大连房地产市场状况

大连金州新区大窑湾港项目机会研究报告

一、 项目背景

1、 项目来源

近年来，大连港发展相对较为缓慢，发展速度落后于省内的营口港。在此背景下，辽宁省和大连市要求大连港集团加快发展，加强港口建设，重点建设大窑湾港、太平湾港两大港区。目前，大窑湾港南岸港区已经建成并投入运营，北岸则专门成立大窑湾北岸建设有限公司负责北岸港区的开发建设和运营。前期工作已于 年启动，大窑湾北岸公司前期已投入40亿元用于填海造田等工程，目前资金紧张，欲与我局在航道建设、防波堤建设、港口建设以及北岸后备用地二级开发等方面寻求合作。

大窑湾北岸后备用地共约亩，规划为 用地，全部为填海造田土地。目前 亩已具有海域使用权证。海域使用权规大窑湾北岸建设有限公司。如转变为国有建设用地，还需省里报批。

2、 合作方介绍

大连港集团于2003年正式组建成立，注册资本40亿元，隶属于大连市国资委。2005年11月16日正式成立大连港股份有限公司，并于翌年4月28日在香港联合交易所主板成功上市后，又于2010年12月6日在上海证券交易所成功上市，系国内首家以A+H股为双融资平台的港口类上市公司。

大连港股份公司2011年末资产总额271.7亿元，净资产136.3亿元，资产负债率64.

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2007-2008大连房地产全面分析

买房，要有大局观，无论是自住还是投资，都要看其未来的发展前景，理性考虑其是否具有升值潜力。除了政府部门的宏观调控政策之外，当地市政、城市规划等部门在近期以及未来几年的\大动作\也是楼盘升值潜力的风向标，城市发展的总趋向往往代表了楼市今后的发展空间。

地段升值潜力

软件园、英特尔、南关岭、普兰店、长兴岛

在不同的地方区域，有不同的行业口岸，并拥有数量相当的与行业密切相关的群体，其中有很多人为了上班方便，都希望在附近选择住房，这样便形成“行业位置”。在大连，高新园区及其周边就有这样的“行业位置”。与高新园区这一高知地段颇为相似的是英特尔周边，9月随着英特尔的正式入驻，其周边楼盘也开始火热起来，“行业位置”现身在即。

目前在大连颇具发展前景的地段南关岭绝对可以算上，按规划，以后的南关岭将成为大连又一个主要的交通枢纽，因为南关岭火车站的落成，这里必然会随之发展，城市配套也将愈加完善。新火车站的建设，必将带动南关岭和泉水一带的经济快速发展，同

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2007-2008大连房地产全面分析

买房，要有大局观，无论是自住还是投资，都要看其未来的发展前景，理性考虑其是否具有升值潜力。除了政府部门的宏观调控政策之外，当地市政、城市规划等部门在近期以及未来几年的\大动作\也是楼盘升值潜力的风向标，城市发展的总趋向往往代表了楼市今后的发展空间。

地段升值潜力

软件园、英特尔、南关岭、普兰店、长兴岛

在不同的地方区域，有不同的行业口岸，并拥有数量相当的与行业密切相关的群体，其中有很多人为了上班方便，都希望在附近选择住房，这样便形成“行业位置”。在大连，高新园区及其周边就有这样的“行业位置”。与高新园区这一高知地段颇为相似的是英特尔周边，9月随着英特尔的正式入驻，其周边楼盘也开始火热起来，“行业位置”现身在即。

目前在大连颇具发展前景的地段南关岭绝对可以算上，按规划，以后的南关岭将成为大连又一个主要的交通枢纽，因为南关岭火车站的落成，这里必然会随之发展，城市配套也将愈加完善。新火车站的建设，必将带动南关岭和泉水一带的经济快速发展，同

2011年城市房地产市场研究报告

大连

2015年 大连机构

1

2015年城市房地产市场研究报告

一、城市经济 .................................................................................................................................... 4 1、城市宏观经济 .............................................................................................................................. 4 （1）GDP ........................................................................................................................................... 4 （2）规模以上 ...............................................

一、房地产市场风险的涵义及其特征

所谓房地产市场风险，是指影响房地产市场的多种因素，这些因素的作用难以或无法预料、控制。房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。

二． 房地产市场的泡沫

实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。房地产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。最重要的是，房地产是最大的资产类别，远远超过其它类别。拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。

2010年以来长达一年多的时间里，中国政府不断出台针对过热的房地产市场的号称史上最严厉的调控措施，这引发了对中国房地产市场泡沫的大辩论。中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？会不会破裂？什么时候破裂？有无希望“软

《房地产市场营销》1房地产市场营销概述

房地产市场营销概述

《房地产市场营销》1房地产市场营销概述

主要内容1. 本课程学习内容及安排； 2. 市场营销的含义和作用； 3. 市场营销核心概念； 4. 企业经营观念的演变； 5. 主要营销理论及其比较； 6. 房地产营销的定义、特征； 7. 房地产营销的一般过程。

《房地产市场营销》1房地产市场营销概述

章 1 2 3 4 5 6 7 8 9 房地产市场营销导论 房地产项目营销策划 房地产市场营销环境分析 房地产消费者行为分析 房地产市场竞争者分析 房地产市场调研 房地产市场细分和目标市场 房地产营销产品策略 房地产营销价格策略

节

课

时

2次课 2次课

3次课 2次课 3次课 3次课 2次课

10 房地产营销渠道与促销策略 11 房地产后营销 12 房地产市场营销计划的制订与控制

《房地产市场营销》1房地产市场营销概述

一、市场营销与市场营销学1. 市场营销的含义 即Marketing,对观念、产品及服务进行设计、定 价、促销及分销的计划和实施的过程，从而产生 满足个人和组织目标的交换。(AMA,1985) 认识目前未满足的需要和欲望，估量和确定需求 量的大小，选择和决定企业能最好地为其服务的 目标市场，并决定适当的

一、房地产市场风险的涵义及其特征

所谓房地产市场风险，是指影响房地产市场的多种因素，这些因素的作用难以或无法预料、控制。房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。

二． 房地产市场的泡沫

实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。房地产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。最重要的是，房地产是最大的资产类别，远远超过其它类别。拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。

2010年以来长达一年多的时间里，中国政府不断出台针对过热的房地产市场的号称史上最严厉的调控措施，这引发了对中国房地产市场泡沫的大辩论。中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？会不会破裂？什么时候破裂？有无希望“软

论文题目：浅议如何规范房地产中介市场 选题背景：

一、房地产中介市场市场的发展

随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。

由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展

2010年房地产市场现状的分析与思考 继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010年1月7日，国务院办公厅再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。 住房和城乡建设部部长姜伟新1月5日提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。 现状分析与思考：

一、面对房价不断攀升，政策剑指“地王”频出

2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。

“国十一条”中明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改

房地产市场调控 政策与市场走势分析谢家瑾

2011年12月1

谢家瑾 谢家瑾，女，经济学家 。 住房和城乡建设部总经济 师兼住宅与房地产业司司 长，中国物业管理协会会 长。

一、从世界金融危机带来2008年底房产新政出台的背景谈起

政策出台的背景世界金融危机给中国经济带来的影响在2008

年三季度凸现，中央经济工作会议明确提出下半年经济工作的目标，首先是全力保持经济平稳较

快发展。要求着力扩大国内需求尤其是消费需求，引

导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。4

为阻止国内房地产市场下行趋势，2008年下

半年，各地陆续出台了刺激住房消费的政策。在此基础上，鉴于国内外经济形势的变化， 根据中央统一部署，2008年四季度国家出台一系

列政策和措施，旨在支持和鼓励住房消费，立足于扩大内需保经济增长。5

1.财政部、国家税务总局联合下发《关于调整 房地产交易环节税收政策的通知》。 从2008年11月1日起， *对个人首次购买90平方米及以下普通住房的， 契税税率暂统一下调到1%; *对个人销售或购买住房暂免征收印花税；

*对个人销售住房暂免征收土地增值税。*地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。6

2.中国人民银行下发《关于扩大商业性个人住房贷款利率