土地增值税试题及答案解析

土地增值税试题

一、单项选择题

1、下列项目中，属于土地增值税免税范围的是（ ）。

A、建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20％的 B、个人之间互换自有居住用房地产的 C、企业对外出租办公楼 D、企事业单位转让旧房

2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行的土地增值税适用的税率是（ ）。 A、比例税率 B、超额累进税率 C、定额税率 D、超率累进税率

3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的是（ ）。 A、取得土地使用权所支付的金额 B、前期工程费 C、建筑安装工程费 D、基础设施费

4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的，土地增值税采取先按比率预征，然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于（ ）。 A、1% B、2% C、3% D、1.5%

5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（ ）计算。 A、账载余额 B、重置成本

C、账载原值乘以成新度折扣率

D、重置成本价乘以成新度折扣率

6、个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（ ）。 A、免征土地增值

一、单选题

1.根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。 A.某人将自己一套闲置的住房出售 B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女

C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资 D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业 『正确答案』C

2.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。 A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让办公楼的事业单位 D.继承房产的子女 『正确答案』D

3.某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A

【解析】增值税扣除项目金额比例＝（5 000－4 200）÷4 200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

4.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

一、单选题

1.根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。 A.某人将自己一套闲置的住房出售 B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女

C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资 D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业 『正确答案』C

2.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。 A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让办公楼的事业单位 D.继承房产的子女 『正确答案』D

3.某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A

【解析】增值税扣除项目金额比例＝（5 000－4 200）÷4 200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

4.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

土地增值税培训

首先，欢迎各位同仁和纳税人来到县地税局组织的房地产税收交流培训会议的现场。

土地增值税涉及当前社会敏感的房地产领域，政策性强，计算复杂，清算难度大。掌握土地增值税相关税收政策，特别是掌握土地增值税扣除项目是做好土地增值税清算工作的关键所在，而房地产开发成本是计算土地增值税扣除项目的最关键的项目。今天，主要和大家交流的就是土地增值税相关政策规定和土地增值税清算工作涉及的房地产开发成本。

交流培训分以下二个部分：

一、土地增值税相关政策规定

二、房地产企业开发成本核算及重点关注的问题

土地增值税培训

第一部分 土地增值税相关政策规定

一、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

二、征税范围

（一）土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。

按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能

某房地产开发企业取得某块土地建造写字楼出售，2014年发生的相关业务如下： （1）按照国家有关规定缴纳土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元； （2）写字楼开发成本3000万元；

（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）； （4）写字楼竣工验收，通过销售取得收入13000万元； （5）应扣除的相关税金为360.75万元;

（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）

要求：根据上述资料，计算回答以下问题：

（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额； （2）计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额； （3）计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额； （4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金； （5）企业应缴纳的土地增值税。

（6）若销售收入为18000万元，写字楼开发费用中的利息支出为300万元（能提供金融机构证明），应缴纳土地增值税为多少？ 【答案】

（1）应扣除的土地使用权扣除额 =（4000+160）=4160（万元）

（2）应扣除的开发成本扣除额=3000（万元） （3）应扣除的开发费用扣除额

=（

土地增值税清算税款鉴证主表

清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元 纳税人名称 项目名称 项目 一、转让房地产收入总额 其转让土地收入 中 转让地上建筑物及其附着物收入 二、扣除项目金额合计 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 其基础设施费 中 公共配套设施费 开发间接费用 按核定标准扣除的四项成本数 3、房地产开发费用 其 利息支出 中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 营业税 其 城市维护建设税 中 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税款 八、免缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、项目清算应补（退）土地增值税税额 十一、项目单位建筑面积成本费用

填表说明：

计算机代码 项目地址 行 次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2

土地增值税从1994年1月1日开始实施以来，一直被业内看作是 对房地产企业收益影响最大的税种之一。2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发 〔2006〕1台票187号)，明确从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。可以预见，对房地产企业来 说，进行有效的土地增值税税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。其实，尽管我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进 税率计算征收，即：增值额未超过扣除项目金额(基本等于项目成本)50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、末超过100%的部分，税率为 40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.但是同时，国家也相继制 定出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，可以达到降低土地增值税税收成 本、进一步提高投资效益的目的。在此，笔者为大家提供几个土地增值税筹划技巧。

一、巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划《土地

土地增值税清算表模板,税率公式自动获取。

土地增值税预测表项目名称： 计算项目 一、转让房地产收入总额1=2+3 转让房地产收入总额1 其中 货币收入 实物收入及其他收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 分类核算(按项目和普通住宅、 分类核算(按项目和普通住宅、非普通住宅区分 1、一期住宅 2、二期 -

二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+21 扣除项目金额合计4 13+16+ 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 其中 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 其他开发成本 3、房地产开发费用13=14+15 其中 利息支出 其他房地产开发费用

4、与转

土地增值税清算税款鉴证主表

清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元 纳税人名称 项目名称 项目 一、转让房地产收入总额 其转让土地收入 中 转让地上建筑物及其附着物收入 二、扣除项目金额合计 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 其基础设施费 中 公共配套设施费 开发间接费用 按核定标准扣除的四项成本数 3、房地产开发费用 其 利息支出 中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 营业税 其 城市维护建设税 中 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税款 八、免缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、项目清算应补（退）土地增值税税额 十一、项目单位建筑面积成本费用

填表说明：

计算机代码 项目地址 行 次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2

注意：

本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。

XX地方税务局 土地增值税清算审核案卷

纳税人名称： A房地产开发有限责任公司

项目名称： B项目

案卷页数： XX页

审核日期： XX年XX月XX日－XX年XX月XX日

立 卷 人： XXX

1

案 卷 目 录

顺序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

2

题 名 页号 房地产开发项目情况登记表

计算机代码 房地产开发项目名称 建设期工程项目名称 项目性质 土地使用证发放单位 开发单位名称 房地产开发项目地址 建设期工程项目编号 □经济适用住房 □非经济适用住房 □商业用房 □其它（请划√选择） 土 地 使 用证编号 规划许可 证发证机关 规 划 许 可证号码 预（销）售许可证情况 预（销）