房地产营业成本过高的原因

业内人士——房地产内幕揭秘

处于对房地产行业的深刻了解，看两会代表热议房价。

感觉很多建议都是在敲边鼓，触不到问题的深处和痛处。现提供一些我所知道的房地产行业内幕，供大家参考。

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1、暴利问题

用“暴利”两个字来形容当前的房地产行业，看起来很过

瘾，但实际上掩盖了很多行业问题，容易对市场认识和高层决策形成误导。

房地产“暴利”是怎么构成的？我想澄清一下。

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任志强曾经说过，房地产利润率大约在25%左右。这个言论并不过分，如果仅仅从“利润率”来算，房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。

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问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。

举例，某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25%。

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我们推算一下这个项目的投资过程：

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1、假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首

期30%，实际上投入6000万元就拿到了土

税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1、审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。 重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本

房地产估价--- 成本法

第四章

成本法

房地产估价

房地产估价--- 成本法

成本法主要内容 5.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成 5.3成本法的计算公式 5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧5.6成本法运用举例

学习内容

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)概念：成本法是求取估价对象在估 价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 (二)理论依据：

从卖方的角度来看：销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金

从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

适 用 对 象

特别适用于既无收益又很少发生交易的 房地产的估价 单纯建筑物

税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1、审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。 重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本

房地产项目成本标准

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价

2011年工程造价平米汇总表

1、 全现浇结构住宅楼：

包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。

每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：302.46元；

2、 全现浇结构板式小高层住宅楼：

包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5公里以内。

每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：803.59元；装饰工程：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元；

3、 全现浇结构板式住宅楼：

房地产项目成本标准

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价

第一节成本核算概述

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。 一、成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：

确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 归集开发成本。设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。 确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。 在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成

序号

项目 总投资

合计(万元) 合计(万元)

标准单价

1

土地成本

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000元 1,000元/平方米

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 33.1

前期工程费规划设计费 可行性研究费 地质勘察测绘费 三通一平费 前期开办费

#VALUE! #VALUE! 50 #VALUE! #VALUE! 0 #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE!

元/平方米100元/平方米

25.0% 0.5%60元/平方米

25.0% 元/平方米160元/平方米 1,800元/平方米 1,200元/平方米 800元/平方米 500元/平方米 120元/平方米 40万元/台 160元/平方米 1,800元/平方米 1,200元/平方米 800元/平方米 500元/平方米 120元/平方

放低潮凝固

房地产业

房地产评估成本途径的思考

文

白雪梅

资产评估作为一种估价活动

，是为了提供资产在评估时点的公允价值。成本途径作为一条独立的资产评估思路和技术方法，它是从再取得资产的角度来反映资产公允价值的，即以资产重新取得所需要的全部合理支出作为重置成本，并从中扣减被评估资产已经存在的各种贬损因素作为资产公允价值的一种方法。

一、成本途径的理论依据

在采用成本途径对房地产价值进行建筑物在评估评估时，要求对土地价值、

评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性贬值－经济性贬值，重置成本＝土地取得费用＋房地产开发成本＋管理费用＋销售税费＋正常利润，即一宗房地产的价值为土地价值和建筑物残余价值之和。而重置建造全新状态的估价对象所需要的各项必要成本费用和应交纳的税金、正常开发利润之和。

通过分析成本途径基本公式，对卖方而言，生产费用价值论是采用成本途径评估的理论依据。生产费用价值论认为费用

是价值的主体，价值是由费用与利税之和所构成的。卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产项目所花费的各项必要成本费用和合理的利润税金之和，否则卖方就会亏本。

从买方角度，替代原则是采用成本途径评估的理论依据。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交