以租抵债合同效力认定

赖华平/虚假租约审查标准之三：“以租抵债”的效力认定

法律天使 · 2016-01-07 03:17

作者：赖华平，厦门市中级人民法院法官

典型案例：厦门中院在执行厦门某技术合作公司与厦门某商贸有限公司民间借贷合同纠纷一案中，依法查封了被执行人厦门某商贸有限公司名下房产。经三次拍卖流拍后，执行法院裁定以最后一次拍卖价抵偿给申请执行人。在法院张贴搬迁公告时，案外人谢某提出异议，认为其与被执行人签订租赁合同，租期10年，租金一次性抵偿被执行人拖欠其债务1200万余元。

人民法院执行实践中，常发生被执行人名下不动产被设定以租抵债的现象，即被执行人的其他债权人与被执行人签订一份租赁合同，以被执行人名下不动产的日后的长期租金收益抵偿其债务，或者将不动产直接交付给该债权人长期使用，抵偿其债权额。对此，有观点认为，这并不是真实的租赁合同，而是一种被执行人以租金抵债的擅自处分不动产行为，当然不具有法律效力，不得对抗法院查封执行。也有观点认为，以租抵债也是一种合同行为，只要不违背法律，或者串通损害第三人利益，并不能否认其合同效力。

笔者认为，暂不论上述案例中租赁合同的真实性问题，假定该租赁合同是真实的，对于被执行人与案外人签订的以租抵债合同，应当结合此类合同的性

问题：以房产抵工程款如何缴税？ 答：《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 根据《企业所得税法实施条例》第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，对以房产抵工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。 《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期

或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。也就是说，或是企业自己按公允价值确定，或是由主管税务部门核定。 最高

摘要：以物抵债是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式。根据债法原理，以物抵债也称代物清偿，是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。实践中很多是在借贷关系中产生纠纷后，借贷双方约定以一方的房产、车辆、股权或者其他非货币财产给付给另一方用以消灭原债务。但如何才能成立以物抵债，使原债消灭？北京市道可特律师事务所争议解决团队将对司法实践中最高法院对以物抵债协议效力的认定及法律适用规则进行梳理，并通过案例加以详细解读。

【案例引入】

甲向A公司借款2000万元用于资金周转，以甲在B公司占有的50%的股权作质押，对该笔债务提供担保，同时B公司也以其名下房产进行抵押作为担保。之后甲因资金周转不灵，到期无法还款，于是A公司要求甲将其名下B公司50%的股份转让给A公司，但因某种原因股权未转至A公司，而是应A公司的要求转至A公司员工名下。同时A公司还要求对之前B公司抵押房产的抵押合同及借款合同，办理强制执行公证。之后甲出具声明，表明股权转让至A公司后，还清所有欠款本息。但随后A公司向法院申请强制执行B公司名下房产，法院认为甲向A公司出具的声明不足以认定为，双方已达成以物抵债的合意，且没有结清证明，不能证明还款金

仅供个人参考

某某房屋以租代购合同

出租方（以下简称甲方）： 【】 身份证号码：【 】 家庭住址：【 】 承租方（以下简称乙方）：【】 地 址：【】 负责人： 【】 鉴于： 1、 甲方有权出租本合同所指的房屋。

2、 乙方为从事正常的生产、经营活动，需租用本合同所指的房屋。 For personal use only in study and research; not for commercial use

3、 双方同意根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》等有关法律，并依照本合同的条款和条件乙方向甲方以租代购房屋。

第一条 租赁物及其它

1.1 本合同约定的甲方出租给乙方使用的房屋的基本情况如下： 1.1.1 房屋的具体位置：【】。

1.1.2建筑面积【】平方米(其中实际建筑面积【】平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积【 】平方米)。

1.1.3该房屋所有权证号【 】、土地使用权证号【 】。 1.1.4该房屋平面图见本合同附件【 】。 1.1.5该房屋附着设施、设备清单详见附件【 】。

1.2 甲方同意在将上述房屋出租给乙

1.2 甲方同意在将上述房屋出租给乙方使用，房屋现已具备的附属设施如空调、水、电、气、暖、

仅供个人参考

某某房屋以租代购合同

出租方（以下简称甲方）： 【】 身份证号码：【 】 家庭住址：【 】 承租方（以下简称乙方）：【】 地 址：【】 负责人： 【】 鉴于： 1、 甲方有权出租本合同所指的房屋。

2、 乙方为从事正常的生产、经营活动，需租用本合同所指的房屋。 For personal use only in study and research; not for commercial use

3、 双方同意根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》等有关法律，并依照本合同的条款和条件乙方向甲方以租代购房屋。

第一条 租赁物及其它

1.1 本合同约定的甲方出租给乙方使用的房屋的基本情况如下： 1.1.1 房屋的具体位置：【】。

1.1.2建筑面积【】平方米(其中实际建筑面积【】平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积【 】平方米)。

1.1.3该房屋所有权证号【 】、土地使用权证号【 】。 1.1.4该房屋平面图见本合同附件【 】。 1.1.5该房屋附着设施、设备清单详见附件【 】。

1.2 甲方同意在将上述房屋出租给乙

1.2 甲方同意在将上述房屋出租给乙方使用，房屋现已具备的附属设施如空调、水、电、气、暖、

商业以租代售合同书

出租人： 房地产开发有限公司 （下称\甲方\） 法定代表人： 法定地址： 电 话： 承租人： （下称\乙方\） 住 所： 电 话：

鉴于按如下条款和条件甲方同意出租，乙方同意承租该物业，甲、乙双方根据有关规定，经友好协商，与 年 月 日订立本租赁合同书（下称\本合同\）。

第一章 该物业概况

第一条 出租物业坐落及面积

甲方同意出租，乙方同意承租坐落于 区 座之物业（下称\该物业\），建筑面积为 平方米， 该物业之平面图简本合同之附件一

商业以租代售合同书

出租人： 房地产开发有限公司 （下称\甲方\） 法定代表人： 法定地址： 电 话： 承租人： （下称\乙方\） 住 所： 电 话：

鉴于按如下条款和条件甲方同意出租，乙方同意承租该物业，甲、乙双方根据有关规定，经友好协商，与 年 月 日订立本租赁合同书（下称\本合同\）。

第一章 该物业概况

第一条 出租物业坐落及面积

甲方同意出租，乙方同意承租坐落于 区 座之物业（下称\该物业\），建筑面积为 平方米， 该物业之平面图简本合同之附件一

汽车以租代购合同

甲方（出租方）： 住 所 地： 法定代表人： 联系电话：

乙方（承租方）： 住 所 地：

营业执照号码/身份证证号码： 法定代表人/授权代理人： 联系电话：

甲、乙双方经协商一致，就乙方和甲方租赁汽车及甲方为乙方提供汽车租赁服务等相关事宜达成如下条款，以资共同遵守和执行。

第一条 租赁车辆

甲方根据乙方要求

编号：_____________

以租代售合同书

出租方：________________________________________________

承租方：___________________________

签订日期：_______年______月______日

第 1 页 共 3 页

出租方（出卖人）： 承租方（买受人）：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规规定，双方在平等、自愿，协商一致的基础上，就房屋以租代售达成以下协议：

第一条 房屋的基本概况

1、出卖人的房屋位于 ；项目名称： ；

2、该项目规定用途为 ；土地使用年限自_____________至____________。 3、买受人购买的商品房：该用途为______，属框______结构，层高 米；建筑总层数 层。 4、该商品房建筑面积 平方米；最终以产权登记部门界定为准。

第二条 计价方式与价款

出卖人按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元（人民币），总金额大写： 佰 拾 ____万

甲方：

乙方：

乙方向甲方借款人民币（大写）________________元整，（小写）________元。至今未偿还，为解决甲、乙双方的债权债务问题，现甲、乙双方就有关还款事宜达成如下协议共同遵守执行。

第一条现鉴于乙方无法偿还上述债务，乙方自愿将自有房产用于抵偿所欠甲方的上述债务（注：如若乙方房屋价值不够偿还所欠甲方债务，乙方则需另外方式再偿还，直至清完所欠甲方债务），乙方提供下列套房屋（下称房屋），清偿乙方所欠甲方________________元的债务：

抵债房产信息如下：

1、房屋所有权人：

2、坐落于：

3、房产证编号：

4、（登记）建筑面积：平方米；上述房屋作价人民币________元。

5、同时包括：附属于房屋和土地的其他全部建筑物、构筑物、设施、设备、树木等地上物的所有权；与房屋和土地使用相关的现有水、电、电信等各项公共服务设施设备的使用权或所有权。

第二条在本协议签订2日内，乙方将上述抵债房产的房屋所有权证、土地使用权证，等证件原件交给甲方，房产交付甲方占有、使用，甲方取得该房产的所有权及土地使用权。

第三条乙方应于本协议签署之日起7个工作日内将房屋交付给甲方，并与甲方签署正式房屋（转让）买卖合同。

第四条乙方应于本协议签署之日起15个工作日内