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浅论国有土地上房屋征收项目中房屋征收实施单位的组织结构转换

作者：徐昊

来源：《中小企业管理与科技·下旬刊》2017年第03期

【摘 要】国有土地上房屋征收作为政府施政中的一项重点工作，如何加强管理、有效推进一直是政府施政的重点问题。论文简要讨论国有土地上房屋征收项目中房屋征收实施单位在实施项目时应对不同情况时组织结构模式的转换，探讨房屋征收实施单位采用不同组织结构模式时可能遭遇问题的解决措施。

【Abstract】The housing expropriation on the state-owned land as a key work in government policy， how to strengthen its management and effectively promote it are always the key problems of government policy. This paper briefly discusses the transformation of the organization structure

实施单位在房屋征收中的角色定位与作用 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)已颁布施行。其中第4条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”。同时，第5条第1款规定，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”。实施单位在征收过程中如何正确定位，既要发挥这支专业队伍在征收操作层面的积极作用，又要防止以营利为目的影响政府依法、公正实施征收，是目前行业主管部门乃至政府研究探索的重要 课题。

一、实施单位法律地位的历史沿革

1991年《城市房屋拆迁管理条例》第9条第 1款规定，“当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁入自行拆迁或者委托拆迁”。第2款规定，“拆迁入委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位”。经过修订的江苏省城市房屋拆迁管理办法规定：“拆迁人可以委托具有资格的单位实施拆迁”。2002年《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定“委托不具有拆迁资格单位实施拆迁的，处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证”。此后，各地行业主管部门及政府对拆迁队伍和行业规范管理不

在我国,＂房屋征收＂与＂房屋拆迁＂的含义与关系一直是一个令人纠结的话题。国务院1991年制定、2001年修正的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称＂拆迁条例＂)使用的是＂房屋拆迁＂①,宪法使用的是＂私有财产征收＂②,

蚕.大学学 2 1 H耜 0. 11取消了行政强制拆迁，代之以司法强制搬迁。而

制约和权利保障的双重功能。

许多学者对此仍提出质疑，为司法强拆也无法认避免拆迁悲剧。种担心绝非杞人忧天。各地 这在司法实践中，司法与行政勾连的现象并不少见。①如姜明安教授提出，司法强拆必须以裁执分离、司法独立和司法对行政的严格审查为前提，离开了这三个前提，这种转变对现行制度的改进有限，对被征收人权益保障的增进有限，对消除暴力拆迁、野蛮拆迁，避免强拆中暴力对抗和被征收人自伤、

然而，院毕竟不是房屋征收的当事人，场相法立对中立、脱，超申请法院执行程序也更严格些。 取消行政强拆，观上会使政府尽量减少申请强制客拆迁，力与被征收人达成补偿协议。然，真 努当要正使这一政策落到实处，个重要前提是司法机一关能够排除各种干扰，出公正的评判。这种作从意义上，维护司法独立和司法公正是重中之重。

自焚、自悲剧的效果和作用有限。杀不仅正面作用有限，而且还

可能使法院失去公信力和权威，国民失

海安县人民政府办公室文件

海政办发?2011?196号

县政府办公室关于印发海安县国有土地上 房屋征收评估技术细则（试行）的通知

各镇人民政府，各区管委会，县政府各部门、各直属单位：

《海安县国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）》已经县十四届人民政府第三十九次常务会研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○一一年十一月二十一日

1

海安县国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）

第一章 总 则

第一条 制订依据：为了规范本县国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则（试行）。

第二条 适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则（试行）。

第三条 评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价

房屋征收流程图建设单位向有关部门申请项目批准文件

符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定(国防和外交的需要,由政府组 织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要,由政府组织实施的科技、教育、 文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等 公共事业的需要,由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要,由政府依照城乡规划 法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要,法 律、行政法规规定的其他公共利益的需要),由发改部门下达建设项目批准文件。 (附核定用地报告)

区、县房屋征收部门确定房屋征收范围，书面通知相关部门暂停办理房屋征收范围内 新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续；按相关程序确定房屋征收评估单 位。

区、县房屋征收部门组织房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋进行调查登记，区、县人民政府组织有关 部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，调查结果在房屋征收范围内向被征收人公 布，组织房屋征收评估单位对被征收房屋进行评估，初步评估结果公示7天。

区、县房屋征收部门拟定征收补偿方案，报区、县人民政府。

区、县人民政府组织相关部门对征收补偿方案进行论证后，在区、县人民政府

房屋征收中承租人权益的保护

--------北京在明律师事务所

出租，作为房屋用益物权流转的最基本方式，实现了房屋的最大化利用和资源的优化配置。在面临拆迁时，承租人的地位如何，就目前现有的法律面前，未免有些尴尬。因此，对其地位的无法正确认定，就造成了其利益保护的缺失，由此也激发了一些社会矛盾。本文从1991年、2001年《城市房屋拆迁管理条例》到现在的《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读，在新旧法对比的基础上，着力探讨如何首先从立法上规范加强对承租人的保护。

一、法律对征收中承租人规定的历史沿革

在已经废止的1992年《城市房屋拆迁管理条例》中，根据第三条第二款规定：“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。”可见此时的承租人的地位是作为被拆迁人加以规定的。他享有被拆迁人的所有合法权益。

在2001年《城市房屋拆迁管理条例》中，已经将承租人剔除了被拆迁人的范畴，其法律地位开始下降。但是，在条文中，对其地位的保护仍算全面。主要表现

房屋征收项目

社会稳定风险评估报告

（参考范本）

区人民政府（管委会）

年 月

1

社会稳定风险评估报告目录

1、项目概况 2、评估事项 3、评估目的 4、评估原则

5、房屋征收搬迁可能引发的社会稳定风险内涵及其成因 6、本项目社会稳定风险内容及其评价

7、本次房屋征收搬迁社会稳定风险的综合评价 8、已经和正在采取的风险防范措施 9、下一步风险防范措施 10、结论

2

房屋征收项目社会稳定风险

评估报告

（参考范本）

为预防和减少 房屋征收项目在实施推进中的社会稳定风险，从源头上防止因房屋征收搬迁工作引发的不稳定因素，根据《合肥市重大事项社会稳定风险评估暂行办法》、《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》等文件精神，区政府（管委会）组织相关房屋征收办公室等相关部门，对该项目房屋征收搬迁工作进行了全面认真的社会稳定风险评估，现形成社会稳定风险评估报告如下：

一、项目概况

房屋征收项目已经过 发改委批准（批准文号），市规划局批准规划选址（《规划选址意见书》文号），该项目地址位于

房屋征收工作流程

第一步、入户宣讲

1、宣讲征收政策法规、征收补偿方案、该项目补偿安置的优惠政策等。

2、调查了解被征收人家庭、人员情况及主要社会关系。 3、调查了解房屋的基本情况。 4、宣传并解释评估事项。 第二步、入户评估

1、联系被征收人，组织评估人员入户评估，全程参与评估。了解评估方式、标准、房屋和评估物件等基本情况。

2、组织被征收人对预估确定。

3、收集评估过程中需提交政策技术组研究的问题。 4、督促评估机构及时出具初评结果，并对初评结果进行核实审查。

5、工作组分户发放初评结果表。

6、被征收人对初评结果有异议的，组织评估机构上户现场复核并进行解说。

第三步、入户商谈征收补偿安置事宜，签订协议。 1、充分与被征收人进行沟通。

2、根据评估报告和商谈结果，签订征收补偿安置协议，由被征收人提供身份证及银行账号等，收回房屋权属证原件。

3、签订征收补偿协议时注意填写签约时间。

4、建立工作小组征收补偿统计表，并将已签订的征收补偿协

议及时交综合协调组登记、审核。

第四步、房屋搬迁腾空验收

1、动员被征收人积极按时搬迁，协助被征收人解决搬迁过程中出现的问题。

2、由宣讲组进行初步验收后，向房屋拆除组提交验收申请。 3、房屋拆除工作

2017年，在县委、县政府的坚强领导下，在县纪委的正确指导下，我和我办其他班子成员精诚团结、密切协作，履行岗位职责，切实担当党风廉政建设第一责任人，认真落实“一岗双责”，始终把从严管党治党主体责任扛在肩上，全面推进党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设、纪律建设。认真贯彻中央八项规定精神，抓好作风建设，积极推进“两学一做”学习教育常态化制度化，强化队伍建设，带领全体征收工作人员紧紧围绕县委、县政府对我县房屋征收工作总体安排部署，凝心聚力、攻坚克难。现报告如下：

一、认真学习党的十九大精神，不忘初心、坚定信念、做好表率

不忘初心就是不要忘记自己是一名共产党员，第一职责就是为党工作。党十九大召开以来，作为单位“一把手”，我始终把学习宣传贯彻党的十九大精神当成当前和今后一段时期的主要政治任务，带头学习宣传贯彻党的十九大精神。十九大召开期间，分别及时组织全体党员干部通过电视、网络、报纸等方式集中收看开闭幕会实况，认真收听收看习近平总书记代表十八届中央委员会向大会作的报告和十九届中共中央政治局常委同中外记者见面时的重要讲话精神，以及十八届中央纪委向党的十九大的工作报告、中国共产党第十九次全国代表大会秘书处负责人就党的十九大通过的《中国共产党章程

房屋征收相关问题解答

房屋征收相关问题解答

1、 目前我县对于国有土地上房屋征收是依据什么规定来

实施和管理的？

答：从2011年1月21日起，在我县境内国有土地上因公共利益的需要，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，由县人民政府在本行政区域内负责房屋征收与补偿工作。国务院于2001年6月13日颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已经依据《城市房屋拆迁管理条例》规定取得《房屋拆迁许可证》的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁，对于拒不履行裁决的，向人民法院申请司法强制拆除。

2、 怎样理解征收的含义？

答：房屋征收是根据法律的规定，因公共利益的需要，国家通过行政强制手段依法取得所有权的形式，因为是属于对原权利人财产权的剥夺，所以必须按照严格的程序进行，必须是公共利益的需要；对被征收人的补偿也按照评估价值确定且与征收决定之日同类房屋的市场价格相适应，任何人都不得进行增加或减少。

3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》主要区别表现在那些方面？

答：主要区别表现在以下方面

房屋征收相关问题解答

（1）主体和项目方面区别：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收目的必