园区土地开发的3种模式

园区开发模式以及土地开发融资

建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。

开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。

我国的高新区经过十几年的发展，

土地一级开发整理的收益模式初探

密集的宏观调控使得房地产开发行业进入了低迷状态，但土地一级开发却丝毫未感受到寒意。“卖地”的巨大盈利空间，促使着房地产企业纷纷开始转型做“土地一级开发商”。

■ 文：方正商学院李明旭

资源集团 石生荣

目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。

一、土地一级开发的流程与分工

土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政

中伦土地投资团队知识整理成果系列——

从土地一级开发时代到PPP时代

——土地综合开发项目（CLDP）中的PPP模式应用

引言：

政府和社会资本合作模式（或称“政企合作模式”、“公私合营模式”、“PPP模式”）是指政府与社会资本在基础设施和公共服务领域建立的一种长期合作关系。这一模式肇始于17世纪至19世纪的英、美、法等国家的公路、桥梁的特许经营，并在今天被广泛应用于基础设施和公共服务设施的建设和运营。

2014年9月23日，财政部发布《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金(2014)76号），拉开了在全国范围内推广PPP模式的序幕；2014年11月29日，财政部发布了《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金(2014)113号）和《政府和社会资本合作项目通用合同指南》；2014年12月2日，国家发改委也同步发布了《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资(2014)2724号）。

2014年11月，汕头市政府向财政部上报其与中信集团合作推动的中信滨海新城项目为PPP示范项目。该项目旨在通过政府采购方式，签署一系列政企合作协议，由企业进行项目的投资、建设和运营全流程操作，实现政府债务调控和政企多元化

风险控制

世联研究模型

土地一级开发的风险及 控制

本报告是严格保密的。

2005.07.15

风险控制

[关键字]: 关键字] 一级开发、土地控制、风 一级开发、土地控制、 险

[简介]: 简介] 此模型给出了土地一级开发过程种可能出现的风险， 此模型给出了土地一级开发过程种可能出现的风险，并针对规划 立项、土地控制和资金安全的风险进行了分析， 立项、土地控制和资金安全的风险进行了分析，提出规避风险的 建议。 建议。

本报告是严格保密的。

风险控制

规划立项、 规划立项、土地控制和资金安全是项目过 程中三大关键

规划

立项

征地拆迁

获得土地开 发 建 设

规划通过和获得立项时开发的先 决条件

以安全的资金策略获得并控制土 地是开发的关键因素

能否纳入规划？ 能否获得立项？能够以什么名义 立项？

能否顺利征地拆迁？ 能否获得土地？ 能否获得、控制开发条件理想的 土地？ 能否在征地、受让土地的过程中 保证资金安全？

本报告是严格保密的。

风险控制

规划立项阶段的风险环节 风险 思考

规划

规划无法通过

规划中包含什么样的内容能够有助于规划通过？ 可否在规划中加入社会主义新农村的内容？ 如何解决规划审批中验收基本农田调整的问题？

立项

无法获得立项

以什么样的名义申请立项？ 能否与国家近期的重大政

上篇：昆明市土地一级开发

一、 土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例

六、土地一级开发所面临的风险

1

下篇：土地一级开发收益担保的可行性

一、 担保的定义（参照我国担保法） 二、 可用于担保的种类

三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性

（一） 昆明市土地一级开发概况 （二） 昆明市土地一级开发收益概况 （三） 昆明市土地一级开发收益预测 （四） 一级开发收益作为担保存在的风险

土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保

城投一级开发与用一级开发融资15亿

土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1. 介绍昆明土地一级开发的情况 2. 政府用土地一级开发收益

上篇：昆明市土地一级开发

一、 土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例

六、土地一级开发所面临的风险

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下篇：土地一级开发收益担保的可行性

一、 担保的定义（参照我国担保法） 二、 可用于担保的种类

三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性

（一） 昆明市土地一级开发概况 （二） 昆明市土地一级开发收益概况 （三） 昆明市土地一级开发收益预测 （四） 一级开发收益作为担保存在的风险

土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保

城投一级开发与用一级开发融资15亿

土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1. 介绍昆明土地一级开发的情况 2. 政府用土地一级开发收益

本文介绍了一种基于MVC模式web开发框架WebWork的架构。首先讨论了MVC模式的原理和特点;然后介绍了基于MVC模式的web开发框架-WebWork,讨论了框架的原理、各个组件的构成及其优势。

维普资讯

10 2

福

建电

脑

20 0 8年第 8期

一

种基于 MV C模式 We b开发框架 WeWok的研究 b r郑俊生，姜敏(东北大学东软信息学院计算机科学与技术系辽宁大连 1 6 2 10 1)

【要】摘：本文介绍了一种基于 MV C模式 w b开发框架 WeWok的架构。首先讨论了MV e b r C模式的原理和特点；然后介绍了基于 MV C模式的 w b开发框架一 b r。论了框架的原理、个组件的构成及其优势。 e WeWok讨各

【关键词】 e:w b开发框架； C模式； b r; MV WeWok

B s模式已成为现在软件开发的重要开发方式 .但传统用 S r gI C模型，据持久层采用 S r g d c e pa。框， p n i O数 p n b m lt该 i J T e WE B程序设计存在编写调试困难、移植性差等缺点 MV可 C和架的工作流图如图 2所示。 持久化对象框架克服了 W B开发中这些缺点。文进行了框架 E本寰现层

本文介绍了一种基于MVC模式web开发框架WebWork的架构。首先讨论了MVC模式的原理和特点;然后介绍了基于MVC模式的web开发框架-WebWork,讨论了框架的原理、各个组件的构成及其优势。

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福

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20 0 8年第 8期

一

种基于 MV C模式 We b开发框架 WeWok的研究 b r郑俊生，姜敏(东北大学东软信息学院计算机科学与技术系辽宁大连 1 6 2 10 1)

【要】摘：本文介绍了一种基于 MV C模式 w b开发框架 WeWok的架构。首先讨论了MV e b r C模式的原理和特点；然后介绍了基于 MV C模式的 w b开发框架一 b r。论了框架的原理、个组件的构成及其优势。 e WeWok讨各

【关键词】 e:w b开发框架； C模式； b r; MV WeWok

B s模式已成为现在软件开发的重要开发方式 .但传统用 S r gI C模型，据持久层采用 S r g d c e pa。框， p n i O数 p n b m lt该 i J T e WE B程序设计存在编写调试困难、移植性差等缺点 MV可 C和架的工作流图如图 2所示。 持久化对象框架克服了 W B开发中这些缺点。文进行了框架 E本寰现层

园区开发建设的主要经验

回顾过去的13年，园区在实践中大胆探索，在竞争中寻求主动，在规划开发、招商引资、科技创新、节能环保、社会建设、体制创新等方面积累了宝贵的经验：

（一）坚持科学规划，有序推进实施，不断提升开发建设水平

科学超前、先进合理的规划，是促进资源整合、凝聚开发合力、保障开发水平、增强开发区持续竞争力的基础和前提。“规划先行”、“规划即法”是园区取得成功的关键因素，也是最值得推广的园区发展理念之一。

园区开发之初，就借鉴新加坡和国际先进城市规划建设经验，编制完成富有前瞻性和科学性的总体发展规划，并先后制定300余项专业规划，形成了严密完善的规划体系。所有规划项目严格实行招投标制度，重点区域和重要景观项目规划设计面向全球公开招标。在规划中率先引入“白地”、“灰地”、“弹性绿地”等先进理念，对短期内不明确用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开发效益和集约利用水平。

园区规划注重实施，坚持以规划引导建设、以城市设计指导地块开发，强调规划执行的权威性与强制性，对不符合规划要求的项目，坚决实行“一票否决制”，对开发建设过程中投资者超出规划范围的要求，严格执行“违规申请”相

关程序。目前，园区开发现状与13年前的总体规划蓝图基本一致，为投资者营

房地产合作开发10种模式

最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out了。只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。”

明确合作策略，制定合作章程

在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自己的合作章程和合伙协议。其合作的基本要求如下：

而进行这种合作的理由和办法有以下三点：

（1）角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。

（2）两个项目可以一起谈。谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确定。

（3）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商，可以和供应商比如总包商合作。总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，工期、效率什么都上去了。跨行业合伙也有优势，比如当