建设与房地产法规自考真题

案例一

一、

二、答：根据陈丽丽的话，该房屋应该是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。

三、答：这是属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

四、答：狭义的无权代

--

案例分析一

【案由概述】

2003 年 3 月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。 陈丽丽与陈杰系兄妹关系， 陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的， 为此诉至法院。

【原告诉称】

陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。 该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下， 与陈杰达成拆迁协议， 并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款 312500元，并负担本案的全部诉讼费。

【被告辩称】

海润房地产公司辩称： 陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住， 经我们多方寻找均未能与其取得联系， 而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。 陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议， 但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施， 故其不应成为本案的被

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案例分析一

【案由概述】

2003 年 3 月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。 陈丽丽与陈杰系兄妹关系， 陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的， 为此诉至法院。

【原告诉称】

陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。 该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下， 与陈杰达成拆迁协议， 并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款 312500元，并负担本案的全部诉讼费。

【被告辩称】

海润房地产公司辩称： 陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住， 经我们多方寻找均未能与其取得联系， 而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。 陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议， 但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施， 故其不应成为本案的被

建设与房地产法规

复习材料

第一章 建设工程基本知识 掌握：

建设法规的定义：

建设法规指国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发生的各种社会关系的法律，法规的总称。建设法规是以建设活动为调整对象，从横向看它包括所有建设工程，而不是一般房屋建筑工程，从纵向看它包括工程项目的整个过程，不只是建设的实施阶段发生的社会关系。

建设法规的特征 1.行政隶属性： 授权：国家-法规-授予国家某些管理机关某种权限或具体权利，对工程建设进行监督管理 命令：国家-法规-赋予 主体 某种作为的义务 禁止：国家-法规-赋予 主体 某种不作为的义务

许可：国家-法规-允许 特别主体 法律允许范围内有某种作为的权利 免除：国家-法规-对主体依法应履行的义务在特定情况下予以免除

确认：国家-法规-授权工程建设管理机关依法对有争议的法律事实和法律关系进行认同，

确认其是否存在，是否有效

2.经济性：直接为国家创造财富，增加积累

3.政策适时性：工程法规随着国家工程

案例一

一、

二、答：根据陈丽丽的话，该房屋应该是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。

三、答：这是属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

四、答：狭义的无权代理主要有

案例一

一、

二、答：根据陈丽丽的话，该房屋应该是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。

三、答：这是属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

四、答：狭义的无权代理主要有

全国2008年1月高等教育自学考试

一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)

1.《城市规划法》规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指（ ） A.选址意见书 B.法律意见书 C.建设申请书 D.规划意见书 2.房地产关系本质上属于（ ） A.人与人的关系 B.经济关系 C.社会关系 D.法律关系 3.地方权限范围内的土地征收批准权属于（ ） A.县级人民政府 B.市级人民政府 C.省级人民政府 D.国务院

4.承包方将土地交由他人代耕可不签订书面合同的时间不超过（ ） ．．．A.半年 B.一年 C.二年 D.三年 5.在土地登记制度中，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由有关级别政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。该级政府是指（ ） A.村级人民政府 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.市级人民政府

6.张某与王某为夫妻，共同购置房屋一套，登记在张某名下。以后，张某在未征得王某同意的情况下以自己的名义将该房屋卖给刘某。事后，王某要求刘某退房，刘某不同意。对该房屋，在法律上（ ） A.刘某应当退房，张某应当将收到的房款退回

2010年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试题

课程代码：00169

一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.有权制定房地产行政法规的部门是( ) A.全国人民代表大会 C.建设部 A.一级市场 C.三级市场

B.国务院

D.某自治县人民代表大会 B.二级市场 D.四级市场

2.国有土地使用权出让属房地产交易的( )

3.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是( ) A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意 B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效 C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同 D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案

4.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的( ) A.4—8倍 C.6—8倍 地的( ) A.80％以上 C.30％以上

A.德国模式、美国模式 C.日本模式、德国模式 A.有偿出让 C.有偿转让

B.50％以上 D.20％以上

B.日本

第二章房地产法概述

本章内容 第一节 第二节 第三节 第四节 房地产法的概念和调整对象 房地产法律关系 房地产法的渊源 房地产法的体系

常考知识点 房地产法的调整对象 房地产法的渊源 房地产法的体系

第一节 房地产法的概念和调整对象

一、房地产法的概念与特征(一)房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有 的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法(物 权法、合同法、担保法、婚姻法)、经济法(建筑法、 招标投标法、税法)中有关调整房地产的条款以及土地 管理法、城乡规划法、城市房地产管理法等普通法的规 定以及房地产行政法规、部门规章等。 狭义的房地产法是指《中华人民共和国城市房地产管 理法》。

(二)房地产法的特征1.房地产法调整不动产领域，其所调 整的社会关系比较稳定。 2. 调整手段具有国家干预性。 3.房地产法律关系的确定一般要采取书 面形式。 4.房地产权利变动的基本要求是以登记 为要件。

二、房地产法的调整对象

(一)房地产民事法律关系(平权性) 具体包括： 1.静态的房地产产权关系，又分为 房地产所有权关系和房地产他物权(如土 地使用权

2010年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试题

课程代码：00169

一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.有权制定房地产行政法规的部门是( ) A.全国人民代表大会 C.建设部 A.一级市场 C.三级市场

B.国务院

D.某自治县人民代表大会 B.二级市场 D.四级市场

2.国有土地使用权出让属房地产交易的( )

3.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是( ) A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意 B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效 C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同 D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案

4.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的( ) A.4—8倍 C.6—8倍 地的( ) A.80％以上 C.30％以上

A.德国模式、美国模式 C.日本模式、德国模式 A.有偿出让 C.有偿转让

B.50％以上 D.20％以上

B.日本