房地产项目合约规划

成本科目及合约规划模板序号一 1 ﹡ ﹡ ﹡ ﹡ ﹡ ﹡ 2 3 ﹡ ﹡ ﹡ ﹡ 二 1 ﹡ ﹡ 合约类别 土地策划及取得 土地取得费用 土地出让金 土地契税 土地交易费 城镇土地使用税金 土地登记工本等手续费用 图纸及勘察测绘等费用 大配套费(基础设施配套费) 拆迁及补偿 界内管线迁移(地上) 界内管线迁移(地下) 苗木迁移费 拆迁补偿费 施工准备 勘察设计 勘察费 大额设计 控规设计或区域性规划设计 建筑设计合同 景观设计合同 精装修设计合同 专项设计费 公共楼梯间精装修设计合同 变电室外檐建筑设计费合同 配套综合管网设计合同 日照分析设计合同 钢结构设计合同 基坑支护设计合同 其他 晒土费、装订费、模型等等 报建报批 环评 环评相关费用 能评相关费用 非经营性公建收费标准 招标及交易服务费 招标代理费 物业公司招标代理费 施工招标交易服务费

说明

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监理招标交易服务费 设计招标交易服务费或罚金 勘察招标交易服务费(不严格) 规划审批阶段 环卫相关费用 工程渣土清运 地名标识费 人防异地建设费 施工许可证阶段 工程质量监督费 安全措施备案费 施工现场远程视频监控 墙改基金收费标准 散装水泥基金收费标准 销售许可阶段 物

基于合约规划的动态成本过程控制

近年，随着国家宏观调控力度加大，房地产开发行业的竞争也日益加剧，对地产项目赢利水平产生了严重影响。房地产企业要想保持正常的开发赢利水平，就必须从项目的成本控制入手。行业内普遍认为项目决策与规划设计阶段的成本目标设定是实现企业既定收益目标的关键，但在整个项目开发过程中如何进行有效管控，却是困难、复杂的工作。对于地产项目而言，所有重大经济活动的实施均从合同会签开始，因此从某种意义上说“合同管好了，成本自然可控”。下文我将试述如何使用“合约规划”的思路进行目标成本过程管控。 一、如何编制合约规划？

合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。“合约规划”将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，实现了对“项目动态成本”的有效管控。

合约规划谁来编？这是我们必须首先弄清楚的问题。合约规划面向企业所有业务部门，因此其编制应是一个全员参与的过程，主要由项目成本经理牵头，组织各专业职能部门相关人员对目标成本进行分解。

合约规划何时编？这主要根据企业管理的成熟度而定，如果企业的费项、合

基于合约规划的动态成本过程控制

近年，随着国家宏观调控力度加大，房地产开发行业的竞争也日益加剧，对地产项目赢利水平产生了严重影响。房地产企业要想保持正常的开发赢利水平，就必须从项目的成本控制入手。行业内普遍认为项目决策与规划设计阶段的成本目标设定是实现企业既定收益目标的关键，但在整个项目开发过程中如何进行有效管控，却是困难、复杂的工作。对于地产项目而言，所有重大经济活动的实施均从合同会签开始，因此从某种意义上说“合同管好了，成本自然可控”。下文我将试述如何使用“合约规划”的思路进行目标成本过程管控。 一、如何编制合约规划？

合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。“合约规划”将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，实现了对“项目动态成本”的有效管控。

合约规划谁来编？这是我们必须首先弄清楚的问题。合约规划面向企业所有业务部门，因此其编制应是一个全员参与的过程，主要由项目成本经理牵头，组织各专业职能部门相关人员对目标成本进行分解。

合约规划何时编？这主要根据企业管理的成熟度而定，如果企业的费项、合

项目管理规划

编制人：项目管理部

审核人：

北京公司

2007年3月1日

项目管理规划目录

第一章工程概述 (3)

第一节工程概况 (3)

第二节工程目前的进展情况 (3)

第三节工程特点 (4)

第二章项目管理工作的依据、范围及管理目标 (5)

第一节项目管理工作的依据 (5)

第二节项目管理工作的管理目标 (5)

第三节项目管理工作的范围 (6)

第三章执行基建程序，按要求办理相关手续 (9)

第一节建设程序 (9)

第二节工程项目前期手续办理 (15)

第三节前期手续办理程序 (16)

第四节工程项目实施阶段管理程序 (23)

第五节后期阶段项目管理程序 (24)

第四章设计管理 (25)

第一节设计管理的依据 (25)

第二节设计质量管理目标 (25)

第三节设计管理的程序 (25)

第四节设计管理的方法 (26)

第五章招标管理 (29)

第一节招标的内容 (29)

第二节招标依据 (29)

第三节招标工作的组织、程序及流程 (29)

第四节工程招标的实施 (32)

第六章项目管理部人员构成及工作制度 (44)

第一节人员组成 (44)

第二节工程实施阶段人员配备情况 (45)

第三节人员职责 (46)

第四节项目管理部工作制度 (48)

第七章工程全过程的投资管理 (51)

1

第一节项目全过程投资控制

上海舟基集團上海福申房地産開發有限公司

目 录 一、工程概况

二、项目规划实施依据 图纸、法规、规范、合同

三、项目组织管理体系

项目实施合同结构图

项目组织机构

项目管理工作体系图，项目管理工作体系流程图

四、项目管理的目的任务

项目管理的内容（可以忽略）

项目管理组织结构图 项目管理总程序图

合同管理，质量控制，投资控制，进度控制，信息管理和其他方面的管理

五、项目管理内容与程序 （见3.0.1——3.0.7）

六、项目施工过程控制管理：——交底、预控措施、过程控制

质量控制

进度控制

成本控制——项目成本核算制 cost calculation system of construction project 有关项目成本核算原

则、范围、程序、方法、内容、责任及要求的管理制度。（可以运用于工程决算） 安全控制——

环境控制—现场（文明）施工控制 技术管理

合同管理——合同的订立、履行、变更、终止和解决争议

信息管理—文件往来、资料的收集整理、信息的畅通、信息的更新、资讯（建筑、

房地产业）、信息化（管理软件的应用）、其他

七、项目组织协调管理：

现场协调： 会议制度——工程例会、项目部内

目 录

第一章 总论……………………………………………………（4） 1.1 项目名称及承办单位……………………………………（4） 1.2 编制依据、内容及范围…………………………………（4） 1.3 项目概述…………………………………………………（7） 第二章 城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性………（9） 2.1 某市城镇人口与城市住房建设现状…………………（9） 2.3 项目建设必要性…………………………………………（10） 第三章 建设内容与规模………………………………………（12） 3.1 工程概况…………………………………………………（12） 3.2 工程建设内容及规模……………………………………（12） 第四章 建设场址及条件………………………………………（13） 4.1 场址现状…………………………………………………（13） 4.2 场址条件…………………………………………………（13） 第五章 工程技术方案…………………………………………（21） 5.1 设计依据…………………………………………………（21） 5.2 区域位臵…………………………………………………（21）

房地产项目开盘策划方案

“华福绿洲”开盘方案

一、开盘预设目标

（一）本次开盘目标：主推1#与3#共计***组，辅推2#***套。

（二）预计现场VIP排号客户***组以上，计划本次开盘销售完成已排客户总数的70%以上。

二、开盘前业务动作

拟定**年3月*日星期五进行首次开盘，针对前期VIP卡客户客户。

开盘前一周时间，自***年*月*日星期五，邀约客户携带所需资料在开盘当天至售楼处将开盘推售的楼栋、开盘所需准备的资料告知客户。

前期由置业顾问针对客户进行意向了解，并进行装户将热门房源的客源意向分流，确保更多成交。

通知客户资料准备：

开盘当日客户需准备资料：身份证原件、华福VIP卡、申领单、诚意金单据。

三、媒体配合

网络媒体：搜狐焦点等网络媒体进行开盘信息的对外告知。

电开通知：开盘前一周通知客户开盘信息，邀约至现场进行意向了解。 短信媒体：开盘前五天以短信形式向客户发放信息告知。

在开盘前通知各媒体，进行开盘信息的释放，及开盘后期的开盘解热。

四、开盘方案

（一）、活动方式：

开盘当天，以电脑摇号方式进行客户排序，并以VIP客户所领取的VIP卡卡号为现场摇号的号码，进行摇号选房。

（二）、活动时间：**年*月*日星期五早9：00 客户到场，9：30正式开盘 （三）、活动

房地产项目成本标准

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价

开发部

大 纲

一、 公司项目拓展概况及总结

（一）拓展概况 （二）经验总结

二、 今后我司拓展战略思路

（一）近期目标 （二）中期目标 （三）远期目标

三、 拓展人员架构

（一）当前架构中存在的问题 （二）提出两种解决方案

四、 拓展工作流程图 五、 结束语 附表：（一）目录

（二）详细表格情况

第1页.共21页

开发部

一、公司项目拓展概况及总结

房地产行业属于高风险行业，由于其本身的资金需求量大、投资回收期长的行业特征，及受相关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求的变化影响较大的行业特质，使得投资活动成为房地产公司最重要的经营行为，关系到房地产企业生存发展的命脉，而项目拓展阶段已经决定了房地产项目的大部分利润，房地产的竞争已经向土地获取能力转化。

我司历经5年的大型旧改工程——回龙埔项目，在投入了大量的人力、物力、及财力，现终已进入施工阶段，也意味着该项目

成都理工大学房地产项目管理试卷（A）

一 名词解释（4*5）

1. 项目：

对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成一次性任务。

2. 市场营销：

引导商品和劳务从生产者到消费者或用户手中所进行的企业活动。”是在满足消费者利益的基础上，研究如何适应市场需求而提供商品或服务的整个企业活动。

3. 房地产项目控制

指为了房地产项目计划的顺利实现，对项目的进度、成本、技术和质量合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。

4. CM模式：

cm模式是指cm单位接收业主的委托，采用“Fast Track”的组织方式协调设计、管理施工的承发包模式，是一种特定的分标模式，其出发点是缩短工程建设工期。

5. 房地产项目竣工与验收：

指房地产项目经过承建单位的施工准备和全部施工活动，完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程。

二、填空（1*10）

1. 在房地产项目管理方法的选择过程中应符合：＿适用性＿，坚定性原则，灵活性原则，

＿开拓性＿。

2. 房地产市场调查的宏观环境有：＿政治法律＿，经济科技，＿文化风俗＿。

3. ＿直接费用＿ 和 ＿间接费用＿ 两部分构成了房地产开发