物业保安案例分析50例

22例经典物业案例，各种角度着手，你一定需要了解！

案例1：物业要求刷卡进出小区 不买车位 车就难回家 案例介绍：

不买停车位，就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小区外。高女士就遭遇了这样的规定。

高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了。高女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。

案例分析：

让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是

保安案例分析（重要）

别忘为物业维权

盘点物业管理纠纷案例时，业内人士指出，无论从数量还是发生的类型上，物业案例开始逐渐产生了许多新的矛盾，诉讼问题已经从之前比较单一的物业管理费、违章搭建等问题，开始向多样化转变。由于不少新出现的物业纠纷有逐渐增多的趋势，预计这些案例在今年会更加普遍。以下便是9类比较典型的物业案例： 类型一 物业公司不是“第二警力” 案例：

摩托车未加防盗装置就停放在了小区内丢失,报警后至今未破案。于是，起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：

1. \前期物业服务协议\的含义。

2. 双方并未就业主的财产签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管的

义务。

3. 物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范

的义务只是协助义务。 点评

许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。

类型二 业主与业主直接对簿公堂

案例：未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对邻居房门的位置，被邻居一纸诉状告上了法庭，要求拆除空调室外机

保安案例分析（重要）

别忘为物业维权

盘点物业管理纠纷案例时，业内人士指出，无论从数量还是发生的类型上，物业案例开始逐渐产生了许多新的矛盾，诉讼问题已经从之前比较单一的物业管理费、违章搭建等问题，开始向多样化转变。由于不少新出现的物业纠纷有逐渐增多的趋势，预计这些案例在今年会更加普遍。以下便是9类比较典型的物业案例： 类型一 物业公司不是“第二警力” 案例：

摩托车未加防盗装置就停放在了小区内丢失,报警后至今未破案。于是，起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：

1. \前期物业服务协议\的含义。

2. 双方并未就业主的财产签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管的

义务。

3. 物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范

的义务只是协助义务。 点评

许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。

类型二 业主与业主直接对簿公堂

案例：未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对邻居房门的位置，被邻居一纸诉状告上了法庭，要求拆除空调室外机

保安案例分析（重要）

别忘为物业维权

盘点物业管理纠纷案例时，业内人士指出，无论从数量还是发生的类型上，物业案例开始逐渐产生了许多新的矛盾，诉讼问题已经从之前比较单一的物业管理费、违章搭建等问题，开始向多样化转变。由于不少新出现的物业纠纷有逐渐增多的趋势，预计这些案例在今年会更加普遍。以下便是9类比较典型的物业案例： 类型一 物业公司不是“第二警力” 案例：

摩托车未加防盗装置就停放在了小区内丢失,报警后至今未破案。于是，起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：

1. \前期物业服务协议\的含义。

2. 双方并未就业主的财产签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管的

义务。

3. 物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范

的义务只是协助义务。 点评

许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。

类型二 业主与业主直接对簿公堂

案例：未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对邻居房门的位置，被邻居一纸诉状告上了法庭，要求拆除空调室外机

2楼

2、物业管理公众责任险案例

2004年2月23日19：20分左右，某小区业主开车驶入停车场入口时，车场值班员走出岗亭拔起地桩打开道闸，正在办理车辆放行手续时，一业主小孩（3岁）在保姆的带领下从岗亭经过，保姆未能妥善照顾小孩，小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮，道闸突然放下，将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。事后处理过程中物业公司为了减少小孩家长（小区业主）的损失，隐瞒事实向保险公司理赔（注：该物业小区办理了物业管理公众责任险）。 分析：

1、物业管理作为一个高风险行业，各项业务涉及面多、人广，直接涉及人身和财产安全，同时繁杂、多样，受环境影响大，处于随时随地的动态之中，可控性低，涉及的对象（人和不动产）都是金额巨大的标的物，但同时物业管理又是一个微利行业，物业公司多保本甚至亏损经营，合理的风险转移是必不可少的，物业管理公共责任险也就应运而生。

2、在现实工作中，个别物业公司在购买物业管理公共责任险后，出现思想麻痹，认为公司面临的的经济赔偿风险找到了转移通道 ，物业公司从此可以高枕无忧，从而在日常管理工作中出现松懈。其实，购买保险，转嫁的仅仅是经济赔偿责任，保险公司并不会承担管理品质下降、客户满意度下降的后果，物业

案

例 六 案 例 分 析

班级: 组员:

案例六案例分析

一 、案例回顾

中国湖南H公司与欧洲F公司就计算机磁盘存储器的生产技术及生产设备的交易达成了一致，双方进入合同的文本谈判。当谈到F公司技术专家来华工作带不带家属的问题时，H公司认为技术指导工作很忙，带家属来华是个负担，不同意这个条件。双方展开了激烈的讨论。

二、背景

中国湖南H公司：不同意技术专家带家属来华工作是个负担，但是讨论未果。

欧洲F公司：技术专家在外工作压力大，带家属可以减少精神压力，在欧洲分居三个月就算离婚，还有孩子的问题。

三、谈判的方式

面对面口头谈判。

四、国际商务谈判环境分析

（一）、中国湖南H公司环境分析

机会：即外部环境中对公司有利的因素。计算机磁盘存储技术器的生产技术和生产设备并不是垄断性的技术，而且做招聘技术专家的工作，因此在谈判过程中对方并不是唯一的，有取代者。

威胁：即外部环境中的对公司的不利因素。相对于欧洲的文化以及经济的发展水平，我国是属于比较弱势的一方，在谈判过程中明显的对方有一定的歧视，来华工作似乎是对于H公司而言是十分值得庆幸

的，在谈判陷入僵局时很容易对方直接放弃谈判。

优势：即企业内部的有

案

例 六 案 例 分 析

班级: 组员:

案例六案例分析

一 、案例回顾

中国湖南H公司与欧洲F公司就计算机磁盘存储器的生产技术及生产设备的交易达成了一致，双方进入合同的文本谈判。当谈到F公司技术专家来华工作带不带家属的问题时，H公司认为技术指导工作很忙，带家属来华是个负担，不同意这个条件。双方展开了激烈的讨论。

二、背景

中国湖南H公司：不同意技术专家带家属来华工作是个负担，但是讨论未果。

欧洲F公司：技术专家在外工作压力大，带家属可以减少精神压力，在欧洲分居三个月就算离婚，还有孩子的问题。

三、谈判的方式

面对面口头谈判。

四、国际商务谈判环境分析

（一）、中国湖南H公司环境分析

机会：即外部环境中对公司有利的因素。计算机磁盘存储技术器的生产技术和生产设备并不是垄断性的技术，而且做招聘技术专家的工作，因此在谈判过程中对方并不是唯一的，有取代者。

威胁：即外部环境中的对公司的不利因素。相对于欧洲的文化以及经济的发展水平，我国是属于比较弱势的一方，在谈判过程中明显的对方有一定的歧视，来华工作似乎是对于H公司而言是十分值得庆幸

的，在谈判陷入僵局时很容易对方直接放弃谈判。

优势：即企业内部的有

物业保安的概述

随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业成为我国民经济支柱之一。作为房地产综合开发的延续，物业管理按照社会化、企业化、专业化的思路，对以房地产为核心的物业管理，成为现代化城市和房地产经营管理的组成部份。

物业管理的内容非常丰富,其主要内容：房屋维修管理和服务，设备管理和服务，安全管理和服务，清洁管理和服务，绿化管理和服务，礼仪接待管理和服务，社区建设等诸多内容。 一、 大家了解到这么多的物业服务管理内容，那么在这里应该了解什么是物业。

物业是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

渝洲新城的9栋高楼和A、B、C、D、E、F、G、L区商场是所管物业的房屋建筑；所配套的供水、供电、供气和消防系统等是所在物业的设施设备；相关场地是指两个中庭花园以及外围等是休闲娱乐场地。

二、所在区域的物业需要居住和经营，那么应该是业主居住，商家经营，在这里大家要

了解什么是业主。

业主是指房屋所有权证载有或其他法定文件确定的所有权人。简单的说:应该是持有房产权证人就应该是业主。而是业主的家人居住应该称为使用人，而使用人是指物业的承租人或其他实际使用物业的人。而我们小区住宅有一半是投资性的产业，是租凭出去的，承租人就是使用人，包括商家的经营户，这样

案

例 六 案 例 分 析

班级: 组员:

案例六案例分析

一 、案例回顾

中国湖南H公司与欧洲F公司就计算机磁盘存储器的生产技术及生产设备的交易达成了一致，双方进入合同的文本谈判。当谈到F公司技术专家来华工作带不带家属的问题时，H公司认为技术指导工作很忙，带家属来华是个负担，不同意这个条件。双方展开了激烈的讨论。

二、背景

中国湖南H公司：不同意技术专家带家属来华工作是个负担，但是讨论未果。

欧洲F公司：技术专家在外工作压力大，带家属可以减少精神压力，在欧洲分居三个月就算离婚，还有孩子的问题。

三、谈判的方式

面对面口头谈判。

四、国际商务谈判环境分析

（一）、中国湖南H公司环境分析

机会：即外部环境中对公司有利的因素。计算机磁盘存储技术器的生产技术和生产设备并不是垄断性的技术，而且做招聘技术专家的工作，因此在谈判过程中对方并不是唯一的，有取代者。

威胁：即外部环境中的对公司的不利因素。相对于欧洲的文化以及经济的发展水平，我国是属于比较弱势的一方，在谈判过程中明显的对方有一定的歧视，来华工作似乎是对于H公司而言是十分值得庆幸

的，在谈判陷入僵局时很容易对方直接放弃谈判。

优势：即企业内部的有

保安法律法规及 案例培训

物业保安工作涉及法律法规 民法 消费者权益保护法 合同法 刑法

民法基本知识 一、民法的概念

民法，是调整平等的民事主体在从 事民事活动中发生的财产关系和人 身关系的法律规范的总称。《民法 通则》第2条规定：中华人民共和国 民法调整平等主体的公民之间、法 人之间以及公民与法人之间的财产 关系和人身关系。

民法的基本原则 平等原则 意思自治原则 公平原则 诚实信用原则 守法原则以及公序良俗原则。

民事法律关系的要素

民事法律关系由主体、

客体和内容三部分构成。

(一)主体 民事法律关系的主体，亦称民事主体。民事主

体包括两种类型，即自然人和法人。国家在特 殊情况下，也可以成为民事法律关系的主体。 可以成为民事权利主体的，民法上称之为 “人”。民法上的人，指具有民事权利能力的 主体，因此即包括自然人，也包括法人。因此 通常所称“权利人”、“义务人”均包括自然 人和法人，但成年人、未成年人特指自然人。 根据我国民法通则的规定，个体工商户、农村 承包经营户、个人合伙也可以成为民事法律关 系的主体存在。

(二)内容 民事法律关系的内容，指民事法律关系

的权利主体所享有的权利，和义务主体 所负担的义务，即民事权利和民事义务。 民