物业管理与传统房地产管理的区别

物业管理pdf资料文本

甘肃科技第20卷　第9期Vol.20　No.9

2004年9月Sep.　2004GansuScienceandTechnology

物业管理与房地产开发的关系

刘建国

(甘肃省城市房地产开发公司,甘肃兰州　730000)

摘　要:物业管理是房地产业在消费领域的延续,它关系到千家万户的安居乐业和社会的稳定。优秀的物业管理不仅能创造良好的生活、居住环境,同时还使物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性,便于延长房屋的使用寿命。分析房地产开发过程与物业管理运作的关联因素,房地产前期策划中注入物业管理运营模式。关键词:物业管理;房地产业;关联因素中图分类号:F293.33

化、道路、室外管网、房屋工程质量等均与管理水平密切相关,即物业管理水平与房地产策划、设计、施工的全过程紧密相连。2.1　房屋销售对象定位对物业管理的影响

在房地产开发过程中,市场前期调研是必不可少的环节,其中销售对象定位是决定房屋套型、配套设施、区域环境形式的关键,客户需求是决定区域品质、使用功能的决定因素,同时也决定了对物业管理的需求,虽然在此阶段还没有物业管理公司对定位客户的物业需求做专业分析,一旦方案实施,其对物业管理需

管理学,物业管理,后勤管理

1981年我国第一家房地产物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。因此，加强房地产物业管理已经是我国mba房地产市场的必然趋势。

一、我国的物业管理存在问题分析

1.开发商、物业公司强迫业主接受物业合同。目前通行的做法是，开发商先在预售楼盘自主成立或委托一家物业公司，与之签订《物业管理委托合同》。在实际销售过程中，则以每个小区都必须有物业管理为由，要求购房者除与开发商签订《商品房买卖合同》外，必须同时签订由开发商和物业公司制定的《业主大会公约》、《物业管理合同》，并接受其法律约束力。开发商主动承揽物业管理虽然有促进商品房销售的考虑，但更主要则是为了获取商品房售后的物业管理利益。当业主对物业公司的服务不满意，要求解除合同时，物业公司往往以合同未到期或业主、业主委员会不是合同的签署人，拒绝解除合同。(硕士研究生毕业论文)

2.物业公司服务质量差、乱收费。由于国家还缺乏相应的法规加以约束，国家对物业收费也未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性，物业收费的多少完全由物业公司一家说了算，业

1、公司简介

武汉宏嘉酒店管理有限公司成立于二00六年十一月份，是华中科技大学华宏资产经营管理有限公司旗下的全资子公司，是一家专业从事酒店管理、学生公寓物业管理服务的现代化企业。

公司目前直接管理服务的项目有宏嘉商务酒店、酒店2#楼留学生公寓等。

公司现有在册员工200余人，中高层管理人员均受过知名酒店管理公司的专业培训，并具有一支配备齐全的具有丰富实践经验的管理、服务、工程队伍。

公司完全按照市场化原则和现代化企业先进管理模式运作，以高起点、高标准、高要求落实于企业管理的各个方面，追求高效管理和优质服务。公司秉持“求真务实、开拓创新、克难奋进、服务至上”的经营理念，以“全心全意、无微不至”“顾客至上、追求卓越”为服务理念，在现代化企业管理进程中不断追求提升和完美，力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社会效益一流！

2、管理服务理念、目标与承诺

2.1柏景阁学生公寓物业管理服务理念

2.1.1建立和实施完善的物业管理质量体系

物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物业管理行业逐渐推广实施的ISO9001质量体系标准被实践证明是行之有效的。在柏景阁学生公寓的物业服务工作中，我们将从介入开始

浅谈物业管理对于促进房地产销售的意义

众所周知，优秀的物业管理作为一种无形资产，不仅能给物业管理企业带来利润，而且良好的口碑还能给开发商带来无法想象的销售成果，这是任何广告所不能比拟的。

纵观我们周围的开发项目，一个优秀的房产，要想赢得广大客户的认可，从较多的对手中脱颖而出，不是单靠面积的大小、布局的合理等“硬件”，更重要的是要有一家优秀的物业管理企业，如果具有良好的物业管理品牌作为支撑，则可以让现实的与潜在的购房者对楼盘增加更多信心。因为在客户的眼中，物业公司是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。同时，物业管理的好坏，将直接关系到小区内是否能够提供良好的治安状况、舒适的生活环境、齐全的设施设备等等，而这些都是吸引客户的重要因素。拿房地产龙头企业万科集团来说，其之所以能被广大消费者认同，靠的不仅仅是优秀的建筑质量，更多的是他们给业主创建的整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境，以及\随时随地、尽心尽力\的服务。

因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境，才能以一种无形的资产和力量为开发商赢得无法估量的效益，下面我将从以下几个阶段谈一下物业管理对房产销售的促进作用：

一、在前期介入阶段做好营销支持，

《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章,内容是通俗易懂的经验分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网,可以查看全部文章。

编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容是通俗易懂的经验分享。《产业地产100讲》首发于中工

招商网，可以查看全部文章。

近期，与万科有关的产业地产新闻频频上媒体头条。2014年10月10日，万科地产总裁郁亮在成都发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。郁亮表示，传统住宅+消费体验地产+产业地产，才能构成一个完整的城市生活生态，消费体验地产和产业地产领域目前还没有出现明显的领导者，但行业发展趋势和机会已经明朗，这正是万科这样的大块头进入的时候。

看中产业地产这块金矿的除了万科之外，还有一大批住宅房地产巨头，万通、绿地、中粮、星河、卓业、富通等均已先期出手。习惯了高举高打、快速销售回笼资金的房企大鳄，此番征战产业地产新领域，是马到成功，还是水土不服？我们拭目以待。

从伙伴工业地产的实操来看，产业地产与传统房地产主要有以下不同之处。

1、投资周期长、回收慢

《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章,

《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章,内容是通俗易懂的经验分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网,可以查看全部文章。

编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容是通俗易懂的经验分享。《产业地产100讲》首发于中工

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近期，与万科有关的产业地产新闻频频上媒体头条。2014年10月10日，万科地产总裁郁亮在成都发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。郁亮表示，传统住宅+消费体验地产+产业地产，才能构成一个完整的城市生活生态，消费体验地产和产业地产领域目前还没有出现明显的领导者，但行业发展趋势和机会已经明朗，这正是万科这样的大块头进入的时候。

看中产业地产这块金矿的除了万科之外，还有一大批住宅房地产巨头，万通、绿地、中粮、星河、卓业、富通等均已先期出手。习惯了高举高打、快速销售回笼资金的房企大鳄，此番征战产业地产新领域，是马到成功，还是水土不服？我们拭目以待。

从伙伴工业地产的实操来看，产业地产与传统房地产主要有以下不同之处。

1、投资周期长、回收慢

《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章,

一、物业管理前期介入的内容及其运作过程物业管理的前期介入是一个长效服务的概念,是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策,制定物业管理方案,并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：

维普资讯

李珊中原工学院经济管理学院一

、

物业管理前期介入的内容及其运作过程

派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、录，记并就有关问题提出意见和建议。 主要内容：施工中发现的问题与建设单位和施工单就位共同磋商，时提出并落实整改方案；合设备安及配装，场进行监督，保安全和质量；内外装修方现确对式、布局、料及工艺等从物业管理的角度提出意见；用 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，别特是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。4.销售阶段

物业管理的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，定物业管理方案，从管理和运作的角度为制并开发商提供楼宇设计、工监管、备选用、能规施设功划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：

1项目可行性研究阶段 .向建设单

一、物业管理前期介入的内容及其运作过程物业管理的前期介入是一个长效服务的概念,是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策,制定物业管理方案,并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：

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、

物业管理前期介入的内容及其运作过程

派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、录，记并就有关问题提出意见和建议。 主要内容：施工中发现的问题与建设单位和施工单就位共同磋商，时提出并落实整改方案；合设备安及配装，场进行监督，保安全和质量；内外装修方现确对式、布局、料及工艺等从物业管理的角度提出意见；用 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，别特是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。4.销售阶段

物业管理的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，定物业管理方案，从管理和运作的角度为制并开发商提供楼宇设计、工监管、备选用、能规施设功划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：

1项目可行性研究阶段 .向建设单

张忠洁与新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司物业管理合

同物业费纠纷一案

_______________________________________________________________________________________

[2006]沈民（2）房终字第1034号

上诉人（原审被告）：张忠洁，女。

委托代理人：李维佐，男，1957年12月22日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区新世界花园朗怡居9号楼151室。

委托代理人：庄黎平(张忠洁妻子)，女，1958 年9月10日出生，汉族，无职业。住址同上。

被上诉人（原审原告）：新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司。住所地：沈阳市王家庄。

法定代表人：何耀?j，该公司董事长。

委托代理人：吕胜春，辽宁弘立律师事务所律师。

委托代理人：杨芳，辽宁弘立律师事务所律师。

上诉人张忠洁与被上诉人新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司（以下简称新世界物业公司）因物业管理合同物业费纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2006）和民房初字第119号民事判决，于2006年9月22日向本院提起上诉。和平区人民法院于同年11月20日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员张青担任审判长、代理审判员

物业移交管理流程

编制 审核 批准

日期 日期 日期

修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人

1. 目的

规范工程竣工验收及备案后移交物业公司管理的工作流程。 2. 适用范围 适用于本项目。 3. 术语和定义

移交：指公司开发的工程，通过竣工验收和备案后，并经物业公司确认达到可移交标准，转交给物业公司进行管理的过程。

4. 职责

4.1. 项目部

4.1.1. 编写工程竣工移交计划。

4.1.2. 组成移交小组，组织相关部门沟通、协调移交前的工作。

4.1.3. 作为检查小组对细部检查发现的问题，落实并督促承包商进行整改，确保工程达到移交的标准。

4.1.4. 组织工程移交验收并办理移交手续。

4.1.5. 组织编制工程竣工图、竣工档案，并办理相关资料的移交。

4.1.6. 负责对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训。

4.2. 物业公司

4.2.1. 成立物业接管小组，配合项目部进行移交验收，并办理移交手续。 4.2.2. 工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护。 4.2.3. 对移交的档案资料进行归档保管。 4.3. 总承包商

4.3.1. 成立整改小组，参加物业移交验收。

4.3.2. 对细部检查验收发现的问题