万科集团融资成本

万科企业股份有限公司程序文件 名称 编号 VKCW03-25 版本 A/0 第 1页 共 10页 万科集团目标成本管理实施细则 编制 陈伟、程宇 更改 胡宏 审核 王文金 批准 刘爱明 生效期 2003年8月11日 万科集团目标成本管理实施细则

1. 目的

提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。

2. 范围

本实施细则适用于万科集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。

3. 职责

3.1 万科集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释

与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。

3.2 万科集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义

4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目

标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。

4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动

态成本月评估》。

4.1.3 《目标成本测

企业战略管理结课论文

题目：万科集团的企业战略分析 年级： __________ _____ 姓名： 学号： 日期：

万科集团企业战略分析

一、 公司简介

万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒

分析了万科如何融资

深万科利用资本市场融资发展的案例研究深万科利用资本市场融资发展的案例研究融资与投资同样重要。历来，很多人都非常重视投资，而忽略了融资的魔力。自中国资本市场建立以来，深万科是第一批上市公司，见证了中国证券市场的历史 变迁。自 1990 年至今，短短的十八年时间，公司的营业收入从最初的 2.19 亿元增长到 现在 355 亿（复合年增长 34.89%），净资产从 5145 万元发展到 339 亿（复合年均增长 46.49%），净利润从 1757 万元增长到 2007 年的 53 亿元（复合年均增长 39.91%），从 一个默默无闻的贸易企业到如今房地产行业赫赫有名的龙头企业， 万科以惊人的速度发 展壮大，万科品牌已经成为房地产界的金字招牌。 作为一个成功的发展案例，万科值得我们进行在各方面进行剖析研究，本文试图从 万科如何利用资本市场融资发展的角度来进行一些探讨。一、深万科历史简述万科前身成立于 1984 年 5 月，为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易 企业。1988 年 12 月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。 上市初期，万科是一家集工业开发、进出口贸易、房地产经营业务为一体的工贸技 综合型企业,规模并不

中央广播电视大学六盘水分校

专 业

年 级

学生姓名

学 号

论文题目

指导教师

完成时间

毕 业 论 文

【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地

万科集团房地产开发成本核算指导书

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品

成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；

集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分

配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，

学 号： 0120803530107

财务战略管理

题 目 万科融资、投资及鼓励分配分析 学 院 专 业 班 级 姓 名 指导教师

管理学院 财务管理 财务管理0801

谢常蓁 石友蓉

2011 年 10 月 22 日

万科融资、投资及股利分配分析

一、万科简介

万科成立于 1984 年 5 月，现今以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一 上市之初，万科业务分为五大类，包括房地产，贸易及零售，工业制造，娱乐及广告，股权投资 1997年，万科正式开始对非核心业务进行调整，同年转让了深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电公司股权，逐步确立房地产业务为其核心业务 万科曾三次获得福布斯颁发的最佳小企业奖，英国 IR颁发的中国区 最佳公司治理奖和最佳年报提名奖，2007获选财富杂志最具领导力公司大中国区排行榜第一名及中国杰出创新企业称号双项大奖，是中国大陆唯一进入亚太区排行榜的企业1991年到2007年，万科主营业务复合增长率 28%，市场份额占据全国首位；净利润复合增长率 31%，在中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续 15 年保持盈利保持增长的公司。郁亮(万科董事总经理)曾说: 万科企业文化的

万科集团【设计阶段的成本优化强制性42条准则】

成本控制是项目管理核心工作之一，而设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权，是成本控制的关键。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排，也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益。

成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。

万科要求，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。

一、前期规划成本关键点 1.产品组合实施原理：

根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。 优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。

2.成熟产品选用实施原理：

使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。

优化原则：

万科集团房地产开发成本核算及科目设置

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品

成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分

配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算

顺驰公司成本分析

2004年12月1日

题

1、对比顺驰项目简介

纲

2、各项成本对比

3、差异汇总

一、对比顺驰项目简介：

主要产品 北辰区 蓝色版块 翡翠城1、2号地 多层、商业 蓝调街区 蓝欣水岸 紫玉园 建筑师走廊 太阳城 中心城 丹荔园 绿萱园 河东区 城市之星 宁河、武清、 城市艺墅 静海、宝坻 河西 世纪城三期 汉沽区 塘沽 河东区 第一城 莱茵春天 东屏园 商业 联排、高层 多层 别墅 商业 多层 联排、小高 高层 4层半 多层、高层 多层 多层 多层 建筑规模 272600 19100 114600 143100 6000 26000 112400 183000 48490 130000 83950 117000 196800 13154

各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本

顺驰土地费用：

主要产品 北辰区 蓝色版块 翡翠城1、2号地 多层、商业 蓝调街区 蓝欣水岸 紫玉园 建筑师走廊 太阳城 中心城 丹荔园 绿萱园 河东区 城市之星 宁河、武清、 城市艺墅 静海、宝坻 河西 世纪城三期 汉沽区 塘沽 河东区 第一城 莱茵春天 东屏园 商业 联排、高层 多层 别墅 商业 多层 联排、小高 高层 4层半 多层、高层

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摘 要

房地产企业作为支柱产业带动了国民经济的发展，其中融资是万科集团这类大型房地产企业经营发展的根本，而长期以来我国都是以银行信贷融资模式占据了融资方式的主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得我国的以万科集团为代表的房地产企业的融资方式受到一定影响。在此情况下，本文在介绍国内房地产企业融资的基本情况后，重点对万科集团当前的融资方式进行分析。通过对融资方式相关理论的介绍，引入对万科集团及其融资方式进行介绍，着重分析目前万科集团融资方式存在的问题。从融资渠道不合理、流动性下降、盲目投资占用资金、股权结构与利益分配失衡等角度分析制约万科集团融资方式优化的因素。最终，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团融资方式优化。

关键词 房地产 融资结构 多元化融资 万科集团

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目 录

一、引言 .......................................................... 1 （一）研究背景和意义 .........................................