房地产开发成本估算一览表

房地产开发成本估算及计算

房地产开发成本估算及计算

最近看到很多关于成本的贴，现在也把自己的总结拿出来晒晒，希望各位多指正！一、开发成本 1、土地成本

土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地） 一般用楼面地价表示。

B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。

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2、前期工程费

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项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。

其中\规划设计 (含景观\\装饰)费\一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。 3、建安工程费

主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。

更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、

房地产开发项目规费征收标准一览表

序号 收费项目收费单位现规定的收费标准 备 注 1 城市基础设施配套费 建 委住宅50元/m2 商业70元/m2 2 房屋拆迁

管理费拆迁办7元/m2

3 图纸审查费建工局建筑面积200万m2以内1.98‰，200万m2以上1.65‰以工程造价为基数 4 工程质量

监督费建工局框架： 高层2.2元/m2、多层2元/m2厂房、装饰工程按工程造价总额的2‰征收砖混： 1.5元/m2

5 劳保统筹建工局3.4%以工程造价为基数 6 白蚁防治费白蚁防治所2.5元/m2 7 人防易地

建设费人防办非住宅36元/m2、住宅30元/m2 8 新墙体材料发展基金墙改办8元/m2 9 散装水泥

专项基金建材局1.5元/m2 10 城市档案

管理费城建档案馆1万m2以上，0.4元/m2 1万m2以下，0.5元/m2

11 规划服务费市规划局非住宅按1.6~2.3元/m2分段收取 12 渣土外运费市容局1.5元/m2

13 面积测绘费房产局市场处2.4元/m2

14 燃气管网分摊费（更名）燃气公司20元/m2

15 供水新建管网费（更名）供水公司非住宅商

泰安市房地产开发项目行政规费一览表

序号 名 称 价 格 2.1 2.3 3.2 0.9 24 36 26 55 8 1.3% 1% 4 170 1.36 2.04 95-115 600 800-2500 80 单 位 政府文号 鲁价费发〔2001〕396号 鲁价费发〔2001〕396号 鲁价费发〔2001〕396号 鲁价费函〔2013〕81号 泰安市人民政府令第131号 泰价费发〔2013〕31号 泰安市人民政府令第131号 泰价费发〔2013〕31号 泰安市人民政府令第131号 泰价费发〔2013〕31号 泰安市人民政府令第131号 泰价费发〔2013〕31号 1 建设用地规划技术服务费 2 住宅建设工程规划技术服务费 3 地下车库工程规划技术服务费 4 防雷装置检测服务费 5 供水专项配套费（6层及以下） 6 供水专项配套费（7层及以上） 7 供气专项配套费 8 供热专项配套费 9 新型墙体材料专项基金 10 建筑企业养老保障金 11 农民工工资保证金 12 建筑垃圾处理费 13 综合配套费 14 测绘技术服务费（住宅） 15 测绘技术服务费（非住宅） 16 供

房地产开发成本控制全

王石的“拐点论”把地产界搅得纷纷扬扬。房价无论是真的下跌，还是王石们虚晃一枪，房地产开发成本的控制是不能松懈的。有人把地产商称作贵族，其实说的就是地产商在成本的控制方面，没有做精细的管理，大手笔导致了高成本，如果王石的拐点论一语成谶，地产商就应该低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在中南集团成本管控的实践，向大家介绍房地产开发成本控制的全案，供各位同仁参考。

一、 投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。

在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势

房地产开发成本核算程序

房地产开发成本的组成内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征

用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有

房地产开发成本科目列表

二级科目

三级科目

四级科目

备注

一、土地征用及拆迁补偿费 土地出让金

二、前期工程费

土地契税 耕地占用税 土地交易费 土地补偿费 征(土)地管理费 土地发展资金 其他土地费用

三(七)通一平费

临时设施

可行性研究

市场调研费

营销推广费

按费用明细来划分

临时施工道路费 临时施工用水接入费

临时施工污水管接入费 临时施工用电接入费 临时施工用气接入费

临时施工办公电话网络接按费用实际发生明细来列支

入费 场地平整

临时办公室费

临时厕所费 可以按明细划分则按明细划分，场地围墙费 不可以划分统一入临时设施

其他费

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算，开盘前营销费。

房地产开发成本科目列表

三级科目

四级科目

规划设计费 施工图设计费

装饰专项设计费 规划设计费 智能化专项设计费 景观专项设计费 其他专项设计费 规划设计模型制作费 制图、晒图费 方案评审费

项目报建费 施工许可证费 规划管理费 人防建设费 行政规划费及规划报建 防雷检测费

关于房地产开发成本管理的初探

摘要：进入21世纪以来，社会经济发展的一个显著表现就是——房地产如雨后春笋般崛起。在房地产发展的过程中，地产商为了获取最大的利益就必须对房产的开发进行控制管理，因此开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。房地产在目前的中国乃至世界，都是

一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意叉，还渗透到7每一个老百姓的生活中，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的。但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意叉。本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法．从而提高项目的利润。

[1]

关键词：房地产 开发成本 成本控制

引言：目前，国内外房地产开发商共同面临着如何求生存、求发展，这也是摆在房地产开发商面前的一个重要课题。众所周知，企业存在的终极目标就是以盈利为目的，追求利润最大化，房地产公司也不例外。为了实现生存发展的需要，企业应听过内部挖掘、加强成本控制等方式来谋求利润。要有

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项目营销节点划分及工作

铺排

项目营销节点划分及工作铺排 一、 项目营销节点划分 营销阶段 营销工作 案场准备 ? ? ? ? ? 办公用品采购 现场管理制度 销售工具确定 销售人员进场 ? 项目知识点培训 ? 日常接待 ? 客户积累 ? 客户意向沟通 ? 认筹工作展开 ? 合同认购书准备 ? ? ? ? 开盘演练 开盘现场气氛营造 合同准备 客户通知 ? 积累客户跟踪消化 ? 筹备期 2012年5.7—6.25 预热期 2012年6.25—7.25认筹期 2012年7.25-8.25 公开发售期 2012年8.25 -9.25 强销持续期 2012年9.25-10.25 5月? ? ? ? ? ? ——? ? ? ? ? 日媒体计划及费用 进驻销售现场炒作 开始认筹前期准备 沙盘、户型模型 部分销售物料准备 ? ? ? ? ? 价格方案 价格体系 认筹方案确定 客户蓄水与梳理 海天客户俱乐部 ? 项目开盘方案 ? 营销活动方案 ? 价格方案确定 ? 价格体系确定 ? 具体策略由营销部根据市场及项目情况具体制定 销售队伍组建 广告公司确定 项目奠基 售楼部选定 产品建议 推盘计划 物料准备 包装及形象推广 ?

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项目营销节点划分及工作

铺排

项目营销节点划分及工作铺排 一、 项目营销节点划分 营销阶段 营销工作 案场准备 ? ? ? ? ? 办公用品采购 现场管理制度 销售工具确定 销售人员进场 ? 项目知识点培训 ? 日常接待 ? 客户积累 ? 客户意向沟通 ? 认筹工作展开 ? 合同认购书准备 ? ? ? ? 开盘演练 开盘现场气氛营造 合同准备 客户通知 ? 积累客户跟踪消化 ? 筹备期 2012年5.7—6.25 预热期 2012年6.25—7.25认筹期 2012年7.25-8.25 公开发售期 2012年8.25 -9.25 强销持续期 2012年9.25-10.25 5月? ? ? ? ? ? ——? ? ? ? ? 日媒体计划及费用 进驻销售现场炒作 开始认筹前期准备 沙盘、户型模型 部分销售物料准备 ? ? ? ? ? 价格方案 价格体系 认筹方案确定 客户蓄水与梳理 海天客户俱乐部 ? 项目开盘方案 ? 营销活动方案 ? 价格方案确定 ? 价格体系确定 ? 具体策略由营销部根据市场及项目情况具体制定 销售队伍组建 广告公司确定 项目奠基 售楼部选定 产品建议 推盘计划 物料准备 包装及形象推广 ?

天津市某房地产开发成本投资估算清单列表

“开发成本”科目编号一览表

4301.403.02.03 找平及抹灰 4301.403.02.04 防水 门窗工程 4301.403.03 单元门 4301.403.03.01 入户门 4301.403.03.02 防火门 4301.403.03.03 户内门 4301.403.03.04 窗、阳台门 4301.403.03.05 公共部位精装修 4301.403.04 大堂精装修 4301.403.04.01 楼梯间精装修 4301.403.04.02 屋面精装修 4301.403.04.03 外立面精装修 4301.403.04.04 电梯厅精装修 4301.403.04.05 单元入口精装修 4301.403.04.06 外墙外保温 4301.403.04.07 栏杆 4301.403.04.08 室内装修 4301.403.05 厨房精装修 4301.403.05.01 卫生间精装修 4301.403.05.02 厅房精装修 4301.403.05.03 阳台、露台、地面精装修 4301.403.05.04 主体安装工程费 4301.404 室内水暖气电管线设备费 4301.404.01 室内供排水