房地产行业财务报表分析案例

浅析财务报表分析方法在房地产行业的应用作者：李文慧

来源：《中国集体经济》2019年第06期

摘要：21世纪以来，房地产行业逐渐成为我国国民经济发展的领头羊，房价疯涨，高利润率引来了众多投资者。同时，面对近年来畸形的房价收入比，国家开始进行调控。2017年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性，这意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出了更高要求。借助财务报表分析方法，对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行全面分析，可以为各房地产公司的相关决策提供信息支持。文章在分析房地产行业应用财务報表分析方法的重要性基础上，选取在2018中国房地产开发企业500强中的十家房地产上市公司作为分析对象，结合房地产行业的特点，运用比较分析，比率分析、因素分析及趋势分析，从企业规模、运营能力、偿债能力、盈利能力和发展能力五个方面展开财务分析，并通过分析标杆企业的财务情况，探讨当前房地产行业存在的问题，以及发展机遇，同时为其他房地产公司提供对比、借鉴的依据。

关键词：房地产行业;财务报表分析;案例分析

一、引言

浅析财务报表分析方法在房地产行业的应用作者：李文慧

来源：《中国集体经济》2019年第06期

摘要：21世纪以来，房地产行业逐渐成为我国国民经济发展的领头羊，房价疯涨，高利润率引来了众多投资者。同时，面对近年来畸形的房价收入比，国家开始进行调控。2017年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性，这意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出了更高要求。借助财务报表分析方法，对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行全面分析，可以为各房地产公司的相关决策提供信息支持。文章在分析房地产行业应用财务報表分析方法的重要性基础上，选取在2018中国房地产开发企业500强中的十家房地产上市公司作为分析对象，结合房地产行业的特点，运用比较分析，比率分析、因素分析及趋势分析，从企业规模、运营能力、偿债能力、盈利能力和发展能力五个方面展开财务分析，并通过分析标杆企业的财务情况，探讨当前房地产行业存在的问题，以及发展机遇，同时为其他房地产公司提供对比、借鉴的依据。

关键词：房地产行业;财务报表分析;案例分析

一、引言

浅析财务报表分析方法在房地产行业的应用作者：李文慧

来源：《中国集体经济》2019年第06期

摘要：21世纪以来，房地产行业逐渐成为我国国民经济发展的领头羊，房价疯涨，高利润率引来了众多投资者。同时，面对近年来畸形的房价收入比，国家开始进行调控。2017年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性，这意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出了更高要求。借助财务报表分析方法，对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行全面分析，可以为各房地产公司的相关决策提供信息支持。文章在分析房地产行业应用财务報表分析方法的重要性基础上，选取在2018中国房地产开发企业500强中的十家房地产上市公司作为分析对象，结合房地产行业的特点，运用比较分析，比率分析、因素分析及趋势分析，从企业规模、运营能力、偿债能力、盈利能力和发展能力五个方面展开财务分析，并通过分析标杆企业的财务情况，探讨当前房地产行业存在的问题，以及发展机遇，同时为其他房地产公司提供对比、借鉴的依据。

关键词：房地产行业;财务报表分析;案例分析

一、引言

保利房地产公司财务报表分析

内容摘要：本文通过对保利房地产(集团)股份有限公司2007年——2008年财务报表的初步分析、有关财务比率分析，借以发现保利房地产(集团)股份有限公司存在的问题及原因，提出有关解决问题的建议。

关键词：企业财务报表；分析

保利房地产(集团)股份有限公司前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992 年9 月14 日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000 万元； 2002 年8 月22 日，经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616 号文批准，由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团有限公司和张克强等16 位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。 2006 年3 月，公司更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”。经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30 号文核准，公司于2006 年7 月19 日首次公开发行人民币普通股(A 股)15,000 万股，每股面值1 元。2006 年7 月31 日，本公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”。本次股票发行后 ,本

（二）财务效率分析

1、盈利能力分析 （1）总资产报酬率

表22 总资产报酬率分析表 金额单位：元

指标名称 2007年 2008年 2009年 1757914417.99 2156110615.51 2626617104.44 平均总资产 506731676.51 470020127.77 780685795.92 利润总额 4150409.45 4668103.23 -8340797.89 利息支出 510882085.96 474688231.00 772344998.03 息税前利润 29.06% 22.02% 29.40% 总资产报酬率 2008年，由于受金融危机影响，利润总额下降，使得息税前利润减少，总资产报酬率下降7.04%；2009年，公司利润飞速增长，增幅超过上两年的50%，总资产报酬率大幅增加。

（2）净资产收益率

表23 净资产收益率分析表 金额单位：元 指标名称 平均净资产 净利润 净资产收益率 2007年 1456095165.82 420388

（二）财务效率分析

1、盈利能力分析 （1）总资产报酬率

表22 总资产报酬率分析表 金额单位：元

指标名称 2007年 2008年 2009年 1757914417.99 2156110615.51 2626617104.44 平均总资产 506731676.51 470020127.77 780685795.92 利润总额 4150409.45 4668103.23 -8340797.89 利息支出 510882085.96 474688231.00 772344998.03 息税前利润 29.06% 22.02% 29.40% 总资产报酬率 2008年，由于受金融危机影响，利润总额下降，使得息税前利润减少，总资产报酬率下降7.04%；2009年，公司利润飞速增长，增幅超过上两年的50%，总资产报酬率大幅增加。

（2）净资产收益率

表23 净资产收益率分析表 金额单位：元 指标名称 平均净资产 净利润 净资产收益率 2007年 1456095165.82 420388

目录

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表目次 (vii)

图目次 (viii)

第一章引言 (1)

第一节问题的提出和研究的意义 (1)

第二节国内外研究现状 (2)

一、国外现状分析 (2)

二、国内现状分析 (3)

第三节本文研究的内容和方法 (4)

第二章宏观经济分析及中国房地产行业分析 (6)

第一节宏观经济环境现状分析 (6)

一、国内生产总值(GDP) (6)

二、消费者物价指数(CPI) (9)

三、固定资产投资 (10)

四、社会消费品零售总额 (11)

五、进出口总额 (12)

六、货币供应量 (14)

第二节宏观经济政策分析 (14)

一、货币政策 (15)

二、财政政策 (15)

第三节宏观经济未来趋势及其对房地产行业的影响 (16)

一、宏观经济未来趋势 (16

投资性房地产科目记账模式及其对财务报表的影响

在授信审查审批工作中，分析企业财务报表时，会经常看到投资性房地产科目。2007年，新会计准则开始使用投资性房地产这个科目。2003年后，房地产行业成为中国经济的支柱行业，房地产投资迅猛增长。鉴于此，为了在会计上明确分开房地产的使用属性和投资属性，引入了投资性房地产科目。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。但有些企业利用投资性房地产价值记帐的灵活性，操纵财务报表，虚增资产和利润，影响财务报表使用者了解真实的企业经营活动。本文从投资性房地产科目的基本概念及记帐模式入手，剖析其对财务报表的影响，以期可以更准确地分析企业真实经营情况。 一、投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物；不包括：自用房地产、作为存货核算的房地产（一般为房地产开发企业的土地和待售房屋）。

二、投资性房地产的记账模式

1、成本模式计量（历史成本）。成本模式计量是指以企业购买房产时的总支出或自建房地产的总成本来计量，与固定资产记帐模式几乎没有区别。后续按期（月）计提折旧或摊销，折旧（摊销）计入“其他业务成本”，取得的租

综合案例分析——柳钢股份2011

一、 背景分析

从对柳钢股份2011年年报以及公司概况的综合浏览中，我们可以了解如下内容：

1. 企业提供的年度报告的详略程度。该年度报告时刊登于证监

会指定的信息披露媒体上的（中国证券报与上海证券报）。在披露的年度报告内容中，既包括上市公司自身的个别报表，也包括以上市公司为母公司的集团合并报表；对于附注的披露，在重点披露合并报表附注的同时，还披露了母公司的报表附注。应该说该公司披露信息比较详细。这就为系统地分析其财务状况质量创造了条件。

2. 企业基本情况、生产经营特点以及所处的行业分析。从年度

报告包含的相关信息，可以了解到：公司主要从事冶炼钢铁和机械加工制造业务，兼营水泥制造、矿山开采、煤气、氧气生产、汽车货物运输等。2011年公司实现营业收入423亿元，比上年同期增长14.22%。实现归属于母公司所有者的净利润36亿元，相对于上年同期来说明显下降，由于钢铁市场萎缩、融资困难等。公司针对这一系列困境研究制定了相应的措施初步扭转了局面。客观的说公司的发展是稳健、健康的。在同行业中有较强的竞争实力。

在这里简单的提一下公司这一年度的行业困境。2011年钢铁业整体处于比较萎缩的状态。原材料高价位而钢产品价格低迷、由于自然

财务报表分析

一、资产负债表分析

（一） 资产规模和资产结构分析

单位：万元

项目 流动资产： 货币资 金 应收账 款 预付账 款 其他应收款 存货 其他流动资 产 流动资产合 计 长期股权投资 固定资产 减：累计折旧 固定资产净值 在建工程 无形资产 减：累计摊销 无形资产净值 长期待摊费用 非流动资产合计 资产总计 流动负债合计 非流动负债合计 负债合计 年初数 金额 24821 290 726 29411 3399 151 58798 800 9187 3359 5828 42 377 107 270 732 7672 66470 38784 28739 67523 比重 37.34% 0.44% 1.09% 44.25% 5.11% 0.23% 88.46% 1.20% 13.82% 5.05% 8.77% 0.06% 0.57% 0.16% 0.41% 1.10% 11.54% 100.00% 57.44% 42.56% 100.00% 年末数 金额 21586 154 32 39239 2137 86 63234 24 2458 1684 774 46 180 42 138 543 1525 64759 29962 36334