比较分析各种结构的房地产项目的特点?

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

关于房地产项目的成本控制分析

作者：张晶晶

来源：《中国房地产业·下旬》2018年第02期

【摘要】结合笔者的工作经验从投资者角度对设计阶段、招投标阶段、合同签订、施工阶段及竣工决算阶段提出加强成本控制的建议。 【关键词】工程建设各阶段；成本；有效控制 1、房地产项目投资控制应遵循的原则 1.1主动控制为主的原则

传统的控制是在纠正基础上的反馈控制。然而反馈控制的最大问题是偏差已经出现，由偏差造成的损失已经存在，且纠偏时间长、成本控制难。随着房地业发展的日益成熟，已经将系统和控制论的研究成果应用于管理控制论，不再是事后控制，而是事前控制。根据以往的经验和管理不足，对预测估计可能存在的偏差，采取相应的对策和措施来预防偏差的出现，使投资控制负偏差降低到最低程度。 1.2技术与经济结合的原则

要有效地控制项目的投资，必须从组织、技术、经济、协作以及信息管理等方面采取措施。因为房地产项目所涉及的一切因素都直接或间接的影响着项目的总投资。所以，要实施有效的投资控制必须是全方位的。

咸宁市房地产项目比较分析

成功案例：

咸宁碧桂园

1. 咸宁碧桂园位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，

是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望；武商量贩、南大街商业区、咸宁高中等城市配套距项目仅数百米。紧邻人民医院、市政机构和银行系统。项目引入枫丹公交车，同时周边更有2、6、10路公交车贯通。咸宁碧桂园山水兼得，自然环境优越。项目被淦河以\川\字形环绕，形成“一河六岸”的独特滨河景观；同时紧邻城市绿肺双龙山、孝子山，足不出户便可坐拥叠翠群山及近4000米的悠长水岸，形成了咸宁市首屈一指的山水景观大城

2. 楼盘名称：咸宁碧桂园 区域：咸安

物业类型：高档住宅/别墅 项目结构：框架 规划面积：800000平米 建筑面积：870000平米 容积率：1 绿化率：40%

开发商：咸宁碧桂园房地产开发有限公司 承建商：腾越公司、中建三局

项目地址：咸安区长安大道盘泗洲1号（交警三大队旁）

售楼部地址：咸安区长安大道盘泗洲1号（交警三大队旁）

3. 咸宁碧桂园整体定位于咸宁市高档山水人居大城楼

[1]

盘。总规划约1168亩，项目已开发约600亩。产品规划有花园美墅(双拼)、亲邻美墅(联体)和优雅景观洋房、电梯洋房，建成苑区是咸宁市第

精品文档就在这里

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--

中国房地产价格的国际分析比较摘要：近年来，随着经中国济的发展，房地产市场蓬勃发展，房价也不断攀升。虽然政府出台了多项措施，想要对房价进行调整、控制，但房价却屡调屡高，仿佛是脱缰的野马，有收势不住之势。目前中国房地产业的发展现状让很多人在买房上面有了很大的压力，很多老百姓只能是望房兴叹。中国的住房问题从来没有象今天这样成为社会焦点。本文通过中国房地产价格与国际典型国家房地产价格的比较，对中国房地产价格的变动趋势进行分析。

关键词：房价房地产价格房地产市场

一、房地产价格类型及基本特征

房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房地产价格是指

论房地产开发项目的风险管理

摘要：房地产项目是一项综合性、专业性、技术性极强的项目，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。因此，在房地产项目管理中，有效地识别风险，全面科学地分析评价风险，通过科学的管理防范风险，对于房地产开发商进行理性投资，以及对于我国工程咨询业和施工企业满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，促进房地产业健康有序发展都具有重大的指导意义。

关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理

1、房地产项目风险管理的基本理论

1.1 房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的

论房地产开发项目的风险管理

摘要：房地产项目是一项综合性、专业性、技术性极强的项目，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。因此，在房地产项目管理中，有效地识别风险，全面科学地分析评价风险，通过科学的管理防范风险，对于房地产开发商进行理性投资，以及对于我国工程咨询业和施工企业满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，促进房地产业健康有序发展都具有重大的指导意义。

关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理

1、房地产项目风险管理的基本理论

1.1 房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的

房地产项目的项目估算及预算编制标准

估 算

一 土地费用

1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上 2 土地出让契税 出让金×3%

二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装

三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2 1 规划设计费 建安费×3%

2 设计招投标管理费 总投资×0.02% 3 勘查费 设计概算×0.5% 4 设计监理 规划设计费×2% 5 施工监理 建安费×1.4% 6 施工证费

7 规划证费 建安费×0.6%

四 配套费用 190元/M2-230元/M2 1 住宅配套费用 用地红线外

2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等 五 其它费用

1 管理费用 （建安+前期+配套）×3% 2 销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计

3 不可预见费用 （建安+前期+配套）×3%或以上 六 营业税费 销售收入×6.1% 1 营业税 销售收入×5%

2 城市维护建设税 营业税×7% 3 教育附加税 营业税×4% 4 印花税 销售收入×0.

序号

项目 总投资

合计(万元) 合计(万元)

标准单价

1

土地成本

#VALUE!

000元 1,000元/平方米

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 33.1

前期工程费规划设计费 可行性研究费 地质勘察测绘费 三通一平费 前期开办费

#VALUE! #VALUE! 50 #VALUE! #VALUE! 0 #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE!

元/平方米100元/平方米

25.0% 0.5%60元/平方米

25.0% 元/平方米160元/平方米 1,800元/平方米 1,200元/平方米 800元/平方米 500元/平方米 120元/平方米 40万元/台 160元/平方米 1,800元/平方米 1,200元/平方米 800元/平方米 500元/平方米 120元/平方

房地产项目的项目估算及预算编制标准

估 算

一 土地费用

1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上 2 土地出让契税 出让金×3%

二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装

三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2 1 规划设计费 建安费×3%

2 设计招投标管理费 总投资×0.02% 3 勘查费 设计概算×0.5% 4 设计监理 规划设计费×2% 5 施工监理 建安费×1.4% 6 施工证费

7 规划证费 建安费×0.6%

四 配套费用 190元/M2-230元/M2 1 住宅配套费用 用地红线外

2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等 五 其它费用

1 管理费用 （建安+前期+配套）×3% 2 销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计

3 不可预见费用 （建安+前期+配套）×3%或以上 六 营业税费 销售收入×6.1% 1 营业税 销售收入×5%

2 城市维护建设税 营业税×7% 3 教育附加税 营业税×4% 4 印花税 销售收入×0.

万科集团房地产项目的工程合同管理

1.目的

为加强万科集团房地产项目的工程合同管理，规范工作流程，维护公司权益，根据《万科企业股份有限公司合同管理规范》，制定本管理办法。 2.范围

本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。 3.职责

3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。

3.2 万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。

4.方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定） 4.1 一般规定

4.1.1 本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。 4.1.2 万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则：

4.1.2.1 合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。

4.1.2.2 合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权

很好哦

房地产住宅项目的操盘流程（销售部）

房产项目的开发需要经历四个阶段：投资决策分析阶段，前期工作阶段﹑项目建设阶段﹑竣工验收交付使用阶段。四个阶段每一个阶段都有不同的内容。

投资决策阶段：是项目开发最基本的最关键的一项工作，工作内容主要是项目的选择和可行性研究。

前期工作阶段：是投资分析决策后到正式施工前，其主要工作内容是获取土地使用权﹑落实资金和项目的规划设计。

项目建设阶段：主要内容是落实承发包﹑组织施工﹑建设监理﹑市政和共建配套等

竣工验收交付使用阶段：主要内容就是组织竣工验收和交付使用的成功。

以上房产开发的四个阶段销售部门（特别是代理公司）真正发挥作用的是后三个阶段，在代理公司刚开始接触项目时，项目估计正处在刚开工，售楼处要么没有搭建，要么就是刚刚搭建起来，首先为了对项目由一个整体的了解和掌握，就要对项目做一份项目的整体营销方案，该方案是对当前项目销售的整体分析及应对策略。整体的营销方案的内容可分为一下几个部分：

1 项目评价：项目区位 交通 环境及项目内的各项技术指标 2 项目SWOT 分析包含项目市场宏观环境调研分析 和 项

很好哦

目优劣势及跟主要竞争项目对比（swot分析）

3潜在客户群体分析：按不同人群的各类性质划分为不同的

群体，加以