房地产估价机构管理办法

摘.任石弓七

房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐 步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。论文 主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产价格的形成、房地 产估价常用的估价方法及其比较，并在最后提出了完善我国房地产估 价制度的相关政策建议。论文在绪论中提出了房地产及房地产估价的 概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意 义以及论文的研究思路。第二章分析了国内外房地产估价的相关理 论，提出了本文研究的出发点。第三章分析了房地产的价格形成机制， 引入和完善了房地产价格形成的动力学模型、房地产开发熟化度指标 以及运用GM(1，1)模型预测房地产价格。第四章分析了房地产估 价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法。第五章运用 常用的三种估价方法进行了实证分析。第六章提出了完善我国房地产 估价制度的相关政策建议。

关键词:房地产价格房地产估价市场法成本法收益法 AbstraCt

TheaPPraiseoftherealestate15animPortantm田名Inalsubjeet.Withthe

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中国标准房地产估价

GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范

GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）

编辑本段总则

1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定， 制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。

1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 编辑本段术语

2．0．1房地产real estate，real property土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2．0．3估价对象subj

房地产估价案例

房地产抵押估价报告

项 目 名 称：**市*路**号* 幢*房地产抵押价值

评估

委 托 方：**

估 价 方：北京**房地产评估有限公司 估 价 人 员：** **

估价作业日期：2002年 月 日至 月 日

估价报告编号：广万[2002]房产或房地产(估)字第

* 号

国宾嘉园2号楼房地产抵押评估 第 1 页

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房地产估价案例

目 录

第一部分 致委托方函

第二部分 估价师声明

第三部分 估价的假设和限制条件

第四部分 房地产估价结果报告

一、委托估价方 二、受托估价方 三、估价对象 四、估价目的 五、估价时点 六、价值定义 七、估价依据 八、估价原则 九、估价方法 十、估价结果 十一、估价人员 十二、估价作业日期

十三、估价报告应用的有效期

第五部分 房地产估价技术报告

一、个别因素分析 二、区域因素分析 三、市场背景分析 四、最高最佳使用分析

房地产估价概论心得

在大三下学期，我们开设了《房地产估价概论》这门课程，通过学习收获很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己选择了这个行业有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。 一、房地产估价的定义

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 二、房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别： 土地使用权出让价格评估；房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税估价；征地和房屋t征收拆迁补偿估价；房地产分割、合并估价；房地产纠纷估价；房地产拍卖底价评估；企业各种经济活动中涉及的房地产估价；其他目的的房地产估价。

三、对房地产估价的原则之一“合法原则”有深刻的认识 老师的授课内容中，无不一而再，再而三地提到“合法原则”，反复强调估价必须遵守合法原则，以法律为依据进行估价。这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的不足。作

第一章 绪论

一、单项选择题

1、一种资产具备了（{{{(>_<)}}} ）等条件，才真正需要专业估价。 A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性

{{{(>_<)}}}、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大

二、多项选择题

1、房地产需要专业估价的理由有（ ）。

A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价 C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价 2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ）。

A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖 3、我国大陆的房地产估价发展迅速，突出表现在（ ）等方面。

A、确立房地产估价的法律地位 B、实行房地产估价师执业资格考试制度 C、制定“房地产估价规范” D、成立房地产估价师学会

三、简答题

1、房地产为什么需要估价？

2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？

3、房地产抵押贷款能否以交易价格作为抵押价值？为什么？

第二章 房地产与房地产价格

一、单项选择题 1、（ ）不属于他物权。

A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权 2、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。

A、开发成本

第三章房地产开发程序与管理

一、单项选择题

1、下列不涉及质量控制的阶段是（）。

A、决策阶段

B、设计阶段

C、施工阶段

D、可行性研究阶段

2、从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源，下列选项中不包括（）。

A、土地

B、资本

C、环境

D、劳动力

3、投资机会的选择不包括（）。

A、提出投资设想

B、项目可行性研究

C、细化投资设想

D、寻找和筛选投资机会

4、投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和（）三部分工作。

A、风险控制

B、项目调研

C、投资决策

D、资金管理

5、土地储备实行（）管理。

A、计划

B、年度

C、整体

D、分阶段

6、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。（2011年真题）

A、土地储备

B、销售方案的细化

C、建设项目的质量控制

D、申领《建设用地规划许可证》

7、土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。

A、开发商

B、建设部门

C、房管部门

D、土地储备部门

8、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A、开发商

B、建设部门

C、房管部门

D、政府部门

9、值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入

第三章房地产开发程序与管理

一、单项选择题

1、下列不涉及质量控制的阶段是（）。

A、决策阶段

B、设计阶段

C、施工阶段

D、可行性研究阶段

2、从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源，下列选项中不包括（）。

A、土地

B、资本

C、环境

D、劳动力

3、投资机会的选择不包括（）。

A、提出投资设想

B、项目可行性研究

C、细化投资设想

D、寻找和筛选投资机会

4、投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和（）三部分工作。

A、风险控制

B、项目调研

C、投资决策

D、资金管理

5、土地储备实行（）管理。

A、计划

B、年度

C、整体

D、分阶段

6、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。（2011年真题）

A、土地储备

B、销售方案的细化

C、建设项目的质量控制

D、申领《建设用地规划许可证》

7、土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。

A、开发商

B、建设部门

C、房管部门

D、土地储备部门

8、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A、开发商

B、建设部门

C、房管部门

D、政府部门

9、值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入

房地产估价报告

项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住

宅房地产市场价值评估

委 托 方：全州县人民法院

估 价 方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋

估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号

湖南锦鑫房地产评估有限公司

目 录

致估价委托人函 ................................................ 2 估 价 师 声 明 ................................................ 3 估价的假设和限制条件 .......................................... 5 房地产估价结果报告 ....................................... 7 一、委托方 ..................................................... 7 二、估价方 .................................................

第一章 房地产估价概论 第一节 对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

（一）专业估价与非专业估价的本质区别 有以下本质区别：

①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成；

②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； ③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力；

④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用；

⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (二) 专业房地产估价的概念

房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进2行分析、测算并提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。

房地产估价的定义：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

（三）估价与评估异同

相对于价值分析、测算

房地产估价--- 成本法

第四章

成本法

房地产估价

房地产估价--- 成本法

成本法主要内容 5.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成 5.3成本法的计算公式 5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧5.6成本法运用举例

学习内容

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)概念：成本法是求取估价对象在估 价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 (二)理论依据：

从卖方的角度来看：销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金

从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

适 用 对 象

特别适用于既无收益又很少发生交易的 房地产的估价 单纯建筑物