房地产企业存货核算方法

第五章 存货核算

公司存货按照不同的性质分为开发成本、开发产品、低值易耗品、库存材料四种。

第一节 开发成本核算

第十九条 开发成本核算规定

开发成本归集公司在开发过程中发生的成本。按照公司特点分为未开发土地、分摊成本、直接成本三个二级科目进行项目辅助明细核算。

项目辅助核算设置原则为单体、分期工程、项目总体，具体使用原则如下： （一）直接成本以单体为项目进行项目辅助明细核算，以施工单位或个人为供应商进行供应商往来核算。如个人以其他单位为挂靠单位进行施工，则以被挂靠单位为供应商核算。

（二） 项目分摊成本以受益对象为项目进行项目辅助核算，具体分为项目总体和分期工程，以收款方为供应商进行供应商往来核算。

如项目分摊成本中存在应由几期工程共同分摊的成本（如总体规划设计费等）计入项目总体核算，按受益单位分摊结转。在发生需要计入项目总体核算的成本费用时，填制成本分摊计算单【成本分摊表详见附件7】。

（三）地下车位单独作为项目，以住宅模式只核算自身发生的直接成本，不负担项目分摊成本。

自用公共配套设施和会所单独作为项目，以住宅模式核算自身发生的直接成本和分摊土地成本，不负担土地成本以外的项目分摊成本。

能办理产权的地下室、楼体车库、只核算自身建造成本和

篇一：浅谈房地产行业销售收入的会计核算

浅谈房地产行业销售收入的会计核算

由于房地产具有一些显著的行业特点，如产品物质形态的不可移动性、开发产品规模大、周期长和所需资金多等。这些行业特点使房地产销售企业的会计处理有着明显的特点。笔者根据我国现行房地产会计的有关规定。结合自身工作经历，对房地产行业销售收入会计核算谈些粗浅的看法。

一、房地产销售收入的概念

房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入。包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入(指可单独出售的配套设施部分)等。

二、房地产销售收入确认实现的原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。一是采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时。确认收入的实现；二是采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的。在实际付款日确认收入的实现；三是采取银行按揭方式销售开发产品的。其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现

第一节成本核算概述

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。 一、成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：

确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 归集开发成本。设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。 确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。 在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成

湖南富基置业有限公司

房地产开发行业会计核算办法

根据《企业会计制度》、《企业会计准则》、《增值税管理条例》，以及集团公司财务管理制度，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，特制定本会计核算办法。

第一章 会计核算的一般规定

第一条 会计核算的基本前提：会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。 第二条 会计核算的基本原则：客观性原则、可比性原则、相关性原则、配比原则、权责发生制原则、谨慎性原则、重要性原则、实质重于形式原则。

第二章 会计科目使用说明

第三条 会计科目的设置、名称及具体使用办法，执行《企业会计准则》规定。本核算办法着重说明因房地产开发行业特点而在使用上有不同之处的部分会计科目，略述在使用上相同的会计科目（可参见《企业会计准则》）。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表格式的前提下企业可以根据实际情况自行增设或减少某些会计科目。 第四条 资产类科目 一、“现金”科目

本科目核算企业的库存现金，其借方反映现金的增加，贷方反映现金的减少，期末借方余额反映企业实际持有的库存现金。企业应在规定范围内使用现金，规定库存现金限额，不得坐支现金。企业因销售房屋等而收到的营业款以及代有关单位向客户

（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。 （二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑

房地产企业需防范哪些税务风险

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2011-10-08 来源：中国税务报 访问量： (双击滚［字体：大 中 小］ ｜ 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取 商品房预售许可证 ，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企

房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。

基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司

房地产开发成本核算程序

房地产开发成本的组成内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征

用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有

本 科 毕 业 论 文

( 2008 届)

题 目：论政府在企业社会责任建设中担当的角

色——以房地产链上企业为例

学 院: 商学院 专 业: 工商管理 班 级: 姓 名: 学 号: 指导老师:

完成日期: 2008年5月8日

论政府在企业社会责任建设中担当的角色

——以房地产链上企业为例

摘要：目前，我国的房地产业在快速发展的同时也带来了一系列的社会问题，引起了社会对房地产链上企业承担社会责任问题的广泛关注。构建和谐社会人人有责，房地产链上企业作为社会的一分子当然不能缺席。本文对企业社会责任进行了概述,了解商业企业和政府在其中的作用,房地产企业及其承担社会责任的现状、问题,以及政府对此的责任，政府对房地产的态度、政策变化，提出了对政府在房地产链上企业社会责任建设的建议。

关键词：房地产链上企业；社会责任；政府

Abstract：In rec

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房地产企业偿债能力分析

作者：郑琎 李自连

来源：《今日财富》2018年第21期

企业的偿债能力是指企业用资产偿还长短期债务的能力。企业偿债能力的强弱不仅是企业相关利益者非常关心的问题，还是保证企业健康发展的基本前提。企业所有的融资、投资以及经营等活动都能影响企业的偿债能力。由此可见，偿债能力分析是企业财务分析中一个重要的组成部分，对于提升企业偿债能力、促进企业平稳发展都有着举足轻重的作用。 一、绪论

房地产企业现在已然成为中国经济的支柱企业，对国内经济发展和经济体结构调整都起着重要的影响。由于房地产企业大多采用举债经营的模式，故风险系数较高，因此房地产上市企业的偿债能力分析受到越来越多利益相关方的重点关注，因此通过对房地产企业偿债能力的分析，总结偿债分析指标存在的不足，从而完善企业的偿债能力具有重大的意义。

本文以泰禾集团股份有限公司为例，通过该上市企业历年财务数据计算流动比率、速动比率、现金流量比率、利息保障倍数、资产负债率等指标，分析该企业的短期偿债能力和长期偿债能力。

二、偿债能力的概述