房地产售后返租会计处理

铺售后返租的财税处理

所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》

（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62 号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价

袅房地产行业涉税会计处理（一）

主讲老师 王越

衿

蒄一、房地产行业的业务活动涉税分析

膇房地产开发企业纳税业务概述：

薇企业设立阶段：资金账簿印花税、不动产权属受让印花税等。

膂获取土地阶段：受让土地产权转移书据印花税、受让不动产权属契税、占用耕地的耕地占

用税等。

芃开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花税、占有土

地的城镇土地使用税等。

薈转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、

预征及清算土地增值税、企业所得税、产权转移书据印花税等。

羅房产持有阶段：租赁业营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、自持物业

的房产税及城镇土地使用税等。

芅二、房地产行业的土地增值税预缴与清算

莃《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

罿（一）《土地增值税暂行条例实施细则》

螇第十六条 纳税人在项目全部竣工结

第一大题 ：单选选择题

1、按照《企业会计准则第3号－投资性房地产》的规定，下列属于投资性房地产的是（ ）。 A、房地产开发企业为销售而正在开发的商品房和土地 B、企业以经营租赁方式租入的建筑物 C、企业融资租赁出租的建筑物 D、企业已出租的土地使用权

答案：D

解析：投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，不包括融资租赁出租的建筑物。

2、下列有关投资性房地产初始计量的说法中不正确的是( )。

A、无论采用公允价值模式还是成本模式对投资性房地产进行后续计量，均应按照实际成本对投资性房地产进行初始计量

B、只有采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产，取得时应按照公允价值进行初始计量

C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

D、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

答案：B

解析：选项B，无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均应按照实际成本进行初始计量。

3、关于投资性房地产，下列说法中正确的有（ ）。

袅房地产行业涉税会计处理（一）

主讲老师 王越

衿

蒄一、房地产行业的业务活动涉税分析

膇房地产开发企业纳税业务概述：

薇企业设立阶段：资金账簿印花税、不动产权属受让印花税等。

膂获取土地阶段：受让土地产权转移书据印花税、受让不动产权属契税、占用耕地的耕地占

用税等。

芃开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花税、占有土

地的城镇土地使用税等。

薈转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、

预征及清算土地增值税、企业所得税、产权转移书据印花税等。

羅房产持有阶段：租赁业营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、自持物业

的房产税及城镇土地使用税等。

芅二、房地产行业的土地增值税预缴与清算

莃《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

罿（一）《土地增值税暂行条例实施细则》

螇第十六条 纳税人在项目全部竣工结

商铺售后返租的税务处理

事务所---王

售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商。

售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。

目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多，税务机关对税法理解有各异，很难统一。

一、售后返租主要的税收难点

（一）营业税的处理

江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收

商铺售后返租的税务处理

事务所---王

售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商。

售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。

目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多，税务机关对税法理解有各异，很难统一。

一、售后返租主要的税收难点

（一）营业税的处理

江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收

房地产开发企业有关会计处理

林向炜

建发房地产集团限公司

随着城市建设开发事业的发展和住宅商品化的推行，房地产开发企业得到迅猛发展。从1993年7月1日执行会计制度起，房地产开发企业实行了独立的企业制度，推动了房地产开发企业的规范发展。由于房地产企业业务有一定的特殊性，加之房地产企业销售方法等管理业务方法的不断更新，现行制度对有些业务的会计处理没有明确规定或规定不够严密，造成会计实务模糊不清，会计核算与实际情况产生较大的出入。下面就几个会计模糊问题进行探讨。

一、关于收入、成本的确认和结转

由于房地产开发企业的收入金额通常可以通过合同和收到的现金进行确认，基本上比较明确。所以关于收入的确认问题实际上就是关于收入确认的时间问题。但是对于收入的确认时间一直存在争议。那在实务中应如何处理呢？因为在房地产的销售过程中有以下几个时点，即预售日、竣工日、入伙日、业主验收日、办理产权证日等。到底哪一天可作为收入确认日呢？我们可以结合《企业会计制度》中商品销售收入的确认条件做探讨。

1、 企业已将商品所权上的主要风险和报酬转移给购货方。

本条判断点在于什么是所权上的主要风险和报酬。如果仅强调所权，那实际上毫无

疑问收入确认必须办理产权证，可是同时也很多人认为

房地产企业常见营改增会计处理

房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。

例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。(单：元) 借：固定资产 3000 贷：银行存款 3000

借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000 贷：递延收益 3000 日后发生的技术维护费 借：管理费用 300 贷：银行存款 300

借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300 贷：营业外收入 300

例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。 已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。(单位：万元，下同

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投资性房地产会计处理若干问题探讨

作者：徐月丽

来源：《财会通讯》2010年第08期

一、投资性房地产后续计量模式的转换

会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。如果房地产市场比较成熟、能满足采用公允价值模式条件，企业可以将投资性房地产从成本计量变更为公允价值计量。会计准则规定，成本模式转换为公允价值模式，应当按计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额调整期初留存收益。如：某企业将一幢办公楼对外出租，原采用成本模式进行后续计量。后来，该投资性房地产由于满足了采用公允价值模式条件，该企业决定采用公允价值模式对该办公楼进行后续计量。假定转换时该投资性房地产的公允价值大于其原帐面价值。按会计准则规定，转换时，应作如下会计处理：借记：“投资性房地产—一成本”和“投资性房地产累计折旧”，贷记：“投资性房地产、利润分配——未分配利润、盈余公积”等科目。

上述处理比较繁琐，笔者认为，可以将转换时该投资性房地产的公允价值大于其原账面价值的差额直接计人“公允价值变动损益”科目。原因是：一方面与投资性房地产转换的会计处理相一致；另一方

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投资性房地产会计处理若干问题探讨

作者：徐月丽

来源：《财会通讯》2010年第08期

一、投资性房地产后续计量模式的转换

会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。如果房地产市场比较成熟、能满足采用公允价值模式条件，企业可以将投资性房地产从成本计量变更为公允价值计量。会计准则规定，成本模式转换为公允价值模式，应当按计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额调整期初留存收益。如：某企业将一幢办公楼对外出租，原采用成本模式进行后续计量。后来，该投资性房地产由于满足了采用公允价值模式条件，该企业决定采用公允价值模式对该办公楼进行后续计量。假定转换时该投资性房地产的公允价值大于其原帐面价值。按会计准则规定，转换时，应作如下会计处理：借记：“投资性房地产—一成本”和“投资性房地产累计折旧”，贷记：“投资性房地产、利润分配——未分配利润、盈余公积”等科目。

上述处理比较繁琐，笔者认为，可以将转换时该投资性房地产的公允价值大于其原账面价值的差额直接计人“公允价值变动损益”科目。原因是：一方面与投资性房地产转换的会计处理相一致；另一方