物业服务企业自检概述

物业服务质量自检报告

市房管中心物业科：

根据房管中心物业科对物业公司各项工作的指导精神，以及对服务等工作的具体要求。 我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠工作，现将有关情况汇报如下： 2014年即将进入二季度，在过去的时间里，物业管理有限公司在房管中心物业科的正确

领导及大力支持下，全体员工始终坚持“业主至上，和谐共赢”的服务宗旨，以业主需求为

已任，安全管理为重点，不断规范物业服务标准。在全体员工的共同努力下，不论是小区安

全防范、园容园貌还是公共设施的维护等方面做了大量的工作。目前全体员工呈现出了良好

的精神风貌，由于房管中心各级领导监督到位，纠正及时，加上公司全体员工的尽心尽责及

广大业主的积极配合，物业管理有限公司目前各项工作都呈现良好的局面，具体表现在：

一、投诉（需求）受理及业主满意度情况： 2014年1月份至3月31日，共受理投诉（需求）电话及来访 件，其中需求咨询类

件，投诉类 件，售后保修、维修类4105件；已完成 件，未完成 件（主要为售后漏雨

维修待验证的方面或业主不在本地，不急于维修的），综合完成率 %。 在业主满意度调查方面，我公司采取的是客服部随机抽取业主的方式每季度进行一次问

卷调查，每月进行现场采访的

物业服务品牌价值研究概述

在我国经济发展进入新常态的情势下，物业服务行业也迎来了属于自己的“新常态”，2014年12月，国家发改委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，要求“放开非保障房物业服务、住宅小区停车服务收费”，标志着物业服务正式走上市场化道路。物业服务企业在市场竞争中，只有树立了良好口碑，才能在市场中占据优势，因此强化自身品牌建设和实施品牌战略，成为市场竞争中生存与发展的关键。例如，大家都知道万科的粉丝多，追着万科买房，其中万科物业是影响购买的重要原因。楼盘间价格会因物业服务水平不同而有所差异，甚至同地段的楼盘呈现出巨大的价格差，物业服务软价值成为影响房价的重要因素。而移动互联技术的发展，促使物业服务企业在社区服务领域产生了巨大变革，物业服务领域从深度和广度上的延伸，都离不开品牌的支持。在此背景下，中国指数研究院启动“2015中国物业服务品牌价值研究”，通过品牌价值的客观评价来促进企业创建知名品牌，巩固品牌地位，提升品牌价值，把握市场机遇，推动行业实现跨越式发展。

物业服务品牌价值研究具有实际的现实意义，具体来说，首先，物业服务品牌价值研究能够客观量化物业服务企业品牌价值，判断物业服务企业品牌的行业地位，为企业定位品牌、规划品牌、

附件3：

上海市 区 小区 关于选聘物业服务企业方案的公告

本小区与 物业服务企业签订的物业服务合同将于 年 月 日到期，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》的相关规定和《业主大会议事规则》的约定，本小区将于 年 月 日采用 方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业的事项，现将选聘方案公告如下：

一、拟选聘物业服务企业的标准

1、资质等级为 （ 级/ 级以上）；

2、近一年内信用信息中不良业绩信息记录分值低于6分；

3、管理实绩要求 4、其它 二、物业服务标准和费用

1、综合管理服务 级 元/月/平方米， 2、公共区域清洁卫生服务 级 元/月/平方米， 3、公共区域秩序维护服务费

物业保安的概述

随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业成为我国民经济支柱之一。作为房地产综合开发的延续，物业管理按照社会化、企业化、专业化的思路，对以房地产为核心的物业管理，成为现代化城市和房地产经营管理的组成部份。

物业管理的内容非常丰富,其主要内容：房屋维修管理和服务，设备管理和服务，安全管理和服务，清洁管理和服务，绿化管理和服务，礼仪接待管理和服务，社区建设等诸多内容。 一、 大家了解到这么多的物业服务管理内容，那么在这里应该了解什么是物业。

物业是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

渝洲新城的9栋高楼和A、B、C、D、E、F、G、L区商场是所管物业的房屋建筑；所配套的供水、供电、供气和消防系统等是所在物业的设施设备；相关场地是指两个中庭花园以及外围等是休闲娱乐场地。

二、所在区域的物业需要居住和经营，那么应该是业主居住，商家经营，在这里大家要

了解什么是业主。

业主是指房屋所有权证载有或其他法定文件确定的所有权人。简单的说:应该是持有房产权证人就应该是业主。而是业主的家人居住应该称为使用人，而使用人是指物业的承租人或其他实际使用物业的人。而我们小区住宅有一半是投资性的产业，是租凭出去的，承租人就是使用人，包括商家的经营户，这样

前期物业管理中物业服务企业的法律地位

作者：黄荣士

来源：《神州·上旬刊》2020年第08期

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者

前期物业管理中物业服务企业的法律地位

作者：黄荣士

来源：《神州·上旬刊》2020年第08期

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者

广州市物业服务企业退出物业项目管理办法

（征求意见稿） 第一章 总则

第一条 为规范物业服务企业退出物业项目管理的活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理服务的衔接工作，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《广东省物业管理条例》的有关规定，制定本办法。

第二条 本市行政区域内因业主、业主大会不再续聘前期物业服务企业、物业服务合同期满双方当事人不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物业服务合同，原物业服务企业退出物业项目管理的活动，适用本办法。

第三条 物业服务企业退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证业主生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。

第二章 职责要求

第四条 市国土资源和房屋管理局负责本市物业服务企业退出物业项目管理活动的监督。

各区、县级市国土房管（分）局负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理活动的指导和管理。

第五条 区、县人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政府及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出物业项目管理的具体行为实施监督。

街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目管理阶段出现

前期物业管理中物业服务企业的法律地位

作者：黄荣士

来源：《神州·上旬刊》2020年第08期

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者

前期物业期间建设单位是否有权更换物业服务企业 案情简介： 2008年8月，上海某物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与上海某房地产发展有限公司（以下统称“开发商”）签订《前期物业服务合同》约定由该物业公司为上海市浦东新区某小区提供为期两年的物业服务，后开发商决定不再续约，开发商将另行选聘物业服务企业接管该楼盘。开发商的行为遭到业主的极力反对，最终更换物业管理未能成功。本案的主要争议焦点是建设单位是否有权在前期物业期间更换物业服务企业，针对本焦点，笔者将在下文中具体予以阐述。 一、前期物业服务期间建设单位是否有权解聘物业服务企业 讨论建设单位是否有权在前期物业期间解聘物业服务企业，也就是讨论建设单位在前期物业期间是否有对物业服务企业享有单方解除权。当事人单方解除合同的方式主要有两种，一种是法定解除，另一种是约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，当事人一方通过行使法定解除权而使合同效力消灭的行为。约定解除是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。本案中不涉及法定解除合同的相关规定。

关于规范物业服务企业行为的建议

物业管理问题涉及市民切身利益，是大家普遍关心的热点、难点、焦点问题，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，但通过本人体会、观察及多方面了解，感觉我市的物业管理工作中还普遍存在一些共性问题，主要有：

1、业主从服务对象转变成了被管理对象，物业企业从服务位置转变成了单纯的管理位置。因而，服务意识不强，服务质量不高。

2、不少小区物业管理是开发商自建自管，一些物业企业内无提高质量、优质服务的动力，外无市场竞争、优胜劣汰的压力，对物业企业的管理和监管力度不够。

3、收费管理不够规范。目前，向业主收取物业费是正常的，但收了多少，怎么花，剩多少，业主一概不知，物业收费标准谁负责，收费不公开、不透明。

针对以上问题，提出如下建议：

1、要引导物业企业树立服务观念。一方面，要认真学习、贯彻《物业法》，使物业管理工作有法可依，有章可循。另一方面，要加强物业企业内部人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，提高物业服务人员的服务意识和服务能力，从而减少矛盾，化解纷争。

2、要加强监管，对不能很好履行物业公司职责的，应撤销其营业资格。

3、物业费的使用要透明化、公开化。我市绝大多数的物业企业通常不公布