收回国有土地使用权的补偿

A thesis submitted to XXX in partial fulfillment of the requirement for the degree of Master of Engineering

关于收回国有土地使用权补偿法律问题

关于收回国有土地使用权补偿法律问题 作者 闫凤翥 【目录】 1，引言

2，收回国有土地使用权行为的法律属性及方式 3，收回国有土地使用权补偿程序及标准

【摘要】土地是不可再生的自然资源，由于我国采取最严厉的耕地保护制度，建设用地的供应与需求的矛盾日益突出，特别是具有财产属性的国有建设用地更显紧缺。因城镇化、工业化的发展在国有建设用地的出让、转让、收回等方面不停得进行转换，形成了土地交易市场，土地价格便随找市场的形成而形成。土地出让、转让市场法律法规比较全面，可以说有章可循。但是，针对政府收回土地程序、理由、补偿等却不完善，特别是有关收回土地补偿问题几乎是法律空白。政府收回国有土地使用权如何补偿、补偿标准既无规范的程序法又无保障使用权人获得公平合理的补偿的救济途径，可谓是政府单方市场。为了维护土地使用权人的合法权益，笔者依照现行法律法规的规定，结合法理和具体情况就收回国有土地使用权补偿程序、

浅谈国有土地使用权收回与地上房屋征收的关系

一、征收和收回之间的区别

征收是政府为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序将集体所有或者个人所有的财产变为国家所有，再加以利用的行为。征收的目的在于国家依据法律规定的条件和程序，凭借征收权强制获得国家所需要的财产，以满足公共利益的需要。

国有土地使用权的收回，是指当出现某种法律事实时，经原批准用地的人民政府土地行政部门或上级政府批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。

根据2007年颁布的《物权法》第42条明确规定，“能够成为征收对象的只限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。根据该条，能够成为征收对象的一定是被征收人拥有所有权的财产，被征收人拥有所有权以外的权利的财产不能成为征收的对象。其第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上房屋及其他不动产给与补偿，并退还相应的出让金”。根据该条，国有土地使用权不能成为被征收的对象，只能依法对其收回。 二、我国现存房屋所有权与土地使用权之间的关系

我国房地关系可以简单概括为“房地同时走”。土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己

国有土地使用权出让程序

一、招标出让土地程序

1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。

公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。 邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标 招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。

2、属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行;

(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;

(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。

5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章;投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。

招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以

国有土地使用权出让程序

一、招标出让土地程序

1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。

公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。 邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标 招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。

2、属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行;

(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;

(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。

5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章;投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。

招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以

南宁市人民政府令

第30号

《南宁市收回国有土地使用权管理暂行办法》已经2010年2月20日南宁市第12届人民政府第81次常务会议审议通过，现予发布，自2010年5月1日起施行。

市 长：

二〇一〇年三月二十二日

- 1 -

黄方方

南宁市收回国有土地使用权

管理暂行办法

第一条 为集约、科学、合理利用土地，规范收回国有土地使用权的行为，维护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规的规定，结合本市的实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市区范围内国有土地使用权的收回工作。

因行政处罚收回国有土地使用权的，不适用本办法。 第三条 市国土资源行政主管部门（以下简称市国土部门）负责组织实施国有土地使用权收回工作，具体工作可以委托征地拆迁机构或者土地收购储备机构实施。

市规划、建设、房产、工业、财政、监察等部门及城区人民政府应当按照各自的职责做好收回国有土地使用权的相关工作。

第四条 有以下情形之一的，可以依法收回国有土地使用权： （一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城

《国有土地使用权出让收支管理办法》

2006年12月31日 财综[2006]68号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国土资源厅（国土环境资源局、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），新疆生产建设兵团财务局、国土资源局，中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，副省级城市中心支行：

为规范国有土地使用权出让收支管理，根据《土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）等有关规定，我们制定了《国有土地使用权出让收支管理办法》（附件1）。现印发给你们，请遵照执行。执行中如发现有问题，请及时向财政部、国土资源部、中国人民银行反映。

附件：1.国有土地使用权出让收支管理办法 2.国有土地使用权出让收支科目调整情况

抄送：国务院办公厅，审计署，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。 附件1：

国有土地使用权出让收支管理办法

第一章 总则

第一条 为规范国有土地使用权出让收支管理，根据

南宁市人民政府令

第30号

《南宁市收回国有土地使用权管理暂行办法》已经2010年2月20日南宁市第12届人民政府第81次常务会议审议通过，现予发布，自2010年5月1日起施行。

市 长：

二〇一〇年三月二十二日

- 1 -

黄方方

南宁市收回国有土地使用权

管理暂行办法

第一条 为集约、科学、合理利用土地，规范收回国有土地使用权的行为，维护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规的规定，结合本市的实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市区范围内国有土地使用权的收回工作。

因行政处罚收回国有土地使用权的，不适用本办法。 第三条 市国土资源行政主管部门（以下简称市国土部门）负责组织实施国有土地使用权收回工作，具体工作可以委托征地拆迁机构或者土地收购储备机构实施。

市规划、建设、房产、工业、财政、监察等部门及城区人民政府应当按照各自的职责做好收回国有土地使用权的相关工作。

第四条 有以下情形之一的，可以依法收回国有土地使用权： （一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城

国有土地使用权租赁合同

甲方（出租方）： 法定代表人： 乙方（承租方）： 法定代表人：

根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地管理法》和其他法律法规、规章、地方性法规的规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，签订本合同。

第一条 土地使用权租赁范围

1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权，土地所有权属于中华人民共和国，地下资源、埋藏区和共用设施均不属于土地使用权租赁范围。

2、甲方提供乙方承租土地位于 ，面积 平方米(以下简称“租赁土地”)，编号 。土地位置与四至范围由勘测定界报告附件之附图确定，附图应由甲、乙双方盖章确认。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。

3、甲方保证其拥有上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。该租赁土地的土地授权经营书文件号为国土资函 号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。

4、对于 现已占用的 平方米土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日前办理完征

办理土地使用权登记发证的程序

1、初始土地登记。

（1）申请登记。由用地者到市国土资源局地籍股填写土地登记申请书，提交申请人身份证或户口簿和建设用地许可证，建筑许可证，房产证等土地权属来源证明文件。

（2）地籍调查。由国土资源局派人到实地调查，全面核实土地登记申请的内容，计算宗地面积，绘制宗地图。

（3）权属审核。由国土资源局专职人员对申请登记的土地权属性质、用途权属来源、宗地面积等进行审核。

（4）注册登记。填写《土地登记卡》、《土地归户卡》和《土地使用证》。

（5）颁发土地证书。申请人凭身份证和《土地使用登记收件单》，领取《土地使用证》。

2、变更土地登记（过户）。

（1）申请变更登记。属土地使用权转让的，转让双方填写好转让申请书、转让合同书、转让登记表；属继承房屋取得土地使用权的，提供公证继承书，并填写土地登记申请书；属祖屋分户的，提交分户协议书或户主申请，填写土地登记申请书；还要提交申请人的身份证或户口簿和原土地证书、房产证等土地权属来源证明文件。

（2）变更地籍调查。变更必须与原来宗地登记档案并案进行。宗地部份变更的，要实地核定面积，界址点，重新绘制宗地图；宗地全部变更，界址没有变化的，可不进行界址调查，但宗地图应重新绘制。

（3）变更权属审核。内容与

律师办理国有土地使用权法律业务操作指引（2007） （2007年12月18日业务研究与职业培训委员会会议通过） 第一章 总则 1.1 制定目的

本指引由上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会以及项目建设与项目融资法律研究委员会共同起草，其目的是为律师提供办理与土地使用权有关业务操作方面的知识、经验和借鉴。本指引并不是强制性规定，仅供律师在具体业务操作中参考。 1.2 概念界定

（1）本指引所指土地使用权，并不是指土地所有权人对自己所有土地的使用权，而是指非土地所有权人依照法律规定对土地享有的占有、使用、收益、处分权，包括国有土地使用权和集体土地使用权两种； （2）国有土地，是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地； （3）集体土地，与国有土地对应，指劳动群众集体所有的土地； （4）熟地，指经过土地开发，具备基本建设条件的土地；

（5）生地，指完成土地征收，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或者荒地等土地；

（6）毛地，指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地； （7）净地，指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 1.3 律师办理土地使用权业务的基本原则

鉴于土