长沙市房地产开发项目资本金管理暂行办法

重庆市房地产开发项目资本金托管协议

甲方(房地产开发企业)： 乙方(资本金监管银行)：

为了促进房地产开发项目工程顺利建设，根据《中华人

民共和国城市房地产管理法》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》、《重庆市房地产开发项目资本金管理办法》(以下简称项目资本金管理办法)、房地产开发主管部门与

________________________________分行签定的《重庆市房地产开发项目资本金委托监管协议书》，以及有关法律、法规的规定，经双方充分协商，现就房地产开发项目资本金托管达成如下协议： 第一条 概述

1、甲方委托乙方作为甲方_____________________________房地产开发项目的资本金的监管银行。

2、乙方按照《项目资本金管理办法》和《重庆市房地产开发项目资本金委托监管协议书》，监管本协议项下的项目资本金。 3、 为本协议所指的房地产开发主管部门。

第二条 本协议项下的项目 甲方拟投资项目情况如下：

项目

山东省地方税务局房地产

开发企业税收征收管理暂行办法

第一章总则

第一条为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及其他有关税收法律法规的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条在我省境内从事房地产开发的企业（以下简称房地产开发企业），应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税（城市房地产税）、车船使用税（车船牌照使用税）、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。外商投资企业（包括港、澳、台）暂不征收城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

本办法所称的房地产开发企业，是指进行基础设施、房屋等不动产的投资建设，并且销售开发产品或者转让土地使用权的单位。

第二章营业税

第三条房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产（以下简称“应税劳务”）应按规定缴纳营业税，计算公式为：

应纳营业税税额=营业额×适用税率

第四条销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用

房地产开发项目统计管理实施意见（试行）

第一章 总则

一、为规范房地产开发项目管理，提高房地产开发统计数据质量，根据《全国统计系统基本单位名录库建设维护与使用管理暂行办法》，《全国统计系统基本单位名录库建设维护与使用管理暂行办法实施细则》及相关法规，特制订本实施意见。

二、房地产开发项目按照“统一标准、分级审批、随批随入”的原则进行管理。

第二章 项目标准及审批规定

三、房地产开发项目是指房地产开发企业按照城市建设规划要求，立项审批（备案）并取得《施工许可证》后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。包括住宅、办公楼、商业营业用房和其他房屋建筑物（如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等）。

项目划分原则上以《国有土地使用证》为准，项目分期开发的，每一期工程作为一个项目填报。对于联建项目（两个或两个以上企业联合开发的项目），由获得土地使用权（或主要出资）的企业上报。

项目开工时间一般是指永久性工程正式破土开槽开始施工的时间，作为建筑物组成部分的正式打桩也算为开工。

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在此以前的准备工作，如工程地质勘察、平整场地、旧有建筑物的拆除、临时建筑、施工用临时道路、水、电等工程都不算正式开工。总体设计内的工程开工之前，

2012年长沙市房地产市场分析报告

2012年我市（含三县市）完成房地产开发投资1032.00亿元，同比增长16.36%。商品房施工面积7361.67万平米，其中新开工面积1824.23万平米，同比分别减少4.03%、21.65%；竣工面积1402.27万平米，同比减少3.41%。2012年长沙市（含三县市）累计批准预售1907.14万平米，同比减少5.25%；实现商品房成交备案面积1438.09万平米，备案金额851.70亿元，同比分别减少19.95%、12.45%。

PART 1 长沙地区房地产市场基本情况

一、新建商品房批准预售情况

表1 2012年长沙市新建商品房、住宅供应情况

小结：2012年全市商品房新增批准预售量同比减少5.25%，一季度新增量最低，四季度最高

2012年全市新建商品房累计批准预售1907.14万㎡，同比减少5.25%，其中住宅批准预售1482.36万㎡，同比减少16.07%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1334.70万㎡，同比减少2.67%，其中住宅批准预售1008.16万㎡，同比减少16.51%。从各区县情况来看，全年雨花区商品房新增批准预售量最大，岳麓区次之，

论房地产开发项目的风险管理

摘要：房地产项目是一项综合性、专业性、技术性极强的项目，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。因此，在房地产项目管理中，有效地识别风险，全面科学地分析评价风险，通过科学的管理防范风险，对于房地产开发商进行理性投资，以及对于我国工程咨询业和施工企业满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，促进房地产业健康有序发展都具有重大的指导意义。

关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理

1、房地产项目风险管理的基本理论

1.1 房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

房地产开发项目手册

信阳市房产管理中心

说 明

1．依据《城市房地产开发经营管理条例》和原河南省建设厅监制的《房地产开发项目手册》，制定本《房地产开发项目手册》。

2．房地产开发企业在获得开发项目（以取得国有土地使用权证为准）之日起五日内，到市房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册，定期报送房地产开发主管部门核验备案。

3．房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见记录在《房地产开发项目手册》中。

4．房地产开发企业应当下载《房地产开发项目手册》电子版，按季度如实填报，并于每季度末向市、县房地产开发主管部门报送项目手册电子文档（邮箱地址：）。

5．房地产开发企业应当在申领《商品房预售许可证》或资质延续前，将《房地产开发项目手册》并附有关凭证送房地产开发主管部门验核，《房地产开发项目手册》在验核后应当由验核部门签署验核意见，并加盖验核章。

6．房地产开发项目交付使用后，房地产开发企业应当

将《房地产开发项目手册》交房地产开发主管部门统一存档。

项目概况

项目编号 项目名称 项目地址 NO 开发单位名称

房地产开发项目操作流程

房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。

第一阶段 可行性研究决策阶段

项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。

1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取

得相关的正式资料。

2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘

查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。

3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具

体的时间安排等。

4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，

论房地产开发项目的风险管理

摘要：房地产项目是一项综合性、专业性、技术性极强的项目，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。因此，在房地产项目管理中，有效地识别风险，全面科学地分析评价风险，通过科学的管理防范风险，对于房地产开发商进行理性投资，以及对于我国工程咨询业和施工企业满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，促进房地产业健康有序发展都具有重大的指导意义。

关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理

1、房地产项目风险管理的基本理论

1.1 房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的