房地产企业增值税涉税风险点
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房地产企业涉税风险点及筹划案例提示
房地产企业涉税风险点及筹划案例提示
笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。说老实话,对于一个企业的筹划思路,如果不到现场调研是拿不出来的。这里仅提供一个思考方法:
对于房地产企业而言,涉税筹划应当包括规避涉税风险的筹划和节税筹划两个方面。对于规避涉税风险,笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析,对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳(33个风险点)。 在土地取得环节存在5个风险点:
1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票,导致利润虚增,税负加大; 2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税;
3、虚增拆迁安置费、补偿费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 4、以股权收购方式取得的土地使用权,溢价部分无法列支土地成本; 5、非“招拍挂”手段取得土地,无法列支土地成本。 在规划设计环节存在3个风险点:
6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响; 7、虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 在融资环节存在6个风险点:
9、向非金融机构(包括企业和个人)融入的资金利息支出未取得正规发票,从而导致利息支出无法入账;
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房地产企业涉税风险点及筹划案例提示
房地产企业涉税风险点及筹划案例提示
笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。说老实话,对于一个企业的筹划思路,如果不到现场调研是拿不出来的。这里仅提供一个思考方法:
对于房地产企业而言,涉税筹划应当包括规避涉税风险的筹划和节税筹划两个方面。对于规避涉税风险,笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析,对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳(33个风险点)。 在土地取得环节存在5个风险点:
1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票,导致利润虚增,税负加大; 2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税;
3、虚增拆迁安置费、补偿费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 4、以股权收购方式取得的土地使用权,溢价部分无法列支土地成本; 5、非“招拍挂”手段取得土地,无法列支土地成本。 在规划设计环节存在3个风险点:
6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响; 7、虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 在融资环节存在6个风险点:
9、向非金融机构(包括企业和个人)融入的资金利息支出未取得正规发票,从而导致利息支出无法入账;
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房地产企业绿化成本涉税风险防范
房地产企业绿化成本涉税风险防范
通过近几年房地产市场发展的起起落落,逐步使消费者的购房热情趋于理性,人们对居住环境的要求越来越高,小区绿化成了广大购房者首要关心的问题,市场的需求要求开发商注重绿化。说到绿化就离不开花木,如金坛市花木产业区域化生产格局初步形成,现有花木品种1000多个,种植总面积达32.9万亩,是全省规模最大花木产区;市场交易日益活跃,仅夏溪花木市场去年就实现交易额98.8亿元,位居国内花木市场首位,全国95%的花木生产基地在此设有交易点。面对如此繁荣的花木市场,园林绿化行业的规范发展显得尤为重要,房地产企业在绿化成本中的涉税风险日益凸 一、绿化成本的产生及演变趋势
当前,消费者对于购房变得更加理性和成熟,对于房子的要求,也渐渐由价格转移到了品质上,园林绿地是房地产开发项目投入使用后一直服务于居民生活的主体,在环保意识日趋高涨的今天,其越来越被消费者所关注,有时甚至成为消费者是否购房的决定性因素之一。据搜房网对消费者的一份调查报告显示:在关于绿化景观方面,43%的受访者表示小区的绿化景观对其购房决策很重要;43.7%的受访者表示较为重要;10%的受访者表示一般;仅有3.3%的受访者表示园林绿化对其购房决策无影响。可
一般纳税人增值税涉税风险点及防范措施
一般纳税人增值税涉税风险点及防范措施
一、企业税务风险相关知识
(一)什么是企业税务风险。是指企业的涉税行为因未能正确有效地遵守税法规定,而导致企业未来利益的可能损失。主要包括两方面:一方面是少缴税风险。企业的纳税行为不符合税收法律法规的规定,应纳税而未纳税、少纳税,从而面临补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险;另一方面是多缴税风险。企业经营行为适用税法不准确,没有用足有关优惠政策,多缴纳了税款,承担了不必要税收负担。
(二)税务风险主要特点
1.主观性。对同一涉税业务,税企双方存在不同理解,这直接导致税务风险的产生。同时,纳税业务在相关业务中表现出主观态度,不同税务机构对税收制度的理解大多不同,这都是税款征纳双方较难做到“沟通中的认同”。企业税务风险由此而出现,并且由于具体情况的不同而有大有小。
2.必然性。在生产经营管理过程中,任何企业均以税后净利润最大化作为最终目标,这一客观状况却与税收本身具备的强制性存在矛盾,在此中间,企业追求税务成本最小化的动机,导致企业和政府间的信息不对称。加上国家税收执法环境不断变化,以及企业管理者、财务工作者对相应政策法规理解程度的有限性,更使企业管理者难以完全规避税务风险, 并使得风险对企业经
一般纳税人增值税涉税风险点及防范措施
一般纳税人增值税涉税风险点及防范措施
一、企业税务风险相关知识
(一)什么是企业税务风险。是指企业的涉税行为因未能正确有效地遵守税法规定,而导致企业未来利益的可能损失。主要包括两方面:一方面是少缴税风险。企业的纳税行为不符合税收法律法规的规定,应纳税而未纳税、少纳税,从而面临补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险;另一方面是多缴税风险。企业经营行为适用税法不准确,没有用足有关优惠政策,多缴纳了税款,承担了不必要税收负担。
(二)税务风险主要特点
1.主观性。对同一涉税业务,税企双方存在不同理解,这直接导致税务风险的产生。同时,纳税业务在相关业务中表现出主观态度,不同税务机构对税收制度的理解大多不同,这都是税款征纳双方较难做到“沟通中的认同”。企业税务风险由此而出现,并且由于具体情况的不同而有大有小。
2.必然性。在生产经营管理过程中,任何企业均以税后净利润最大化作为最终目标,这一客观状况却与税收本身具备的强制性存在矛盾,在此中间,企业追求税务成本最小化的动机,导致企业和政府间的信息不对称。加上国家税收执法环境不断变化,以及企业管理者、财务工作者对相应政策法规理解程度的有限性,更使企业管理者难以完全规避税务风险, 并使得风险对企业经
房地产交易的增值税立法问题
房地产交易的增值税立法问题
【内容提要】中国增值税立法已经列入十一届全国人大常委会立法规划,增值税立法的重要内容之一就是将营业税全部纳入增值税范围,这就触及到中国房地产税制改革的核心。现行房地产法制复杂,调整房地产的法律主要有物权法、城市房地产管理法、土地管理法等。房地产税制包括营业税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、城镇土地使用税等。在现有复杂的法制之下,中国房地产税制的创新受到诸多的制度约束。本文的观点是,未来的中国房地产税制,房地产保有将以物业税为主体税种,房地产交易则以增值税为主体税种,这就涉及到现有一些税种的合并,以消除重复征税。在新增值税法的设计中,针对土地、房产与相关服务如何进行增值税处理,其应税交易与免税交易如何界定,交易中销项税额与进项税额如何规定,本文提出一个基本的理论框架。 【关键词】房地产增值税 立法
本文研究的问题是关于中国房地产交易的增值税处理【1】。中国房地产税制复杂,目前正酝酿进行新的改革,有两则信息预示着这一改革已经提上议事日程。
信息之一,十一届全国人大常委会立法规划于2008年出台,正式确立《中华人民共和国增值税法》为第一类立法项目,争取在十一届全国人大常委
房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避
房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避
第一节 经济合同与账前税务处理
一、税收风险产生的根源
1、合同决定业务、业务决定税收 合同——业务——票据——财务核算
(1)销售房产 比较:以房产作投资,再转让股权 (2)房屋出租 比较:联营/承包 (3)房屋转租 比较:委托代理租赁
(4)以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司 (5)定金返息的涉税问题分析 2、决策不能忽略税收风险
3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险,不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险(业务过程中的票据取得与管理)
4、财务不产生税收,只是反映税收,税怎么交不是看账怎么做,账内避税空间有限 5、生产经营方式决定了适用的税收法规
例:A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地,各项开发审批手续都已办齐,但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发,为了方便,建筑公司以A公司的名义进行开发,所以土地一直未办理过户手续。目前所开发的商品房也已开始预售。但最近税务机关在检查中发现,开发公司所取得的售房款均未确认收入,而是全额转给了建筑公司,且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知,开发过程中所发生的
如何用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税
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如何用EXCEL 计算房地产企业应交土地增
值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并 收取收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种 税。以下是为您带来的关于用EXCEL 计算房地产企业应交土地增值 税,希望对您有所帮助
用EXCEL 计算房地产企业应交土地增值税其税率实行四级超率 累进税率,见下表:
级增值额与扣除税率速算扣除
数项目金额的比率(%)系数(%)
1 不超过50%的部分300
2 超过50%-100%(含)的部分405
3 超过100%-200%(含)的部分5015
4 超过200%的 部分
6035
土地增值税在实际计算过程中涉及大量的数据,人工计算难免会出现失误,用Excel则能很轻松解决这个问题,且能大大提高工作效率,下面作者将与大家共同讨论一下用Excel计算房地产开发企业土地增值税。
在完成下面工作之前我们先假设一个前提,即财务费用中的利息支出,能够按房地产项目计算分摊并能够提供金融机构有效证明,且利息金额不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第一步:建立Excel工作表,取名为“土地增值税”,在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、11、J1、单元格分别输入与房地产销售有关的收
房地产房地产开发企业需要关注的发票及增值税等问题3
【房地产】房地产开发企业需要关注的发票及增值税
等问题(3)
2017-09-21河北国家税务局远见财税
问题21、开发商退赔业主的款项能否冲减售房收入?
能。依据:财税〔2016〕36号,第三十二条纳税人适用一般计税方法计税的,因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额,应当从当期的销项税额中扣减;
第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的,因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额,应当从当期销售额中扣减。
国税函[2008]875号,已确认销售的售出商品,发生销售折让和销售退回的,应冲减当期的销售商品收入。
问题22:以接受投资取得的土地,开发商品,其土地价款是否可以从销售收入中扣除?
国家税务总局公告2016年第18号第五条:支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
因此,接受投资取得的土地使用权,在计算销售额时,不可以扣除对应的土地使用权。
投资企业以土地使用权对外投资,相当于用土地使用权换取股权,属于《试点办法》第十一条规定的有偿销售情形,应按“销售无形资产-土地使用权”税目,适用11%税率缴纳增值税,如为2016年4月30日前取得的土地使用权,根据财税[2016]47号文
软件企业增值税涉税审批项目说明
软件产品增值税 涉税审批项目说明
1、软件企业一般纳税人资格认定 需提交材料: 需提交材料: 1、一般纳税人认定审批表(2份) 、一般纳税人认定审批表( 份 2、申请报告(1份) 、申请报告( 份 3、经营地址租赁合同及产权证明复印件、或 、经营地址租赁合同及产权证明复印件、 软件园管委会出具的入园批文复印件(1份) 软件园管委会出具的入园批文复印件( 份 4、会计身份证及会计证复印件(1份) 、会计身份证及会计证复印件( 份 5、软件产品著作权登记证或软件产品登记证 、软件产品著作权登记证或 书(1份) 份
1、软件企业一般纳税人资格认定 特别提示: 特别提示: 1)软件企业视同工业企业认定标准直接认定 ) 正式一般纳税人。 正式一般纳税人。 2)发票原则上根据企业需要在认定实地核查 2) 时,均直接批给最高开票限额为十万元版增值 税专用发票25份 税专用发票 份。 3)目前已审批的一般纳税人领取审批结论的 ) 企业, 企业,可在纳税服务科林剑文处领取已审批的 发票审批单。 发票审批单。
3、软件产品即征即退申请审批 需提交材料: 需提交材料: 1、软件产品增值税超税负即征即退申请审批表(