房地产证券化的操作流程

房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS

2017-03-23

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导 读 2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。 目 录

一、购房尾款ABS概述 1.定义

2.发行购房尾款ABS的意义

3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程 4.购房尾款的法律性质及相关法律风险

二、购房尾款ABS的法律实务操作 1.基础资产的入池标准及赎回 2.循环购买解决现金流的期限错配 3.现金流的隔离处置

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房地产,融资

科技信息○金融之窗○SCIENCE&TECHNOLOGYINFORMATION2008年第35期

资产证券化———我国房地产融资渠道的现实选择

(宜春学院

彭剑

江西宜春

336000)

【摘要】资产证券化是一种适合我国房地产企业的融资模式，值得房地产业借鉴并逐步推广。本文从资产证券化的理论框架介绍、可行性分析、融资模式分析、以及国外成熟融资模式对我国的启示等四个方面探讨我国发展房地产资产证券化必然性和可行性。

【关键词】资产证券化；特殊目的机构；真实转移；信托

一、资产证券化融资理论的介绍1.资产证券化融资的基本概念

国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化资产必须能够从原始持有人的总资产池中剥离出来，通过一些运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性；二是证券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认为资产证券化融资是指具有某种未来可预见的资产或者资产组合汇集起来，通过结构性重组实现与原权益人的风险隔离，再辅以独特的信用增级和信用评级，发行基于资产价值和未来收益的资产支持证券进行融资。

从信用关系的角度分析，资产证券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证券化融资属于“二级证券化”的范畴。

房地产尽职调查

一、什么是尽职调查

尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后， 经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动，通常需要花费3-6个月时间。

二、尽职调查的目的

完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点：

1、发现项目或企业内在价值

2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响 3、为投资方案设计做准备 三、尽职调查的方法 1、审阅文件资料

通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。

2、参考外部信息

通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。 3、相关人员访谈

与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。 4、企业实地调查

查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产 。 5、小组内部沟通

调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。 四、尽职调查遵循的原则 1、证伪原则

站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查，用经验和事实来发觉目标企业的投资

房地产开发项目操作流程

房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。

第一阶段 可行性研究决策阶段

项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。

1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取

得相关的正式资料。

2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘

查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。

3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具

体的时间安排等。

4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，

销售各流程

销售准备开始

销售准备流程

培 训 市 调 销 讲 演 练 广告宣传 合同制作 楼盘开盘 市调报告 项目情况、竞争对手情况、相关知识、物品准备

客户进门

置业顾问接待

讲解看板、模型 以及产品等

带看样板房 并进行讲解

销售流程意向不明有意向 无 意 向

跟踪总结，寻找原因

签定认购书及签约

送客、资料归档

客户进门

置业顾问接待

出示认购书审核认购书及 客户应携资料

签约流程否

置业顾问凭认购书 领预售合同

是否超时是

经理签字 签订预售合同客户付款，加盖公章， 客户付款，加盖公章， 骑缝章并开具发票 收回合同检查客户预售登记资料 并审核合同内容

输入合同内容进电脑 是 否留存 归档留存

预售登记材料是否齐全

客户带齐登记贷款 资料到贷款中心

理每一位客户的贷款手续，及 时提供办证情 况 的督促客户补齐 资料和领取 还款资 料。 2) 办证员与公司进 行合同交接，需要公司签字 确认，贷款发放 后，客户领取预售合同及还 款资料需客户签 收。 3) 办证员需妥善协 调银行与交易中心的合作关系。 4) 每日与结算员核 交收件收据 对贷款发放金额。 移交合同，公司存档 到银行放款 通知客户领取预售合 同及贷款合同 的进度，使置业顾问能 够及时

办证流程

1)办证员需仔细办

签贷款合同银

一、资产证券化基础知识 1、资产证券化的定义

资产证券化（AssetSecuritization），一般是指将原始权益人/发起人不易流通的存量资产或可预见的未来收入构造和转变成为资本市场可销售和流通的金融产品的过程，是一种以资产信用为支持的，重新包装现金流的高级投资银行技术（repackage the cash flow into the tradable securities），属于以资产信用为支持的直接融资模式。破产隔离、有限追索是传统资产证券化的主要法律目标。

2、资产证券化的重要性

资产证券化被认为是“优化金融资源配置、用好增量、盘活存量”的重要手段，对促进经济结构调整、支持实体经济发展有重要作用，对资产证券化发起机构而言，是一种新的融资手段、一种资产管理的高级手段、一种风险管理的新工具。

3、中国资产证券化的操作模式概述

目前，中国资产证券化主要有如下四种操作模式：（1）银监会、中国人民银行审批监管的信贷资产证券化；（2）证监会监管的证券公司、基金子公司资产证券化（资产支持专项计划）；（3）在中国银行间市场交易商协会注册的资产支持票据（ABN）；（4）保监会监管的项目资产支持计划。

二、信贷资产证券化的操作模式 1、信贷资产证券化概

房地产 销售流程

房地产销售流程一：客户接待管理

1、客户推开售楼处大门服务即开始。

（1）客户推开大门是我们服务的开始；

（2）从此他就是我们的终身客户。

2、房地产销售人员迎客、问好、自我介绍。

（1）第一时间起身迎接，同时问好、自我介绍；

（2）问候、自我介绍用语一定使用规范：您好！欢迎看房。我是某某某（讲清自已的名字）。

3、介绍展板内容。

（1）按次序进行介绍，尽量突出卖点；

（2）声音柔和，音调不易过高；

（3）用语文明；

（4）介绍简单、专业。

4、请客户入座，讲解楼书资料。

（1）一定使用规范用语：“请那边入座，让我给您详细介绍好吗”；

（2）介绍属实、详细、专业；

（3）做到不诋毁别的楼盘。

5、带客户看房。

（1）一定亲自带客户看房；

（2）使用规范用语：请随我来或请往这边走；

（3）走在客户前，替客户开门、操作电梯；

（4）在样板房重点把握最大限度突出卖点；

（5）不得诋毁别的楼盘。

房地产 销售流程

6、替客户设计购买方案。 （1）在尊重客户的前提下，才可作消费引导； （2）方案设计合理可行，且不能出错； （3）房号提供一定准确。 7、作好客户登记。 （1）在尊重客户的前提下，要求客户留电话； （2）客房执意不留电话，不得勉强； （3）将

银行信贷资产证券化业务指引 业务流程介绍

一、

信贷资产证券化简介

信贷资产证券化是将不流通的金融资产转换成为可流通的资本市场证券的过程。具体指金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以信贷资产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。

二、

资产证券化流程概览

信贷资产证券化的基本操作流程是：

1、发起机构通过筛选符合标准的基础资产（大多是缺乏流动性，但有可预测现金流的贷款），打包成可供交易的资产池信托予信托公司；

2、信托公司发行代表信托受益权份额的资产支持证券为发起银行融资，其中优先级资产支持证券在银行间债券市场上市交易；

3、信托公司和发起机构委托证券承销商、律师事务所、会计师事务所、评级机构、财务顾问等为资产支持证券的上市交易提供相关服务；

4、信托公司委托贷款服务机构（一般是发起银行）负责贷款管理和本息回收，委托资金保管机构保管信托资金和支付投资收益。

三、

资产池筛选原则

信贷资产证券化基础资产要兼顾收益性、政策导向和可操作性，范围可以是公司贷款、中小企业贷款、小额消费贷款、汽车贷款、住房抵押贷款、金融租赁资产、经重组不良资产等。发起机构可以是政策性银行、商业

第一讲 资产证券化基础

1、资产证券化：以特定资产所产生的未来稳定、可预期的现金流为支持，发行证券的一种融资方式。

实质：原始权益人将能够产生可预期稳定现金流的基础资产转让给投资者进行债务融资。对于融资者而言，资产证券化业务是一种债务融资；对于投资者而言，资产证券化产品是一种固定收益品种。

三个核心要素：

①真实出售：即发起人真正把证券化资产的收益和风险转让给SPV。证券化资产只有经过真实出售，才能够和发起人的经营风险完全隔离。证券化资产一旦实现真实出售，即使发起人由于经营不善而破产，发起人的债权人和股东对证券化资产也没有任何追索权。同样，如果基础资产不足以偿还本息，投资者的追索权也仅限于基础资产，对发起人的其他资产也没有任何追索权

②破产隔离：第一，证券化资产与发起人破产风险相隔离；第二，

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证券化资产与SPV 的破产相隔离。破产隔离相当于是对资产支持证券的一种强有力的内部信用增级手段。

③信用增级：为了提高资产证券化产品对投资者的吸引力从而降低融资成本，发起人可以实施信用增级。实践中主要有内部信用增级和外部信用增级两种方法。

适合证券化的金融资产特征：

（1）比较容易实现资产证券化的资产；

（2）资产可以产生稳定的、可预测的现金流

房地产项目开发流程

一、立项审批阶段： 1、公司注册： 2、土地评估：

3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。 4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。

5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。 6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。

7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。 二、规划设计阶段

1、 方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。

2、 组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。

3、 扩初方案