商业地产经营单位将其购物中心的外墙

商业地产购物中心的市场研究方法

市场研究(Market Research)

要进一步了解零售市场，除零售商本身外，更应进一步了解 其他相关的市场资讯，包括：

·产业平均值：对不同的零售业种全国营业平均值的了解(按 月、季和区域分类)。此举将可协助你评估该零售商相对于该业种营运的状况。

·竞争：该零售商的竞争者为何?最近市场是否有所变动?竞 争者目前的营业表现如何?该零售商的应对方式为何?

·市场：该零售商所在商圈市场是否有所改变?对此改变的应 对方式为何？ ·消费者反应：在购物中心内哪些零售商是消费者所喜爱的?哪些改变是消费者所喜爱的?

·该零售商市场占有率为何?是否有可能增加占有率?如何做? 折扣(Discounts)

本节所述的语汇与计算式子乃是零售商计算成本数字必要的一部份，例如计算批发商批给零售商的批发价，如 何决定给予消费者的额外附加价、折扣或特别售价，如何去衡量商品销售周转率，如何去评估利润。底下从折扣述 起，其主要目的是批发商鼓励零售商尽可能按时支付应付帐款。 交易折扣(Trade Discounts)

交易折扣是制造商或供货商按建议零售牌价给予零售商的折扣，以百分比的方式表示，主要用来决定零售商的 进货成本。

·进

商业地产购物中心的市场研究方法

市场研究(Market Research)

要进一步了解零售市场，除零售商本身外，更应进一步了解 其他相关的市场资讯，包括：

·产业平均值：对不同的零售业种全国营业平均值的了解(按 月、季和区域分类)。此举将可协助你评估该零售商相对于该业种营运的状况。

·竞争：该零售商的竞争者为何?最近市场是否有所变动?竞 争者目前的营业表现如何?该零售商的应对方式为何?

·市场：该零售商所在商圈市场是否有所改变?对此改变的应 对方式为何？ ·消费者反应：在购物中心内哪些零售商是消费者所喜爱的?哪些改变是消费者所喜爱的?

·该零售商市场占有率为何?是否有可能增加占有率?如何做? 折扣(Discounts)

本节所述的语汇与计算式子乃是零售商计算成本数字必要的一部份，例如计算批发商批给零售商的批发价，如 何决定给予消费者的额外附加价、折扣或特别售价，如何去衡量商品销售周转率，如何去评估利润。底下从折扣述 起，其主要目的是批发商鼓励零售商尽可能按时支付应付帐款。 交易折扣(Trade Discounts)

交易折扣是制造商或供货商按建议零售牌价给予零售商的折扣，以百分比的方式表示，主要用来决定零售商的 进货成本。

·进

商业地产策划案例（购物中心）

商业市场调查报告

报 告 目 录

第一章 xx市概况???????????????????1

第二章 xx市商业市场现状??????????????5

一、竞争主力店经营调查????????????????7

1、竞争主力店状况报告表????????????????8

2、xx商场经营综合分析????????????????9

3、xx商场经营综合分析????????????????10

4、xx超市经营综合分析???????????????11

5、xx商场经营综合分析????????????????12

6、五交化商场经营综合分析???????????????13

7、xx家电商场经营综合分析??????????????14

8、xx超市经营分析??????????????????15

9、集贸市场经营综合分析????????????16

10、竞争主力店经营现状比较分析?????????????17

11、xx市各主力商场租金价位状况一览表????????18

12、项目周边人潮调查统计汇总表????????????19

二、沿街商业网点店铺的经营调查???????????24

商业地产策划案例（购物中心）

商业市场调查报告

报 告 目 录

第一章 xx市概况???????????????????1

第二章 xx市商业市场现状??????????????5

一、竞争主力店经营调查????????????????7

1、竞争主力店状况报告表????????????????8

2、xx商场经营综合分析????????????????9

3、xx商场经营综合分析????????????????10

4、xx超市经营综合分析???????????????11

5、xx商场经营综合分析????????????????12

6、五交化商场经营综合分析???????????????13

7、xx家电商场经营综合分析??????????????14

8、xx超市经营分析??????????????????15

9、集贸市场经营综合分析????????????16

10、竞争主力店经营现状比较分析?????????????17

11、xx市各主力商场租金价位状况一览表????????18

12、项目周边人潮调查统计汇总表????????????19

二、沿街商业网点店铺的经营调查???????????24

品牌调整、业态升级已经成为一家成熟购物中心的必修课。 “调整 ”是购物中心提升经营业绩、保持竞争优势的重要措施。在经历一段时间的运营 管理后，所配置的业态、品牌也处在生命周期不同阶段的变化之中，购物中心运营管理者 或被动或主动地对购物中心进行调整。有业内人士表示，一般三年左右是购物中心品牌、 业态的大调整期，然而也不排除租金、或者股东关注等其它因素。同时还有人认为，每年 七八月为市场淡季，销售额较低 ;另一方面由于正值商铺租约集中到期，商场或品牌都在谋 求升级。这也是购物中心调整的重要原因。扎堆开发有数据显示，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个。截至2013年，我 国购物中心总数已达3500家以上，每年新建的购物中心如雨后春笋般分散在我国各大城市 中。预计到2015年，有望突破4500家。此外，中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一 半多。 在中国全国范围内， 正在建设的多功能综合地产项目有800多个， 总面积达3亿平方米。 这相当于1000多个美国最大购物中心——“美国商城”的规模。 如果这些购物中心在开业后没有足够的客流， 那么它们将变成业主的巨大负担， 一个月 随随便便就损失数百万美元。政府尚未意识到，一旦这些项目建成

纵观2013年中国商业地产的发展,陈铁身认为,商业地产总量的结构性过剩、同质化竞争以及电商的冲击等问题突出,在商业地产的红海中,社区商业是一片新蓝海,拥有发展空间。

陈铁身：商业地产结构性过剩 社区购物中心是新蓝海

“购物中心正在以每年上100家的速度增长，量的供给出现结构性过剩，商业地产这片蓝海正在向红海转变”，绿景集团副总裁、绿景资产公司总经理陈铁身接受记者采访时如此表示。

纵观2013年中国商业地产的发展，陈铁身认为，商业地产总量的结构性过剩、同质化竞争以及电商的冲击等问题突出，在商业地产的红海中，社区商业是一片新蓝海，拥有发展空间。

此外，他表示，在十八届三中全会之后，经济发展对于消费需求的提升，一定会促进商业地产的发展。而商业地产的未来，将带动对资本市场的需求，形成相辅相成的互动关系。

商业地产蓝海变红海

随着国家对房地产调控力度的加大，许多开发商纷纷把目标投向了商业地产，更多商业地产发展表示信心满满。然而，陈铁身却认为商业地产这片蓝海正在向红海转变，量的供给出现结构性过剩。

他表示，从2007年开始，商业地产开发逐渐成为一种热潮，以商业地产代表性形态的购物中心，目前正在以每年上100家的速度增长，按照这个速度，2015年全国将拥有超过4000家

■ 购物中心的租赁经营模式大总结

寻找购物中心

的最佳赢利模式(二)

一、零售产权、整体租赁模式

适用类型：大型封闭式购物中心

二、零售产权、分权租赁模式

适用类型：专业型步行街及底商

三、自留产权、整体租赁模式

适用类型：中小型百货超市和商场

大型专题深度研究报告

cce3cd838762caaedd33d474 购物中心的经营方式有自营、联营、租赁等三种，鉴于目前开发商的人力和管理能力的有限，普遍选择租赁的经营模式，而租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。本报告重点分析这三种租赁模式，并提出相关的可行性建议，供开发商能够灵活运用。

一、零售产权、整体租赁的运作模式分析

如前面报告1提到的广百新翼在其商

铺的销售中，采取了所有权、经营权、

使用权三权分离的模式：为提高市场

接纳力，将商场产权划整为零，划分

为10-100平方米的小产权进行销售

回收大量资金。然后通过回报租金的

方法从购房者手中取回商业铺面的经

营权，其年回报利率定在8%左右（高

于银行贷款利率才有吸引力）。这样

所有权属于投资者、经营权由专业商

业管理公司掌控、入场经营商家拥有

物业使用权，实现了三权分离。在统

一经营的背景下，最大程度实现商业

物业的整体经营价值，同时使建筑单体

商业购物中心案例分析——上海正大广场

综合案例分析/上海正大广场

目前上海浦东新区量体最大，集零售、餐饮、娱乐、教育于一体的购 物中心 区域 浦东陆家嘴板块 环线区位属性：地处浦东陆家嘴，濒临黄浦 江畔，距离轨道交通2号线陆家嘴站仅 100米。商场形态 购物中心 总建筑面积

内环内 24.3万平方米

停车位周边地标 开发商 经营管理 建筑设计

约800个

商场楼层

B3-10F

东方明珠、中银大厦、香格里拉大酒店等 泰国正大集团 上海帝泰发展有限公司(正大集团全资子公司) 美国捷得国际建筑设计事务所

核心定位：中等家庭娱乐消费及购物中心 主要功能：零售、餐饮、文化、娱乐、 教育和城市生活配套

外观夜景 内景

内景

综合案例分析/上海正大广场

定位不觃划的整体调整

2002年-2005年初时癿定位：众揽世界顶极品牌

辐射浦东地区癿大型顶级品牌购物中心

全新定位： 现代家庭娱乐购物中心 辐射全上海 品牌定位针对中产阶级 目标：将“面积大”这一劣势转变为优势 调整：购物中心百货化实施平台

综合案例分析/上海正大广场

正大广场“变身”前后原正大百货 1F-4F

调整前(开业-2006年初)

调整后(2006年初-至今)购物中心

商场形态商场定位 主力厂商 人气厂商

购物中心

精品型易

万和购物广场持续经营管理的思路

今天，随着我国国民经济的迅速发展，居民消费水平的日益提高，无论沿海发达城市还是内地一二级城市，休闲与购物相结合的“一站式”消费需求都在迅速成长，近十年大型购物中心在国内如雨后春笋迅速增长。作为大规模的购物商场，要确立和保持长久的商业市场龙头地位，必然要真正具备自身的竞争优势，全力构筑持久的商业核心竞争力，这就要求现代大型商业地产项目必须具备持续经营管理的战略思路。 一、打好经营管理这张牌

经营管理是商铺投资成败的关键，抓好商业经营管理，是商业规律的需求，也是经营者、 投资者的理性需求，从某种意义上说，商业经营就是商铺开发的根本。随着市场的逐步成熟，现在越来越多的投资者开始关注商铺的经营管理，对经营管理公司的能力、经营推广费用的来源与支出，具体的推广思路等询问得非常仔细。打好经营管理这张牌，对于商场的招商、销售、经营有着极强的催化剂作用。

商铺经营管理除了住宅物业管理的保安、清洁等基本的工作外，更重要的是商场整体的经营推广，包括商场整体品牌形象的建立和宣传、经营分区的管理、商场经营推广计划的制定和执行、节假日促销活动的组织、商户经营品质的监管、商家的退租、转让、重新招租、租户售后服务的监督等。而目

论购物中心 规划、招商和经营

LOGO

购物中心的三种属性一、购物中心具有商业属性

这一点是非常显而易见的，因为购物中 心是以售业态为主，与餐饮、娱乐、休 闲、服务等多业态组合在一起的产品。 商业属性是购物中心的外在表现形式。

购物中心的三种属性二、购物中心具有地产属性

购物中心从土地竞拍、规划设计、开发 报建到建造施工管理等都是属于地产的 范畴。因此，购物中心本质上具有地产 属性。地产属性是购物中心的载体。

购物中心的三种属性三、购物中心具有金融属性购物中心是一种金融产品。购物中心的 开发过程是从“融资”到“开发经营” 到“再融资”的过程。开发商不仅可以 源源不断地从购物中心的经营过程中获 取现金流，还可以通过物业的持有和经 营带来增值而获得更高的资本回报。金 融属性才是购物中心的核心。

购物中心发展过程中的困难一、购物中心的开发需要依靠规模经济效应， 而土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅 上升，增加了开发商资金的压力和投资的风险。

购物中心发展过程中的困难

二、国内购物中心开发商的融资渠道比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发 商很难持续发展。

购物中心发展过程中的困难三、购物中心开发商因规划、定位、业态组合、 招商、经营方面的理论、经验和