资本化率计算公式 房地产估价

房地产估价,折现率,资产

维普资讯

第2 4卷

第 3期

重庆建筑大学学报Jun lo h n qn i z u Unvri o ra f o g i￣Ja h ies y C n t

V0 . 4 No. 12 3

20 0 2年 6月

J n.0 2 u 20

文章编号：06—72 (020—08 10 3920 )3 02—0 4

关于房地产估价中资本化率计算方法的探讨陈作昌 杨春 2,( .东茂名金苑 m程造价咨询事务所有限责任公司，东 1广广 5 50; .庆沙坪坝质监站，庆 20 0 2重重 4 O3 ) O OO

摘要：为规范我国房地产估价工作，国在房地产领域开展了全国房地产估价师注册考试我制度。中国房地产估价师学会为此专门组织编写了系列教材，关部门还颁布了房地产有估价规范。作者在系统学习了系列教材与规范后，现教材与规范中有关房地产估价资发本化率公式中存在不妥之处，自有资金收益率存在不明确性。由于资本化率的高低对房地产估价值会造成很大的影响，以在房地产估价中正确地求取资本化率就显得极为重所要。本文从海外成熟的房地产估价理论出发，证了教材中公式不妥之处，出了正确的论给

公式及定义，就公式及规范中没有明确表述的自有资金收益率进行了推理并得出了清

中国资产评估/2003/1 2 9

房地产估价收益法,是目前国际上流行的资产评估

三大方法之一,该方法是利用资金时间价值原理,将房地 产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。三法 中，收益法相对较难，但它却以其充分的理论依据在 国外被广泛应用于收益性或有潜在收益性房地产的估 价中,在实际操作中，收益法集中的难点是未来纯收益 和资本化率的确定，特别是资本化率，其准确与否,将 极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和 客观性。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化 率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值 相差悬殊，有的仅把它作为调整估评价值的工具，甚 至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。 为此本文就国内外关于资本化率的含义、实质、构成 及确定方法作一比较分析，希望能在估价实践中有所 启示。

一、关于资本化率含义与实质的比较分析

由于投资购置有收益或有潜在收益房地产，是一

种投资行为，而非消费行为，因此，与其说是买房地 产本身，不如说是买该收益性房地产的未来收益，这 是收益法的理论出发点。收益法一般式为： 1 (1) n t t t AV =i= +

∑（1）

房地产估价资本化率的 国内外比较分析及启示

从公式(1)中可

房地产估价理论与方法重要公式

1．2房地产的概念

·建筑密度%= 建筑基底总面积 ×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积

建筑用地面积

·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数

·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格

·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化

·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比

·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比

·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比

摘.任石弓七

房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐 步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。论文 主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产价格的形成、房地 产估价常用的估价方法及其比较，并在最后提出了完善我国房地产估 价制度的相关政策建议。论文在绪论中提出了房地产及房地产估价的 概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意 义以及论文的研究思路。第二章分析了国内外房地产估价的相关理 论，提出了本文研究的出发点。第三章分析了房地产的价格形成机制， 引入和完善了房地产价格形成的动力学模型、房地产开发熟化度指标 以及运用GM(1，1)模型预测房地产价格。第四章分析了房地产估 价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法。第五章运用 常用的三种估价方法进行了实证分析。第六章提出了完善我国房地产 估价制度的相关政策建议。

关键词:房地产价格房地产估价市场法成本法收益法 AbstraCt

TheaPPraiseoftherealestate15animPortantm田名Inalsubjeet.Withthe

eomPletlnentofthesystemofourcountryecono而ea

中国标准房地产估价

GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范

GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）

编辑本段总则

1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定， 制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。

1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 编辑本段术语

2．0．1房地产real estate，real property土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2．0．3估价对象subj

房地产估价案例

房地产抵押估价报告

项 目 名 称：**市*路**号* 幢*房地产抵押价值

评估

委 托 方：**

估 价 方：北京**房地产评估有限公司 估 价 人 员：** **

估价作业日期：2002年 月 日至 月 日

估价报告编号：广万[2002]房产或房地产(估)字第

* 号

国宾嘉园2号楼房地产抵押评估 第 1 页

#

房地产估价案例

目 录

第一部分 致委托方函

第二部分 估价师声明

第三部分 估价的假设和限制条件

第四部分 房地产估价结果报告

一、委托估价方 二、受托估价方 三、估价对象 四、估价目的 五、估价时点 六、价值定义 七、估价依据 八、估价原则 九、估价方法 十、估价结果 十一、估价人员 十二、估价作业日期

十三、估价报告应用的有效期

第五部分 房地产估价技术报告

一、个别因素分析 二、区域因素分析 三、市场背景分析 四、最高最佳使用分析

房地产估价概论心得

在大三下学期，我们开设了《房地产估价概论》这门课程，通过学习收获很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己选择了这个行业有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。 一、房地产估价的定义

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 二、房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别： 土地使用权出让价格评估；房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税估价；征地和房屋t征收拆迁补偿估价；房地产分割、合并估价；房地产纠纷估价；房地产拍卖底价评估；企业各种经济活动中涉及的房地产估价；其他目的的房地产估价。

三、对房地产估价的原则之一“合法原则”有深刻的认识 老师的授课内容中，无不一而再，再而三地提到“合法原则”，反复强调估价必须遵守合法原则，以法律为依据进行估价。这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的不足。作

第一章 绪论

一、单项选择题

1、一种资产具备了（{{{(>_<)}}} ）等条件，才真正需要专业估价。 A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性

{{{(>_<)}}}、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大

二、多项选择题

1、房地产需要专业估价的理由有（ ）。

A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价 C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价 2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ）。

A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖 3、我国大陆的房地产估价发展迅速，突出表现在（ ）等方面。

A、确立房地产估价的法律地位 B、实行房地产估价师执业资格考试制度 C、制定“房地产估价规范” D、成立房地产估价师学会

三、简答题

1、房地产为什么需要估价？

2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？

3、房地产抵押贷款能否以交易价格作为抵押价值？为什么？

第二章 房地产与房地产价格

一、单项选择题 1、（ ）不属于他物权。

A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权 2、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。

A、开发成本

《理论和方法》1．2房地产的概念

建筑密度%= 建筑基底总面积 ×100% 建筑用地面积 容积率= 总建筑面积

建筑用地面积

总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 容积率=建筑密度×建筑层数

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格

供给量=存量-拆毁量-转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比

房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比

房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 房地产需求的价格预期弹性

《理论和方法》1．2房地产的概念

建筑密度%= 建筑基底总面积 ×100% 建筑用地面积 容积率= 总建筑面积

建筑用地面积

总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 容积率=建筑密度×建筑层数

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格

供给量=存量-拆毁量-转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比

房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比

房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 房地产需求的价格预期弹性