上海万科朗润园

让建筑赞美生命

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I万科集团

让建筑赞美生命

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万科25年

思源经纪

G在房地产领域, 我们一直在帮助客户成功

A.D2009

万科朗润园

迷雾山城

15年思源

[万科〃朗润园]

年度营销执行细案Vanke Real Estate ,The 1# programe

The detail of marketing execution 思源经纪〃重庆 http://www.77cn.com.cn

At First

首先 ’

让我们初步理解朗润园营销所面临的任务与问题Planning is a process of problem Finding Positioning and problem Resolving.

目录CONTENTS

项目/产品解读 营销环境研判内部环境研判INTERNAL ENVIRONMENT Part Two

外部环境研判SUMMARY Part Three

营销战略 及策略MARKETING BREAKOUT Part Five

营销执行要点

MARKETING EXECUTIVE Part Six

目标、任务 与问题THE PORBLEM Part One

营销难点 及关键点

THE PROBLEM Part Four

月度计划WORK PLAN Par

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上海万科第五园

将一个在某地获得成功的项目移植到另一处进行复制，是许多地产商津津乐道的操作模式。但是不要认为上海第五园是深圳的那个开端之作的简单模仿。实际上，除了把那座来自鄱阳的具有六百多年徽派古宅搬到现场作为万科的惯用套路之外，我们找不出上海与深圳两座“第五园”在设计手法上的任何复制效应。在“骨子里的中国”情结之下，我们看到更多的是海派生活的精致和愉悦。

地下车库入口

空间营造与材质语汇

在空间营造上，上海万科第五园通过多重庭院嵌套的格局，在有限的面积内将中国传统民居中的前院、中庭、后院和边院元素包含了进来，进行重新排布后，形成了收放有致的空间节奏。除了在一定程度上迎合了消费者对于传统居住形式的向往，更以现代建筑技术与材质拼接营造了丰富且多层次的空间体验，让上海第五园不仅仅停留在肤浅的“中式风格”层次，而通过空间和细节的巧妙安排，让建筑有了值得细细琢磨的价值。

外墙材质与细部

出于开发密度和场地自身的限制，上海第五园别墅单体之间的间距略显不足。但是“墙”的运用显得非常突出，并成为整个组群的主要构成元素和景观表现手法。建筑师在外墙与门楣齐平处开出水平向细长条窗，在保护了住户私密的前提下，让住宅的内外空间通透，从外向内看，内部庭院的绿植被框在条窗中，成为了

上海家树建筑工程有限公司

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干挂石材、铝板施工方案

目 录

1．编制说明 ................................................................................................................................ 1 1.1 编制依据 ............................................................................................................................ 1 1.2 总方针目标 ...................................................................................

万科上海区域案场稽查制度

万科上海区域项目案场稽查制度

适用范围：万科上海区域各地项目案场

规定目的：为加强对上海区域各项目案场的监督和管理，提高案场管理的标准化和规范化，特制定本制度。

第一条 责任人

1. 稽查执行人：上海区域本部营销管理部各项目对接人负责对所对接项目案场进行稽查，

并负责督促稽查意见的落实。

2. 稽查负责人：上海区域本部营销管理部营销组负责人（高级销售经理）负责确认各案场

稽查结果和意见。

3. 稽查结果责任人：稽查结果与各公司营销部经理业绩相关，纳入对各公司营销部经理的

月度考核中；各项目专案经理具体负责稽查意见的落实。

第二条 稽查方式和内容

1. 稽查采取不定期检查的方式进行，原则上每案场每月检查不多于1次；对于稽查成绩较

差、需有较多整改的案场可增加抽查次数。

2. 检查中各检查人需按照考核表（具体内容见附件）进行各项评分，并提出综合的检查结

果和意见。

3. 检查内容主要是案场管理和业务流程（具体内容见附件）。

第三条 稽查流程

1. 检查人赴案场检查各项内容；

2. 检查人根据检查情况对案场进行评分，提出综合结果和意见； 3. 上海区域本部营销管理部负责人确认检查结果和意见； 4. 检查结果下发被检查公司营销部经理和案场专案经理； 5. 案场根

上海万科观感质量提升之路-10年集团工程系统年会成果交流

上海万科工程管理中心2010年12月

1/32

前言

阶段性成果

2010年集团三季度实测实量考核在“观感质量”得分方面，上海区域排名前10名的项目上海公司所属项目占有5名。表明上海万科在质量管理尤其是观感质量管理方面，长期的努力取得阶段性成果！上海区域成员公司三季度管理层观摩会在上海地杰项目召开，与会代表对上海公司在质量管理方面的阶段性成果均给予了高度评价！绿城等竞争对手对地杰参观后感言：“不相信这是万科的手笔，但的确是万科的项目，据此一斑，万科的品质提升非常明显”。

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上海万科工程管理中心

汇报主要内容

1 1 2 2 3 3

认识理解经验体会后续计划

我们对“质量”的认识 10年主要管理措施与经验小结下一步的工作打算

上海万科工程管理中心 3/32

1

认识理解

经验体会

后续计划

对“质量”的认识理解质量是万科的生命线质量是能够满足特定与潜在需求的某种属性，“观感质量”作为建筑产品质量属性之一，往往体现客户有更高的质量需求，表达出强烈感知的美誉感：是工程的外在质量是工程质量的重要组成部分是实现集团“质量是万科生命线”的直观表现是客户“质量体验”接触的第一点上海万科工程管理中心 4/32

核心的质量价值观

社区商业经典案例03上海 @ 万科假日风景

上海机构2009年8月 上海1

本节导览一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05(1)地段区位------------------------------------09

(2)区域住宅与人口-----------------------------10(3)商业环境------------------------------------15

三、SWOT分析----------------------------------------------17 四、4大策略-------------------------------------------------22(1)选址-----------------------------------------22 (2)定位-----------------------------------------23 (3)开发体量-------------------------

社区商业经典案例03上海 @ 万科假日风景

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本节导览一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05(1)地段区位------------------------------------09

(2)区域住宅与人口-----------------------------10(3)商业环境------------------------------------15

三、SWOT分析----------------------------------------------17 四、4大策略-------------------------------------------------22(1)选址-----------------------------------------22 (2)定位-----------------------------------------23 (3)开发体量-------------------------

万科2006年上海市燕南园设计总结

燕南园设计总结

上海万科设计部 2006.8

地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流

万科2006年上海市燕南园设计总结

项目介绍规划指标 示范区 结构优化 2.15米地下室 米地下室 A2户型 户型 花园面积 景联路 外墙 A3户型 户型 2.8米地下室 米地下室 中央绿轴

主力户型花园洋房， 容积率 0.8 主力户型花园洋房，最优地块联排别墅

万科2006年上海市燕南园设计总结

项目介绍规划指标 示范区 结构优化 2.15米地下室 米地下室 A2户型 户型 花园面积 景联路 外墙 A3户型 户型 2.8米地下室 米地下室 中央绿轴

取消花园洋房， 容积率 0.63 取消花园洋房，改为联排双拼

万科2006年上海市燕南园设计总结

项目介绍规划指标 示范区 外保温 结构优化 2.15米地下室 米地下室 A2户型 户型 花园面积 景联路 外墙 A3户型 户型 2.8米地下室 米地下室 中央绿轴

房型分布图， 房型分布图，户型增加地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流6/40

万科2006年上海市燕南园设计总结

项目介绍规划指标 示范区 结构优化 2.15米地下室 米地下室 A2户型 户型 花园面积 景

用

价值 传奇演绎万科海上传奇——开盘清盘战报

目录：

一. 项目2012推广所遇到的问题二. 推广方案

三. 开盘方案四. 结果及成绩

(一)宏观政策：2012年我国土地供应政策基调是坚持房 地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力 度不放松，在促进房价合理回归同时努力保 持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、 结构和价格大起大落。

(二)市场低迷：2012年房地产业还是受到宏观政策 面影响，整个市场仍处于低迷状态，成 交情况总体较差，观望的态势主导这一 时期的购买行为，消费者胁迫式降价达 成少量的成交数据。

2012年中环走势回顾

中环同品类市场全市月均去化400套，主力 单价保持在 2.8-3.2万/㎡ 近期中环附近项目涨价续销，单价 超3.0万/ ㎡后，月成交量放缓 多依靠开盘(120-150套/月)+稳定续销 (30-50套/月)实现高流量 单次开盘高成交量爆破的难度较大 2013年供应量集中在个案上，户型同质化 较为严重，其中105-125㎡存量竞争激烈 本案年中断档期长，年底集中供应，呈现 “年中缺、年底密”的供应特征

2012年中环市场去化 分析

中环竞争格局分析

以上总结: 1.调控常态化，预计明年市场维持当前大环境 2.中环市场涨价，但超3.0万