房地产开发企业增值税会计处理

宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

总则

为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条

国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定

凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。

对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非

积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计

准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省

建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。

纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证

证报告》，附件１）。

清算条件

符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

竣工并销售完毕并按规定已预缴

一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算（2019年4月1日后改为9%）；

适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。”

二、账务处理

（一）收到预售款时

例1：A房地产开发公司开发房地产项目。该项目按一般计税方法计算，适用税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元

1、收到预售款时：

借：银行存款66.6

贷：预收帐款 66.6

2、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费用/（1 +11％）。

借：应交税费——应交增值税——已交税金（预售款）1.8万元

贷：银行存款 1.8万元

（二）、正式交房销售时

增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般

【房地产】房地产开发企业需要关注的发票及增值税

等问题（3）

2017-09-21河北国家税务局远见财税

问题21、开发商退赔业主的款项能否冲减售房收入？

能。依据:财税〔2016〕36号，第三十二条纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；

第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。

国税函[2008]875号，已确认销售的售出商品，发生销售折让和销售退回的，应冲减当期的销售商品收入。

问题22：以接受投资取得的土地，开发商品，其土地价款是否可以从销售收入中扣除？

国家税务总局公告2016年第18号第五条：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

因此，接受投资取得的土地使用权，在计算销售额时，不可以扣除对应的土地使用权。

投资企业以土地使用权对外投资，相当于用土地使用权换取股权，属于《试点办法》第十一条规定的有偿销售情形，应按“销售无形资产－土地使用权”税目，适用11%税率缴纳增值税，如为2016年4月30日前取得的土地使用权，根据财税[2016]47号文

房地产开发企业有关会计处理

林向炜

建发房地产集团限公司

随着城市建设开发事业的发展和住宅商品化的推行，房地产开发企业得到迅猛发展。从1993年7月1日执行会计制度起，房地产开发企业实行了独立的企业制度，推动了房地产开发企业的规范发展。由于房地产企业业务有一定的特殊性，加之房地产企业销售方法等管理业务方法的不断更新，现行制度对有些业务的会计处理没有明确规定或规定不够严密，造成会计实务模糊不清，会计核算与实际情况产生较大的出入。下面就几个会计模糊问题进行探讨。

一、关于收入、成本的确认和结转

由于房地产开发企业的收入金额通常可以通过合同和收到的现金进行确认，基本上比较明确。所以关于收入的确认问题实际上就是关于收入确认的时间问题。但是对于收入的确认时间一直存在争议。那在实务中应如何处理呢？因为在房地产的销售过程中有以下几个时点，即预售日、竣工日、入伙日、业主验收日、办理产权证日等。到底哪一天可作为收入确认日呢？我们可以结合《企业会计制度》中商品销售收入的确认条件做探讨。

1、 企业已将商品所权上的主要风险和报酬转移给购货方。

本条判断点在于什么是所权上的主要风险和报酬。如果仅强调所权，那实际上毫无

疑问收入确认必须办理产权证，可是同时也很多人认为

预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项．要用以后的商品或劳务偿付。房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式（包括预收定金)从事其项目的开发与经营。正是由于经营活动的特殊性．使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动．并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。 一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费．而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。作为一项流动负债．预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。否则将面临税法的惩罚。

案例：创恒房地产开发有限公司2006、2007年分别开发义国春天、大夏庭院2个居民住宅小区，其中义国春天小区于2007年7月开发完毕。已交付使用．实现收入6000万元。大夏庭院小区于2007年4月开工建设，分三期开发，一期工程开发商住综合楼3栋。其中商业店铺32套，住宅96套．计划2008年7月完工并交付使用。2007年已签订预售房屋销售合同80份，合同金额为4000万元，已预收售房款1500万元，2007年度公司损益表显示公司利润总额为300万元。假设该地区的计税毛利率为10％，企

第一章 总 论

总 论

一、 单项选择题

1．会计所使用的主要计量尺度是（ ）。

A 实物量度 B 劳动量度

C 货币量度 D 实物量度和货币量度 2．会计的基本职能是（ ）。

A 核算和管理 B 控制和监督 C 核算和监督 D核算和分析 3．会计的一般对象可以概括为（ ）。

A 经济活动 B 再生产过程中的资金运动 C 生产活动 D 管理活动 4．下列业务不属于会计核算范围的事项是（ ）。

A 用银行存款购买材料 B 生产产品领用材料 C 企业自制材料入库 D 与外企业签定购料合同 5．会计主体假设规定了会计核算的（ ）。

A时间范围 B空间范围 C期间费用范围 D成本开支范围 6．下列属于收益性支出的有（ ）。

A建造房屋的各项支出

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房地产开发企业会计制度

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【篇一：房地产开发企业会计制度】 一、总说明二、会计科目 （一）会计科目表

（二）会计科目使用说明三、会计报表 （一）会计报表种类和格式

（二）会计报表编制说明附录：主要会计事项分录举例 一、总说明

（一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。

（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。

（三）企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。 本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。

企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或

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同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。

（四）企业对外报送的会计报表的具

房地产开发企业会计制度

一、总说明

(一)为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。

(二)本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。

(三)企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。

本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。

企业在填制会计凭证、登记账簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。

(四)企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。

企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。另有规定者，从其规定。

会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。

企业向外报出的会计报表应依次编

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房地产开发企业会计制度

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【篇一：房地产开发企业会计制度】 一、总说明二、会计科目 （一）会计科目表

（二）会计科目使用说明三、会计报表 （一）会计报表种类和格式

（二）会计报表编制说明附录：主要会计事项分录举例 一、总说明

（一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。

（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。

（三）企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。 本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。

企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或

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同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。

（四）企业对外报送的会计报表的具

房地产开发企业会计制度 颁布单位： 财政部 颁布日期： 1993-01-07 文号： (93)财会字第02号 内容分类： 会计 实施日期： 1993-07-01 实效性： 有效 分类号： 215805199213 失效日期： 【章名】 目 录

一、总说明二、会计科目 （一）会计科目表

（二）会计科目使用说明三、会计报表 （一）会计报表种类和格式

（二）会计报表编制说明附录：主要会计事项分录举例 【章名】 一、总 说 明

（一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。

（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。

（三）企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。

本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。 企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会