商业项目规划方案

保险公司改建项目策划方案

随着石家庄三年大变样、三年上水平的整体发展方向以及石家庄市政府建设西南新火车站经济圈的战略发展目标，我河北浩业房地产开发有限公司，紧跟城市发展脚步在新火车站商圈（新石南路与广平街交口西北角现保险公司）地块计划开发一处以商业、购物、居住为一体的商业综合体项目。经过数月的详细市场调研拟定出前期开发方案如下：

一、项目概况

我公司计划开发项目南邻新石南路、北邻西三教住宅区、东邻广平街、西至红旗大街；项目地块方正、四面邻路，交通便利、周边配套齐全拥有绝佳的地理优势，并且处在新火车站商圈内未来发展潜力巨大。

项目占地约15亩，计划开发面积4.3万平方米（地上面积3.2万平方米、地下面积1.1万平方米）包括一栋18层的智能5A写字楼、一栋3商业裙楼和一栋22层的高档住宅楼。项目定位高端商业综合体，建成后将吸引国内知名企业和一批社会精英入住本产品打造西南区域高品质楼盘。

二、区域发展趋势

1、地理位臵优势

桥西区是石家庄市的发祥地，位于市区西南部，辖12个街道办事处，面积52．9平方公里，人口44.5万，是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。 桥西区是河北省委、省人大、省政府、省政协所在地，省直部分厅局，特别是经济综合管理部门和行业管理

商业街地产项目规划设计

北京五合国际总经理 刘力

谢谢各位！我们是五合国际建筑规划设计的，我讲的商业地产规划设计，主要是从实战、规划设计，专业技术服务的角度来讲一下我们在国内做shopping mall设计里面遇到的一些问题。

我今天讲的主要分四个大的方面，第一个方面商业地产项目操作的专业化，第二是平面设计商业专业化，第三空间设计专业化，第四新的技术趋势。

首先讲第一个方面就是商业地产项目操作专业化。今天在这讲商业地产主要是讲shopping mall一类的。因为在商业地产主要从规模上一类是大型综合性商业，再一个是商业街。今天重点讲shopping mall。

在中国近两年来大型的shopping mall的建设，可以说是非常的火热。各地不管城市具不具备消费能力都在搞shopping mall，而且是攀比规模一个比一个大，甚至有失控的情况。尽管这么热，真正成功的实例很少，这里面有很多的经验教训值得总结，最大的经验教训就是在shopping mall这个项目的操作过程中不够专业化，导致了非常多的失败。

以北京为例，北京市整体的规划沿着四环路五环路一圈，应该有四到五个shopping mall，其中三个我们参与了前期的规划，到现在没有一个建立起来，最主要的问

全国重点商业项目规划设计标准

全国重点商业项目规划设计标准

第一章 总则

第1.0.1条 为保证全国重点商业项目规划设计符合经济、美观、适用、安全等基本

要求，特制定本规范。

第1.0.2条 本规范适用于全国大中城市新建、扩建和改建的重点商业项目。

第1.0.3条 全国重点商业项目规划设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合

理地组织交通动线，方便顾客和残障人士使用。

第1.0.4条 全国重点商业项目的建筑规模，根据其建筑面积分为大、中、小型，应

符合表1.0.4的规定。

全国重点商业项目建筑规模 表1.0.4 单位：m 类别 面积 大型 >100，000 中型 30，000-100，000 小型 <30，000 2

第1.0.5条 全国重点商业项目规划设计，除应符合本标准的规定外,还应符合《民用

建筑设计通则》（JGJ37－87）以及国家和专业部门颁发的有关设计标准、 规范和规定。

第二章 建筑立面

第2.0.1条 视觉冲击力：全国重点商业项目在建筑造型上应具有艺术性，视觉上有

冲击力。

第2.0.2条 可记忆性：全国重点商业项目建筑造型具有特色，易给人留下深刻的印

象。

第2.0.3条 易识别性：全国重点商

包装产品项目规划方案

投资分析/实施方案

报告说明—

该包装产品项目计划总投资12878.72万元，其中：固定资产投资10982.81万元，占项目总投资的85.28%；流动资金1895.91万元，占项目总投资的14.72%。

达产年营业收入16649.00万元，总成本费用12718.03万元，税金及附加217.01万元，利润总额3930.97万元，利税总额4690.18万元，税后净利润2948.23万元，达产年纳税总额1741.95万元；达产年投资利润率30.52%，投资利税率36.42%，投资回报率22.89%，全部投资回收期5.87年，提供就业职位270个。

包装产品广泛应用于食品、饮料、医疗卫生、化工等行业和产品，过去几年我国包装行业一直持续稳定增长，目前已成为仅次于美国的世界第二大包装产品生产国，2015年我国包装产值1.2万亿元，同比增长7%，预计2016年仍能维持5%

第一章基本信息

一、项目概况

（一）项目名称及背景

包装产品项目

（二）项目选址

xxx出口加工区

所选场址应避开自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源地和其他特别需要保护的环境敏感性目标。项目建设区域地理条件较好，基础设施等配套较为完善，并且具有足够的发展潜力。

（三）项目用地规模

项目总用地

中机国际工程设计研究院有限责任公司

（原机械工业部第八设计研究院）工程设计资质等级：甲级证书编号：A143000768 工程咨询资格证书等级：工咨甲22220070010

项目主创：唐昊

项目负责人：魏嵬

设计团队：陈旻蕾

刘杰

胡登先

刘超凡

刘强

吴全胜

张义

Peddle Architects Thorp ARCHITECTURE INTERIOR DESIGN MASTER PLANNING

佰韬建筑设计事务所上海分部SH

佰韬 建筑设计咨询（上海）有限公司

咨询单位：

设计单位： 中机国际工程设计研究院

（原机械工业部第八设计研究院）

绿地公馆二期二批工程 方案设计方案一

目录

方案一

方案二

方案三

效果图

效果图

效果图

总体概念

总体概念

总体概念

技术图纸及设计说明

技术图纸及设计说明

技术图纸及设计说明

鸟瞰图

鸟瞰图鸟瞰图

规划条件总平面图设计说明规划技术要点平面图平面流线及功能

总平面图平面图

区位分析立面图设计概念彩色立面图总平面图总平面图分期建设剖面图

本期报建范围场地竖向场地竖向交通分析功能流线消防分析出租车流线绿地分析自驾车流线日照分析超市大巴车流线

地库范围

北立面透视图北立面透视图透视图

南立面透视图南立面夜景透视图

南立面夜景透视图

01.01.01.01.01

方案及深化设计关注内容

★完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供，进行租赁经营决策文件的编制 （一）室内商业步行街设计： 【关注点20】：关于步行街主入口 1) 是否紧邻交通主干道、主通道？ 2) 是否入口设计醒目、宽敞、通透？

3) 是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；

4) 商业广场主出入口门高不低于3米；

5) 步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值； 【关注点21】：关于步行街主出入口商铺

步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺； 【关注点22】：关于避风阁设置

商业广场主出入口是否设置了“避风阁”（北方地区应设计卷帘门）？步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列） 【关注点23】：关于步行街室内通道

为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主

乙二醇项目

规划方案

规划设计/投资分析/产业运营

报告说明—

该乙二醇项目计划总投资12914.78万元，其中：固定资产投资9692.33万元，占项目总投资的75.05%；流动资金3222.45万元，占项目总投资的24.95%。

达产年营业收入29933.00万元，总成本费用23716.48万元，税金及附加233.87万元，利润总额6216.52万元，利税总额7307.84万元，税后净利润4662.39万元，达产年纳税总额2645.45万元；达产年投资利润率48.13%，投资利税率56.59%，投资回报率36.10%，全部投资回收期4.27年，提供就业职位615个。

乙二醇主要用于用于生产聚酯、防冻剂、表面活性剂及化工中间产物等，其中聚酯应用最多，占比超过90%。自中国加入WTO之后，世界纺织行业向中国转移，我国聚酯纤维行业迎来了爆发式增长。我国逐渐成长为全球最大的聚酯产销国，同时也是全球第一大乙二醇消费国。乙二醇的表观消费量由由2005年的500万吨/年增长至2019年1690万吨/年。2016年来更是随着聚酯化纤龙头的又一次扩张迎来了较大增长，17/18年表观消费增速分别高达15.2%和13.5%。

第一章概况

一、项目概况

（一）项目名称及背景

乙二醇项

调味品项目

规划方案

规划设计/投资方案/产业运营

报告说明—

该调味品项目计划总投资5112.30万元，其中：固定资产投资3925.62万元，占项目总投资的76.79%；流动资金1186.68万元，占项目总投资的23.21%。

达产年营业收入10327.00万元，总成本费用8181.69万元，税金及附

加89.35万元，利润总额2145.31万元，利税总额2530.56万元，税后净

利润1608.98万元，达产年纳税总额921.58万元；达产年投资利润率

41.96%，投资利税率49.50%，投资回报率31.47%，全部投资回收期4.68年，提供就业职位215个。

调味品是指通过增添菜肴的色、香、味，达到促进食欲效果，有益于

健康的辅助食品。它的主要功能是增进菜品质量，满足消费者的感官需要，从而刺激食欲，增进人体健康。

第一章项目基本信息

一、项目概况

（一）项目名称及背景

调味品项目

（二）项目选址

xx产业集聚区

项目建设区域以城市总体规划为依据，布局相对独立，便于集中开展科研、生产经营和管理活动，并且统筹考虑用地与城市发展的关系，与项目建设地的建成区有较方便的联系。场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和产成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产品

调味品项目

规划方案

规划设计/投资方案/产业运营

报告说明—

该调味品项目计划总投资5112.30万元，其中：固定资产投资3925.62万元，占项目总投资的76.79%；流动资金1186.68万元，占项目总投资的23.21%。

达产年营业收入10327.00万元，总成本费用8181.69万元，税金及附

加89.35万元，利润总额2145.31万元，利税总额2530.56万元，税后净

利润1608.98万元，达产年纳税总额921.58万元；达产年投资利润率

41.96%，投资利税率49.50%，投资回报率31.47%，全部投资回收期4.68年，提供就业职位215个。

调味品是指通过增添菜肴的色、香、味，达到促进食欲效果，有益于

健康的辅助食品。它的主要功能是增进菜品质量，满足消费者的感官需要，从而刺激食欲，增进人体健康。

第一章项目基本信息

一、项目概况

（一）项目名称及背景

调味品项目

（二）项目选址

xx产业集聚区

项目建设区域以城市总体规划为依据，布局相对独立，便于集中开展科研、生产经营和管理活动，并且统筹考虑用地与城市发展的关系，与项目建设地的建成区有较方便的联系。场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和产成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产品

调味品项目

规划方案

规划设计/投资方案/产业运营

报告说明—

该调味品项目计划总投资5112.30万元，其中：固定资产投资3925.62万元，占项目总投资的76.79%；流动资金1186.68万元，占项目总投资的23.21%。

达产年营业收入10327.00万元，总成本费用8181.69万元，税金及附

加89.35万元，利润总额2145.31万元，利税总额2530.56万元，税后净

利润1608.98万元，达产年纳税总额921.58万元；达产年投资利润率

41.96%，投资利税率49.50%，投资回报率31.47%，全部投资回收期4.68年，提供就业职位215个。

调味品是指通过增添菜肴的色、香、味，达到促进食欲效果，有益于

健康的辅助食品。它的主要功能是增进菜品质量，满足消费者的感官需要，从而刺激食欲，增进人体健康。

第一章项目基本信息

一、项目概况

（一）项目名称及背景

调味品项目

（二）项目选址

xx产业集聚区

项目建设区域以城市总体规划为依据，布局相对独立，便于集中开展科研、生产经营和管理活动，并且统筹考虑用地与城市发展的关系，与项目建设地的建成区有较方便的联系。场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和产成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产品