房地产企业涉税风险点 应对指引

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房地产企业涉税风险点及筹划案例提示

标签:文库时间:2025-02-01
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房地产企业涉税风险点及筹划案例提示

笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。说老实话,对于一个企业的筹划思路,如果不到现场调研是拿不出来的。这里仅提供一个思考方法:

对于房地产企业而言,涉税筹划应当包括规避涉税风险的筹划和节税筹划两个方面。对于规避涉税风险,笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析,对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳(33个风险点)。 在土地取得环节存在5个风险点:

1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票,导致利润虚增,税负加大; 2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税;

3、虚增拆迁安置费、补偿费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 4、以股权收购方式取得的土地使用权,溢价部分无法列支土地成本; 5、非“招拍挂”手段取得土地,无法列支土地成本。 在规划设计环节存在3个风险点:

6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响; 7、虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 在融资环节存在6个风险点:

9、向非金融机构(包括企业和个人)融入的资金利息支出未取得正规发票,从而导致利息支出无法入账;

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房地产企业涉税风险点及筹划案例提示

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房地产企业涉税风险点及筹划案例提示

笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。说老实话,对于一个企业的筹划思路,如果不到现场调研是拿不出来的。这里仅提供一个思考方法:

对于房地产企业而言,涉税筹划应当包括规避涉税风险的筹划和节税筹划两个方面。对于规避涉税风险,笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析,对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳(33个风险点)。 在土地取得环节存在5个风险点:

1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票,导致利润虚增,税负加大; 2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税;

3、虚增拆迁安置费、补偿费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 4、以股权收购方式取得的土地使用权,溢价部分无法列支土地成本; 5、非“招拍挂”手段取得土地,无法列支土地成本。 在规划设计环节存在3个风险点:

6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响; 7、虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 在融资环节存在6个风险点:

9、向非金融机构(包括企业和个人)融入的资金利息支出未取得正规发票,从而导致利息支出无法入账;

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房地产企业绿化成本涉税风险防范

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房地产企业绿化成本涉税风险防范

通过近几年房地产市场发展的起起落落,逐步使消费者的购房热情趋于理性,人们对居住环境的要求越来越高,小区绿化成了广大购房者首要关心的问题,市场的需求要求开发商注重绿化。说到绿化就离不开花木,如金坛市花木产业区域化生产格局初步形成,现有花木品种1000多个,种植总面积达32.9万亩,是全省规模最大花木产区;市场交易日益活跃,仅夏溪花木市场去年就实现交易额98.8亿元,位居国内花木市场首位,全国95%的花木生产基地在此设有交易点。面对如此繁荣的花木市场,园林绿化行业的规范发展显得尤为重要,房地产企业在绿化成本中的涉税风险日益凸 一、绿化成本的产生及演变趋势

当前,消费者对于购房变得更加理性和成熟,对于房子的要求,也渐渐由价格转移到了品质上,园林绿地是房地产开发项目投入使用后一直服务于居民生活的主体,在环保意识日趋高涨的今天,其越来越被消费者所关注,有时甚至成为消费者是否购房的决定性因素之一。据搜房网对消费者的一份调查报告显示:在关于绿化景观方面,43%的受访者表示小区的绿化景观对其购房决策很重要;43.7%的受访者表示较为重要;10%的受访者表示一般;仅有3.3%的受访者表示园林绿化对其购房决策无影响。可

房地产企业税务风险

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房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间:

2011-10-08 来源:中国税务报 访问量: (双击滚[字体:大 中 小] | 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现,房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在,但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款,并非有意识偷税。为此,本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析,以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用,作为“代收代付”款项核算;有的甚至不入公司账,直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款,确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金,因未领取 商品房预售许可证 ,公司采取“个人借款”形式入账或不入账,导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前,开发企业普遍存在将完工产品如营业用房(店面),抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企

房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避

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房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避

第一节 经济合同与账前税务处理

一、税收风险产生的根源

1、合同决定业务、业务决定税收 合同——业务——票据——财务核算

(1)销售房产 比较:以房产作投资,再转让股权 (2)房屋出租 比较:联营/承包 (3)房屋转租 比较:委托代理租赁

(4)以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司 (5)定金返息的涉税问题分析 2、决策不能忽略税收风险

3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险,不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险(业务过程中的票据取得与管理)

4、财务不产生税收,只是反映税收,税怎么交不是看账怎么做,账内避税空间有限 5、生产经营方式决定了适用的税收法规

例:A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地,各项开发审批手续都已办齐,但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发,为了方便,建筑公司以A公司的名义进行开发,所以土地一直未办理过户手续。目前所开发的商品房也已开始预售。但最近税务机关在检查中发现,开发公司所取得的售房款均未确认收入,而是全额转给了建筑公司,且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知,开发过程中所发生的

涉税风险分析专题

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涉税风险分析专题

第一部分

税收政策与征管风险分析

在日常税收征管工作实践中,我们发现,部分纳税人由于对税收信息了解不够,对税收优惠政策尤其是新出台的税收优惠政策不了解,对一些税法公式理解不透,不清楚税法与会计的差异等原因。往往由此导致蒙受不必要的经济损失。为此,我们现就日常税收业务中的上述涉税风险进行归集整理,希望籍此能为广大纳税人熟悉税法,依法缴税提供一点帮助。

★专题一:企业所得税风险

充分利用税收优惠政策,做好税收筹划是企业现代税务管理的一项重要工作,但在具体的筹划工作在往往存在一定的风险,包括:关联企业避税风险、筹划性风险、操作性风险、期限风险、会计核算风险等,做好税务风险防范是现代企业税务管理最直接有效的方法,也是企业节税增收的核心与落脚点。以下具体就上述的风险进行简要的说明:

一、关联企业避税风险

当前,关联企业避税问题已成为客观现实,而且手段不断翻新,日益为税务机关所关注。关联企业间业务往来的类型及其内容主要包括有形财产的购销和使用、无形财产的转让和使用、提供劳务、融通资金等业务往来。关联企业有涉外关联企业和国内关联企业之分,但它们都存在着避税的可能性,且手段和方法多种多样。

生产制造企业涉税风险防范与控制

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2011年生产制造企业涉税风险防范与控制

第一讲 生产加工企业税收新政策串讲, 企业应注意的事项

一、?国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告?

二、?国家税务总局关于废止逾期增值税扣税凭证一律不得抵扣规定的公告?

三、?关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告?

第二讲 生产加工企业融资模式创新与涉税分析

一、融资涉及的税收政策规定,如何利用税收政策打开融资新路径以及降低税负新方法

(一)融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

融资性售后回租业务中承租方出售资产时,资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

(二)?总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告?有关“融资性售后回租业务”的规定。

(三)?国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知?有关“售后回购”规定。

二、企业销售采用融资租赁形式租回设备的行为是否需要缴纳增值税、营业税?发票如何开具?

(一)在“融资性售后回租业务”中,承租方出售资产的行为,不属于增值税和营业税征收

S房地产企业筹资风险分析

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S房地产企业筹资风险分析

作者:袁雪芬

来源:《现代经济信息》2017年第01期

摘要:本文以S房地产企业为研究对象,介绍了该房地产企业的基本情况。接着选取相关的财务指标,对S房地产进行筹资现状分析。通过横向对比分析S房地产企业与行业平均值的差距以及纵向对比分析S房地产企业2011至2015年的财务数据,分析其财务状况,得出该企业在筹资方面存在一定的财务风险并针对此提出相关的防范措施。 关键词:S房地产企业;财务风险;财务风险防范

中图分类号:F293.33 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2017)001-000-02 一、S房地产企业简介

S房地产企业是我国房地产行业中比较知名的企业,主要从事房地产的开发和经营管理,它是一间房地产开发企业。经过中国证券监督管理委员会批准,于2000年1月13日在上海证券交易所正式上市,曾获得“影响中国房地产品牌企业”、“2011年度省级文明单位”、“房改十五年地产功勋十强”、“2012中国房地产领航企业”等荣誉称号。该企业开发的商业模式以住宅为主,还包括

“预收账款”涉税处理房地产开发企业

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预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项.要用以后的商品或劳务偿付。房地产开发企业具有周期长、投资大的特点,通常采用的是预收商品房款项的方式(包括预收定金)从事其项目的开发与经营。正是由于经营活动的特殊性.使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动.并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。 一般工商企业中,预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费.而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。作为一项流动负债.预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入,不允许长期挂账。否则将面临税法的惩罚。

案例:创恒房地产开发有限公司2006、2007年分别开发义国春天、大夏庭院2个居民住宅小区,其中义国春天小区于2007年7月开发完毕。已交付使用.实现收入6000万元。大夏庭院小区于2007年4月开工建设,分三期开发,一期工程开发商住综合楼3栋。其中商业店铺32套,住宅96套.计划2008年7月完工并交付使用。2007年已签订预售房屋销售合同80份,合同金额为4000万元,已预收售房款1500万元,2007年度公司损益表显示公司利润总额为300万元。假设该地区的计税毛利率为10%,企

营改增后建筑企业涉税风险技巧

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营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技 巧 作者:中国财税咨询培训金牌讲师肖太寿博士

“甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方(甲方)自行采购,提供给建筑施工企业(乙方)用于建筑、安装、装修和装饰一种的建筑工程。即甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。在建筑企业营改增后,根据财税[2016]36号的规定,建筑企业针对“甲供材”工程,可以选择增值税一般计税方法,也可以选择简易计税方法。这两种计税方法的选择,会涉及到建筑施工企业的税负高低,为了节省税负,必须在与发包方签订“甲供材”合同时,必须考虑甲方自购建筑材料在整个工程中所耗建筑材料的比重而选择增值税的计税方法,否则将会增加甲方和乙方的增值税负。

(一)“甲供材”的增值税法律依据分析

1、“甲供材”中建筑企业增值税计税方法选择的法律依据及分析 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(七)款“建筑房屋”第2项规定:“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。” 在该条文件规定中