写字楼物业管理难点

恒蚁物业管理有限公司

写 字 楼

物业管理工作手册

版本：2005版

写字楼物业管理工作手册

目 录

第一章 行政事务

第一节 岗位设置

一、行政事务岗位设置结构图?????????????????16

第二节 管理制度

一、物业接管验收和移交程序管理规定?????????????17 二、数据库建立管理规定???????????????????32 三、水、电收费及公摊管理办法????????????????35 四、写字楼二次装修管理规定?????????????????36 五、外部单位施工维修管理规定????????????????38

六、用户违章管理规定????????????????????40 七、特约服务管理规定????????????????????40 八、租赁房屋管理规定????????????????????41 九、档案管理规定??????????????????????42 十、日常管理规定??????????????????????43 十一、来访投诉处理规定???????????????????43 十二、回访管理制度?????????????????????44 十三

恒蚁物业管理有限公司

写 字 楼

物业管理工作手册

版本：2005版

写字楼物业管理工作手册

目 录

第一章 行政事务

第一节 岗位设置

一、行政事务岗位设置结构图?????????????????16

第二节 管理制度

一、物业接管验收和移交程序管理规定?????????????17 二、数据库建立管理规定???????????????????32 三、水、电收费及公摊管理办法????????????????35 四、写字楼二次装修管理规定?????????????????36 五、外部单位施工维修管理规定????????????????38

六、用户违章管理规定????????????????????40 七、特约服务管理规定????????????????????40 八、租赁房屋管理规定????????????????????41 九、档案管理规定??????????????????????42 十、日常管理规定??????????????????????43 十一、来访投诉处理规定???????????????????43 十二、回访管理制度?????????????????????44 十三

物业管理方案

前期介入

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

物业重点关注的安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同应与地产方研讨并形成书面资料，以备复查。涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

规划设计阶段---对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等

资料收集： 陈 维 刚 资料整理： 陈 维 刚 完成时间： 2014.3.30

写字楼物业管理案例分析

第一章 安全管理类案例

案例一 如何按程序处理上访人员 时间：2004年4月3日 地点：XX大厦大堂 事由：XX公司个人上访

处理经过：2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安置表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。 评析：1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域

.

精选制度范本写字楼物业管理制度

一、安全与消防管理

（一）写字楼钥匙管理

1．办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管，日常使用由各部门自行负责，不得互相转借。如需借用或配制钥匙，需到办公室办理相关手续。2．公司领导保管自己办公室的钥匙，备用钥匙由前台负责保管。保洁人员需清洁公司领导办公室时，由前台负责开门，清洁完毕后，及时把办公室锁好。3．严禁私自配置钥匙。

4．钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即报告办公室，视情节严重程度，由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。

5．钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。

6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理，负责早晚开关门。

（二）写字楼安全管理

1．办公楼的安全工作由保安部门负责，公司办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。2．严格来访登记制度。凡到公司的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。

3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关掉空调、微机等用电设施，确保部门自身安全。

百度文库- 让每个人平等地提升自我

1 物业管理商业模式

模式一:物业服务提供商

物业服务提供商,又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是,物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务,来获取物业服务费的收入。其实质是,物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。

物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式,但实践中依然采用包干制的费用核算方法）,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作,简单便捷,有利于物业服务企业强化成本意识,提高内控水平；缺点是交易透明度不够,容易导致交易信息不对称,企业难以取得客户的信任,在收费率偏低的情况下,容易导致亏损,企业的经营风险较大。模式二:物业顾问服务商

物业顾问服务商,又称不动产顾问服务模式,通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，典型代表是成都嘉宝和国际“五大行”。其特征是,物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务,通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务,向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培

第一部分金茂物业写字楼装修进退场程序 5 第二部分金茂物业写字楼装修管理规定 10 第三部分金茂物业写字楼租户装修验收标准 17 第四部分金茂物业写字楼租户装修办证指南 20

一、 金茂物业写字楼《装修许可证》办理指南 20 二、 金茂物业写字楼《施工出入证》办理指南 23

三、 金茂物业写字楼租户公共设施设备损坏维修准备金退还办理指南 24 第五部分附件 26

附件1：金茂物业写字楼租户接场验收登记表（一式三份） 26 附件2：金茂物业写字楼租户装修施工协议（一式三份） 29 附件3：金茂物业写字楼租户装修申请表 29

附件4：金茂物业写字楼租户装修期间用电用水容量申请确认书 36 附件5：金茂物业写字楼租户装修施工授权委托书 37 附件6：金茂物业写字楼租户消防报审承诺书 38 附件7：金茂物业写字楼围挡设计制作要求 39 附件8：金茂物业写字楼临时工作单 42

附件9：金茂物

5A级写字楼物业管理案例分析

安保篇

（一）如何按程序处理上访人员 时间 2004年4月3日 地点 XX大厦大堂 事由 XX公司个人上访

处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。

评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑

物业管理服务合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：

单位名称： 白城市电厦资产经营管理有限公司 法定代表人： 陈浩 地址： 白城市麻纺街3号SOHO〃创享国际

联系电话： 0436—3573777／888

受托方（以下简称乙方）：

单位名称： 白城市×物业管理有限公司 法定代表人： 刘 地址： 联系电话： 资质等级： 证书编号：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为SOHO〃创享国际 （以下简称“物业”或“本物业”或“物业管

保洁员工作职责

1、全体保洁员在保洁部部长的督导下，全面负责综合办公楼辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作； 2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作； 3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作； 4、负责客户要求的各种清洁服务工作； 5、负责辖区绿化的养护和修整工作；

6、日常工作接受保洁部部长的督导，直接向保洁组长负责； 7、负责所在岗位的办公楼宇内外保洁、外墙清洁工作等各种

清洁工作；

8、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，使用

文明用语，控制性情，保持良好服务心态；

9、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，忠

于职守；

10、严格执行本岗位工作的操作规程，按具体规定严格执行； 11、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；

12、发现办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至安防部； 13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情； 14、工作期间不得打私人电话，有急事与组长联系处理； 15、不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、保管好所有

设备、工具；

16、服从领导，接受检查，完成指定的任务； 17、完成领导交办的其它的随机性工作。

保洁员作业操作规程

一、 日常清洁 （一）大堂清洁 1、 清洁内容