房地产企业售后回租

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房地产开发企业融资性售后回租

标签:文库时间:2025-02-01
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房地产开发企业融资性售后回租

一、法规分析

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)规定:除企业所得税法及实施条例另有规定外,企业销售收入的确认,必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得额时,应按照交易或事项的经济实质进行税务处理,而不应仅以法律形式为依据。

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)规定:融资性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时,资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

(一)增值税和营业税。根据现行增值税和营业税有关规定,融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为,不属于增值税和营业税征收范围,不征收增值税和营业税。

(二)企业所得税。根据现行企业所得税法及有关收入确定的规定,融资性售后回租业务中,承租人出售资产的行为,不确认为销售收入。对融资性租赁的

资产,仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租

房地产企业售后回租相关税收处理-王

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商铺售后返租的税务处理

事务所---王

售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司(或其关联公司,以下简称房地产公司),由房地产公司统一经营,经营收益归开发商。

售后回租的方案:房地产公司将原价100万元的商铺,广告方案写明是售价124万元,售后返租5年,5年收益率分别为0,0,8%,8%,8%。房地产公司在与客户签房合同时,实际开票金额为100万元,要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。

目前售后返租的难点在商铺经营比较困难,涉及的税收问题很多,税务机关对税法理解有各异,很难统一。

一、售后返租主要的税收难点

(一)营业税的处理

江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函[2008]135号)规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益。因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收

房地产企业售后回租相关税收处理-王

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商铺售后返租的税务处理

事务所---王

售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司(或其关联公司,以下简称房地产公司),由房地产公司统一经营,经营收益归开发商。

售后回租的方案:房地产公司将原价100万元的商铺,广告方案写明是售价124万元,售后返租5年,5年收益率分别为0,0,8%,8%,8%。房地产公司在与客户签房合同时,实际开票金额为100万元,要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。

目前售后返租的难点在商铺经营比较困难,涉及的税收问题很多,税务机关对税法理解有各异,很难统一。

一、售后返租主要的税收难点

(一)营业税的处理

江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函[2008]135号)规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益。因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收

全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目

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全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目

2004年4月,全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约——上海一家大型房地产公司将其拥有的一座大酒店出售给金融租赁公司,并签定了5年的“售后回租”合同;金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订了“国内保理业务”合同,将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行,房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

这是自中央宏观调控政策出台,央行不断提高融资门槛以来,房地产企业开辟新融资渠道的一次探索性实践。在国家相关政策允许的范围内,房地产开发企业、金融租赁公司、股份制商业银行三方,通过融资租赁平台成功“牵手”。

目前,各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势和力度增强,房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时,随着房地产企业新开发项目资本金“门槛比例”由20%(及以上)上升到35%(及以上),使得不少开发企业的自有资本匮乏,解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下,多元融资需求便应运而生——金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面,争夺房地产领域的融资“蛋糕”。

售后回租这一创新的融资租赁项目,为房地产企开辟的一条创新渠道,既可以充分利用社会资源,以物权管理为中心整合各资源的

全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目

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全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目

2004年4月,全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约——上海一家大型房地产公司将其拥有的一座大酒店出售给金融租赁公司,并签定了5年的“售后回租”合同;金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订了“国内保理业务”合同,将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行,房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

这是自中央宏观调控政策出台,央行不断提高融资门槛以来,房地产企业开辟新融资渠道的一次探索性实践。在国家相关政策允许的范围内,房地产开发企业、金融租赁公司、股份制商业银行三方,通过融资租赁平台成功“牵手”。

目前,各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势和力度增强,房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时,随着房地产企业新开发项目资本金“门槛比例”由20%(及以上)上升到35%(及以上),使得不少开发企业的自有资本匮乏,解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下,多元融资需求便应运而生——金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面,争夺房地产领域的融资“蛋糕”。

售后回租这一创新的融资租赁项目,为房地产企开辟的一条创新渠道,既可以充分利用社会资源,以物权管理为中心整合各资源的

售后回租合同(船舶回租)

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融 资 租 赁 合 同

(售后回租—船舶类)

编号:

民生金融租赁股份有限公司

融 资 租 赁 合 同

出租人: XXX金融租赁股份有限公司 住所: XXXXX 法定代表人:XXX 电话:010-XXXXXXXX 传真:010-XXXXXXXX

承租人: 住所: 法定代表人: 电话: 传真: 鉴于:

出租人、承租人双方为实现出售回租之目的,由出租人向承租人购买承租人享有所有权之船舶,并再将该船舶出租给承租人使用。

为出售回租之目的,根据中华人民共和国相关法律法规,本合同各方当事人经协商一致,自愿签订本融资租赁合同(以下简称“本合同”)。

第一条 合同性质

1.1本合同性质属于中华人民共和国《合同法》第14章所指的“融资租赁合同”,所体现的具体交易类型为《金融租赁公司管理办法》第4条规定的“融资租赁售后回租方式”。在本合同项下,承租人为筹措资金,在不改变船舶的使用权和占有权的条件下,将其所有的船

1

舶(包括船壳、机器、设备、仪器和属具,以下统称“租赁船舶”)出售给出租人并再向出租

融资租赁业务及售后回租介绍

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(一)基础业务合作模式分析 1、直接融资租赁保理业务合作模式

该模式项下,租赁机构用自有资金或筹集资金,向供货商购进承租人选定的租赁物件,承租人按照租约支付每期租金,租赁机构在期满结束后以名义价格将租赁物件所有权卖给承租人。

直接租赁最大的受益人往往是生产厂商,对生产厂家来说,租赁可为其客户提供融资的增值服务,故可有效提升其企业竞争力,有利于扩大市场份额。

图表1:直接融资租赁保理流程图

①租赁物买卖合同

②卖出租赁物 出租人 ③支付货款 供货商 ④融资租赁合同 ⑤出租租赁物 ⑥租金转让及融资 ⑦支付租金 保理银行 承租人

2、融资性售后回租保理业务合作模式

该模式项下,承租人为获得融资为目的或改善财务结构,将自有物件出卖给租赁机构,同时与租赁机构签订融资租赁合同,再将该物件从租赁机构处租回,是承租人和供货商为同一人的融资租赁方式。

售后回租进一步发挥了租赁资本形态灵活转化的功能,企业

在添置设备等动产时将资本货币转化为了实物资本。而通过将现有设备卖给租赁再租回使用,又将实物资本转化为货币资本,为企业开辟了一条融资新渠道。和普通贷款相比,租赁既有债权债务关系,又有物权关系,而借贷只是债权债务关系。融资租赁可对租赁物进行加速折旧,

售后回购和租回的财税处理差异

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售后回购和租回的财税处理差异

售后回购是一种特殊形式的销售业务,它是指销售方在销售商品的同时,与购货方签订合同,同意日后再将同样或类似的商品购回的一种交易方式。销售方根据合同条款判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,以便是否确认销售商品收入。 售后租回是一种特殊形式的租赁业务,是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后,又将该项资产从买主(即出租人)租回,习惯称之为“回租”。在售后租回方式下,卖主同时是承租人,要主同时是出租人。通过售后租回交易,资产的原所有者(即承租人)在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下,将固定资产转化为货币资本,在出售时可取得全部价款的现金,而租金则是分期支付的,从而获得所需的资金;而资产的新所有者(即出租人)通过售后租回交易,找到了一个风险小、回报有保障的投资机会。 一、售后回购与租回的基本区别

1.售后回购与售后租回资产所有权的最终归属不同。售后租回在销售方和购买方进行谈判时,就可认定为是一项融资租赁或者是一项经营租赁,如果是一项融资租赁,那么这种交易实际上转移了买主(即出租人)所保留的与该项租赁资产的所有权有关的全部风险和报酬,所有权最终很有可能转移,资产将归出售

房地产企业申报资质

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(一)一级资质:

1.注册资本不低于5000万元;

2.从事房地产开发经营5年以上;

3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;

5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

9.未发生过重大工程质量事故。 (二)二级资质:

1.注册资本不低于2000万元; 2.从事房地产开发经营3年以上;

3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;

5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6.有职称的建筑

房地产企业税务风险

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房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间:

2011-10-08 来源:中国税务报 访问量: (双击滚[字体:大 中 小] | 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现,房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在,但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款,并非有意识偷税。为此,本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析,以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用,作为“代收代付”款项核算;有的甚至不入公司账,直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款,确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金,因未领取 商品房预售许可证 ,公司采取“个人借款”形式入账或不入账,导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前,开发企业普遍存在将完工产品如营业用房(店面),抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企