深圳城市更新调研报告

深圳城市更新

——房地产金融新机遇

一、深圳城市更新概况

深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。2009年，在广东省提出大力推动“三旧”改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越，城市更新随之全面启动。几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快，在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用

（一）深圳城市更新情况 1、城市更新概念

城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城 中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划按相关程序进行综 合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

具有以下情形之一包括；

（1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善; （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会； 经济发展要求，影响城市规划实施;

（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

2、深圳城市更新方式

纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“

深圳城市更新

——房地产金融新机遇

一、深圳城市更新概况

深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。2009年，在广东省提出大力推动“三旧”改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越，城市更新随之全面启动。几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快，在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用

（一）深圳城市更新情况 1、城市更新概念

城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城 中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划按相关程序进行综 合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

具有以下情形之一包括；

（1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善; （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会； 经济发展要求，影响城市规划实施;

（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

2、深圳城市更新方式

纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“

深圳的城市更新和旧城改造

一、深圳的旧城改造历程

随着城市化进程的加速发展，“旧改”已经成为政府工作的当务之急，并被提到了重要的议事日程。旧城改造是块肥肉深圳虽然只有20多年的发展历程，然而，却呈现出一大批亟待动手术的城市改造项目。这些项目主要集中在老大难的城中村、城市建设初期的经济实用房、工业厂房以及城市规划残留地块、由于经济利益关系形成的烂尾楼项目。

深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，探索农村城市化的操作模式。1999年，市委、市政府又提出“规划全覆盖”要求，试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式统建。为保障城中村的改造工作，深圳市于2004年11月已出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》；为避免对正常的房地产市场造成冲击，给政府土地收益造成影响，市政府正在委托编制城中村改造总体规划。该规划计划在2005年1月完成大纲，6月基本完成。

二、旧城改造成功案例：龙岗镇第二工业区改造

为工业区整体搬迁，以大手笔的旧区改造模式建设高档次的商业服务与居住综合项目，这一层次的开发在龙岗区尚属首创。改造地段位置适中，属城镇

深圳城市更新项目排雷指引

引言

拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险！我们土地拓展的人要做的，就是提前排查这些潜在的风险，提前做好布局，准备好化解风险的路径，把风险降到最低。因此，拿地之前，首要任务就是先摸查项目基本情况，研判项目可行性，排查各种雷。有的雷暴露在外面，易于发现排查。而有的雷却埋藏在深处，难以察觉；有的雷，能提前引爆，误踩最多会让你折腾半天，延误你进攻的时间。而有的雷，弄不好会让你付出沉重代价，得不偿失！

一、核查权利人（业主）

核查权利人，就跟买二手房是一样的，得先要搞清楚房子是谁的！拿地也是一个理，你连真正的业主是谁都没整明白，更别谈跟业主接洽谈合作了。

二、核查五类用地

按照城市更新政策规定，申请拆除重建的，拆除范围内，合法权属用地占比不低于60%。 1、国有已出让用地。

2、城中村用地。城中村用地，原特区内的几乎都好说，原特区外的也几乎好说。就是项目在出现五类用地占比不够的情况下，需要增加合法用地面积解决（例如调入非农、两规用地确权、房地产登记历史遗留问题处理等），但原特区外各区都制定了各自的非农管理办法，对非农建设用地调入城市更新项目，大家规定各不相同。尽管有的社区，非农台账上仍然有很多未使用的非农指标，但要按照所在

繁峙县城市更新运作路径及项目投资机会研究报告

2016-2021年

中商产业研究院

ASKCI Consulting CO.,LTD

中商产业研究院简介

中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，是国内领先的产业研究咨询服务机构，是中国专业的第三方市场研究和企业咨询服务提供商，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。公司致

力于为国内外企业、上市公司、投融资机构、会计师事务所、律师事务所等提供各类数据服务、研究报告及高价值的咨询服务。

自2003年以来，中商在发展中已不断成长，迄今为止，中商汇聚了350余名来自不同行业的资深顾问，中商依托自主研发的Askci 数据库和

CISource 中商情报通对各类数据建立月度、季度、年度持续的信息收集监测，覆盖近5000多个细分产业市场数据库，持续更新；中商始终为客户提供最新最全的行业数据，企业数据、研究报告等高价值咨询服务。

前言

由于我国经济远超预期的增长速度，城市规模膨胀的速度十分惊人，甚至远远快于城镇人口的增长速度，城市的快速粗放式膨胀，以及建设规划的落后，导致我国各大城市出现了大量仅仅过了二三十年就需要重新改造的区域，城市拥堵，城市内欠缺区块规划

深圳市城市更新政策法规汇编

目录

一、《深圳市城市更新办法》?????????????.第02页

二、《深圳市城市更新办法实施细则》?????...???..第11页 三、《龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试

行）》???????????????...第51页

四、《龙岗区城市更新拆除重建类项目改造实施主体确认工作程序（试

行）》???????????????????.?..第56页

五、《龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施》...?..第60页

六、《龙岗区老屋村征收清拆整治工作方案》

七、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》

八、《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》

1

深圳市人民政府令 第211号

《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长 王荣 二○○九年十月二十二日

深圳市城市更新办法

第一章 总 则

第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居

深圳市城市更新项目实操系列（一）——地价补缴

一，现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地

根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地

根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目

改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。

改造后项目分割转让：

深圳市城市更新政策法规汇编

目录

一、《深圳市城市更新办法》?????????????.第02页

二、《深圳市城市更新办法实施细则》?????...???..第11页 三、《龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试

行）》???????????????...第51页

四、《龙岗区城市更新拆除重建类项目改造实施主体确认工作程序（试

行）》???????????????????.?..第56页

五、《龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施》...?..第60页

六、《龙岗区老屋村征收清拆整治工作方案》

七、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》

八、《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》

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深圳市人民政府令 第211号

《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长 王荣 二○○九年十月二十二日

深圳市城市更新办法

第一章 总 则

第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居

深圳旧改政策

关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知

深府〔2012〕1号

各区人民政府，市政府直属各单位：

《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市人民政府

二○一二年一月二十一日

深圳市城市更新办法实施细则

第一章 总则

第一条 为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。

第二条 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。

深圳旧改政策

主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。

第三条 市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。

第四条 主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。

街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。

第五条 城市更新项目免收各种行政事业性收费。

第六条 鼓励金

深圳市城市更新办法实施细则

关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知

深府〔2012〕1号

各区人民政府，市政府直属各单位：

《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市人民政府

二○一二年一月二十一日

深圳市城市更新办法实施细则

第一章总则

第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。

第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。

主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。

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深圳市城市更新办法实施细则

第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。

第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。

街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。

第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。