登记行为

在我国蓬勃发展的房地产市场中，随着房地产市场的日益规范，现房销售和期房销售已经成为当今最重要的商品房销售形式。期房也就是我们通常所说的预售商品房，即开发商将正在建设或者即将建设的商品房销售给购房人。预售商品房无论对于开发商而言具有重要意义。一个开发项目往往涉及到大量的资金投入，如果开发商在商品房竣工之前按照规定提前向社会出售，无疑可以把一部分社会闲散资金吸引到房地产开发中来，从而减轻开发商的资金压力。但对于购房人来说，他要承担一定的交易风险。同时，购房人在购房过程中也会因为购房资金短缺问题，需要对已经购买的预售商品房进行抵押从而获得购房贷款。预售商品房抵押既关系到抵押人与抵押权人之间的关系，也关系到预售人与抵押人以及抵押权人