商业综合体改造项目

东京六本木新城-日本目前规模最大的旧城改造成功项目

2010年 05月 19日 18:56 广佛都市网

摘要：2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，由美国捷得，KPF等多家设计公司联合完成。它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体；具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。六本木将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。

六本木新城再开发计划结合了良好的艺术规划与开放空间设计，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，不但为居民提供了一处舒适宜人的都市生活、办公与休闲、购物空间环境，而且带来了一种新的都市设计思考方向。 1、六本木新城再开发计划简介

六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六本木六丁目地区。许多年来，这个地区的街道一直非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高。经过17年的不断努力，在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年4月开始建设施工，于2003年4月底完成。

六本木新城再开发计划以

以开封国际金融中心项目为例,通过了解项目概况及定位,就这一大型商业综合体的总体规划、建筑物形态及空间组织、建筑单体设计及交通设计作了详细阐述,以期为类似项目设计积累经验。

第3 8卷第 1 9期 2 0 12年 7月

山西建筑SHANXI ARCHI TECTURE

V0. .1 138 No 9

J1 2 1 u. 02

文章编号：0 9 6 2 2 1 1—0 4 0 1 0—8 5(0 2)9 0 0—2

商业综合体设计赵亭(.国电子工程设计院，京 1中北

徐晖

程赘10 0 0 0 0; 3总后勤部建筑设计研究院， .北京 1000) 1() 3

10 3; 2北京市住房和城乡建设科技促进中心，京 006 .北

摘

要-以开封国际金融中心项目为例，通过了解项目概况及定位，这一大型商业综合体的总体规划、就建筑物形态及空间组织、

建筑单体设计及交通设计作了详细阐述，以期为类似项目设计积累经验。 关键词：商业综合体，总体规划，单体设计中图分类号：U 4 T 27文献标识码： A

随着社会的发展，城市商业综合休这种建筑形式越来越多的北最长 1 1I, 8 1总用地面积约 36万 m。总建筑面积 3 . 1 . 16万 m, 44万 n, l地下 7

商业项目调查表

调查人：

审核人： 调查时间： 年 月 日

1/F 2/F 4/F 5/F 6/F 备注： 主力商家 平时：10:30—11:30 客流量统计 14:30—15:30 18:30—20:30 平时：10:30—11:30 经营状况 14:30—15:30 (提袋率) 18:30—20:30 业态比例 餐饮_ %, 休闲娱乐 人次 /时 %,购物 三、商圈环境 周边配套 交通情况 周边消费群 采用的促销 方式 该物业经营 特色 1. 备 注 2. 收集项目招商宣传资料，特别是招商手册； 搜寻项目的区位地图、项目总平、各楼层平面图； 在各楼标注所有商家、业态功能区、品牌分布。 18:30—20:00 人次 /时 人次 /时 15:30—16:30 人次 /时 人次 /时 人次 /时 人次 /时 人次 /时 节假日 12:00—1:00 15:30—16:30 18:30—20:00 节假日 12:00—1:00 人次 /时 人次 /时 人次 /时 人次 /时

%,其它 (请注明) ____________%

3.

大型商业综合体消防安全管理

首先，向大家汇报一下我对《大型商业综合体消防安全管理规则（试行）》的一些理解。

2019年11月28日，消防救援局印发《大型商业综合体消防安全管理规则（试行）》，共15章82条。

第一条为规范和加强商业综合体消防安全工作，推行消防安全标准化管理，落实单位主体责任，提升消防安全管理水平，依据《中华人民共和国消防法》《消防安全责任制实施办法》《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等相关法律法规，制定本规则。

注：大家请注意，本规则主要供大型商业综合体的产权单位、使用单位或者其委托管理单位遵照执行的规则，因此，我们在这里讨论规则只是《规则》应用的第一步，下一步或者说最重要的一步是让社会单位真正的熟悉掌握本《规则》并应用到日常消防安全管理工作中。

当然这是最理想的状态，近年来，我们一直强调落实单位消防安全责任制，也做了许多工作，比如“三自主，两公开，一承诺”等等，但在实际工作中我们还是不能脱离保姆式的消防监管，具体原因很多但不是今天我们要探讨的问题，这里就不多说了。其实，除去经济原因，社会单位就自身的消防安全工作还是很重视的，因为谁也不想着火，往往是不会管理，你想现在除《消防法》、《规范》和《条例》外，各种规定、规章、法规、

城市综合体案例分析2010-7

什么是城市综合体？

定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会

议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

现代城市综合体– – – – 所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上 聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等 开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有 开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制

– 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香 港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等

历史街区– – – – 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等

1、香港太古广场 2、深圳华润万象城 3、北京华贸中心 4、北京三里屯village 5、上海新天地 6、成都宽窄巷子 7、北京前门大街

1、香港太古广场 概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点， 面

目 录

第一章

项目概况

1. 项目概括 2. 项目定位 3. 设计理念 4. 背景简介 5.

目标市场定位

第二章 技术经济指标

1. 技术经济指标

2. 用地性质、现状、市政条件 3. 设计要求

第三章 设计原则

第四章 总体规划要求

1. 总体规划总则 2. 总体规划细则

3. 基地出入口及建筑出入口 4. 交通组织 5. 停车设计 6. 地基处理 7.

其它

第五章 建筑设计要求

1. 甲级写字楼 2. 五星级酒店 3. 商业综合体 4.

地下部分

第六章 结构、机电系统设计要求

1. 无障碍设施 2. 结构系统 3. 楼内交通

4. 采暖通风和空调 5. 设备系统和注意事项 6. 管道和排水设备 7. 电力供应

8. 防雷和接地系统 9.

安保系统

10.防火安全措施 11.通讯设备

12.智能写字楼设计 13.公共设施部分 14.项目经济成本要求

第七章 设计成果要求

1. 规划设计及概念设计阶段 2. 方案阶段 3. 初步设计阶段

4. 有关阶段的论证报告 5. 施工图设计阶段

6. 设计文件提交成果深度要求7. 规划设计成果的提交形式 8.

各设计阶段提供图纸时间

第一章 项目概况

1. 项目概况

1) 项目名称：**广场（暂定名） 2) 开发商：****集团有限公司

3) 基地位置：基

新时期商业综合体设计研究

商业综合体作为一种新型的建筑设计，早已经在当今的社会中广泛的使用，对于改善我国城市建设的各种问题有着重要的作用。本文旨在研究商业综合体设计现状，针对出现的问题提出相应的解决策略，为我国有关部门在商业综合体设计方面的进一步提高提供可行性思路。

标签新时期；商业综合体；设计研究

近几年来，各城市先后涌现了各式各样的商业综合体，这种新型的商业经营模式集办公、购物、餐饮、居住等功能于一体，具有多功能、高效率的特点。但由于其自身的建筑面积大、人员密度大、功能多等特点，使得其建筑设计的复杂度和难度加大。本文主要研究商业综合体存在的必要性，分析商业综合体设计存在问题，探讨商业综合体设计策略，为我国有关部门在商业综合体设计方面的进一步提高提供借鉴。

一、商业综合体设计存在问题分析

商业综合体设计模式在我国发展中也是越来越成熟，经济实力较强的城市早已经加大了对于商业综合体的建设。但是，又由于过度盲目追求商业综合体建设速度以及规模，在实际的商业综合体建设过程中，出现了很多的问题。总体来讲，商业综合体设计存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，整体性有待改善。整体性缺乏主要体现在在实际的商业综合体设计过程中，设计人员没有注重商业综合体系统性，导致商

官网：http://www.sidd.com.cn/

商业综合体设计方案

项目名称：广州黄埔印象旧街区改造 项目地点：广州，黄埔 项目面积：10325㎡

参与设计：吕道伟、赖科、卢世磊 项目策略：刘星村

服务范围：项目策划及定位+空间整体包装设计+施工指导

项目类型：三旧改造设计/旧厂房设计/商业规划设计/休闲文化商务配套/精品酒店/SOHO办公

设计单位：空间印象

黄埔印象，位于广州黄埔东区。这是一个典型的先定位正确后达到空间设计精彩的案例。 他设计的独特之处，并不是在改造黄埔印象原有的两栋旧楼，而是空间印象利用策略型设计+360°视觉管理，做了一个综合性的休闲街区定位，很好地平衡了政府方、投资方和市场的关系。通过挖掘区域的时代精神，结合政府的发展政策，用最适宜的成本，打造了新的商业聚合点，填补了当地缺乏商业聚集中心的缺口。

改造方案出来后，自然是政府、投资方、市场三方皆大欢喜。项目围墙还没打出，铺面已经预订一空。几个月后，政府也下来红头文件：黄埔印象被评为黄埔区国家电子商务示范基地……

财富广场运营管理

（上半部.分讨论稿）

第一部分：物业管理岗位职责 物业经理岗位职责——

年月日实施 上级主管 版次：第一版 总经理 招商部 第1页（共1页） 职责描述 关联部门 物业经理 物业经理职能描述： 1、负责财富广场物业管理。 2、熟悉有关物业管理的法规和政策，负责贯彻实施公司各项规章制度。 3、制定物业公司年度、月度、周工作计划，按时提交。 4、负责检查、监督各项制度、流程的执行情况，认真做好工作检查、抽查。 5、对客户的投诉尽量马上上报处理，避免与客户发生争执。 6、负责检查、监督部门日常工作和维修、安全、消防工作。 7、负责部门员工的日常培训工作；营造部员良好的精神面貌和积极向上的工作心态。 8、配合招商部进场装修方案审核、装修过程监督；撤场相关手续办理。 9、检查、监督保安部（维修部）、保洁部的日常工作。 10、按时报检财富广场电梯维护及中央空调维护、检修。 11、突发事件上报、处理。 12、直接对总经理负责，协助招商部做好催缴租费及其它临时性工作。 物业部负责人阅签： 阅签日期：_______年____月_____日

水、电维修员岗位职责——

年月日实施 上

附件3-8/附件9

万达商业综合体租赁面积计算原则

【用途】3-8用于合同签约/9 用于签署租赁决策文件

1 租赁面积构成

租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成 1.1 主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成：

a，各区域的套内建筑面积。

b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。

c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。

1.2 步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。

1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。

2 租赁面积计算原则

2.1套内建筑面积

外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。

对要求单独设置地下卸货区