北京市农村集体经营性建设用地

农村经营性集体建设用地流转特征分析

摘要：农村集体建设用地的流转目前处于“隐形交易”、无序交易的现状，不利于使农村集体建设用地转为成资本，阻碍了农村经济的发展，因而，了解农村集体建设用地流转的现状，对流转特征进行分析，并提出相关完善建议，对于提高土地使用效率，促进农村经济发展，提高农民收入具有重要的现实意义。

关键词：经营性集体建设用地；流转特征；分析 1.前言

随着统筹城乡发展政策的不断推进，农村集体建设用地在连接城市与农村的发展上发挥了关键性作用。在十八届三中全会强调了加快完善现代市场体系，建设统一开放、竞争有序的市场体系，就是要让市场在资源配置中起决定性作用。关于农村土地问题，着重提出建立城乡统一的建设用地市场，指出在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，使得农村建设用地市场化有了有力的政策依据。

然而，目前我国的农村集体土地制度是一种不公平也缺乏效率的制度安排，存在着产权主体虚置、权能不全等缺陷，

使得农村的土地不能进入市场进行交易，转化为财富和资本。而由于农村进城务工人员的增多以及农村土地整理的发展，使得城市房产供不应求以及农村建设用

佛山市南海区农村集体经营性建设用地

入市管理试行办法

第一章 总则

第一条 为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地使用权市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，贯彻落实中共中央关于农村集体经营性建设用地入市改革试点精神，建立城乡统一的建设用地市场，根据?中华人民共和国物权法?、?全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定?等法律、法规、规章及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 佛山市南海区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

存量农村集体建设用地是指以2014年度土地变更调查成果为基础，参照南海区标图建库成果确定的农村集体建设用地，包括手续完善的农村集体建设用地、暂未完善用地手续的历史遗留农村集体建设用地。

本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地一定年限

1

的使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租和抵押等行为。

国有划拨留用地可参照农村集体经营性建设用地

江苏省金坛市人民政府关于印发《金坛市经营性建设用地容积率管理规

定》的通知

各镇人民政府，开发区管委会，市各办局，市直各单位：

《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》已经市政府第22次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。

二〇〇九年十一月二十三日

金坛市经营性建设用地容积率管理规定

第一章 总则

第一条 为进一步规范经营性建设用地容积率的管理，维护建设市场的公开、公平、公正，创优服务发展环境，提高依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》、《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》和江苏省建设厅、监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划治理和监督检查的通知》等有关文件，结合本市实际情况，制定本规定。

本规定适用于本市行政区划内以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的经营性建设用地。

第二条 符合以下条件之一，即认定为超容积率：

(一)建设工程设计方案或施工图中总建筑面积超出规划条件确定的总建筑面积；

(二)按国家规定计入容积率的建设工程竣工规划核实房产面积比建设工程规划许可证核发

项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析（第3期）

—土地使用权出让转让篇

本期题目：经营性建设用地采取协议方式出让的效力认定

2007年国土资源部修订并公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确了工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。采取协议方式的，合同应认定无效。

【实务争论】

第一种观点认为：对于应采取公开方式而采取协议方式出让建设用地的，不应否定出让合同的效力，应对当事人进行行政处罚或补救。

第二种观点认为：国土资源部的规章不是认定合同无效的依据，且在《城市房地产管理法》未修改的情况下，协议仍是建设用地使用权出让的一种方式。因此，因协议出让而订立的合同不能认定为无效。

第三种观点认为：尽管国土资源部规章不能作为认定合同效力的依据，但是规章属于国家政策范畴，在法律没有明确规定的情况下应以政策认定协议出让的合同无效。

【司法实践与解析】

对于建设用地采取协议出让的，应认定合同无效。主要理由如下： 第一，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》虽属于部门规章，但也属于国家政策的范畴。法律的协议方式出让建设用地

北京市农村建房用地管理暂行办法

北京市人大常委会(颁布单位) 19841129(颁布时间) 19850301(实施时间) 19910601(失效时间)

北京市农村建房用地管理暂行办法

（1984年11月29日北京市第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过） 第一章 总则 第二章 村镇建设规划 第三章 住宅用地

第四章 乡镇机关、企业事业单位用地 第五章 管理机构 第六章 奖励与惩罚 第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了贯彻中共中央、国务院对《北京城市建设总体规划方案》的批复，适应郊区农业现代化和农村经济的发展，加强农村建房用地

的管理，防止乱占滥用耕地，根据国务院《村镇建房用地管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市郊区农村建房。

农村建房系指住宅建筑、生产建筑、公共建筑和公用设施等。 城市建设总体规划规定的市区范围内和郊区的城镇、工矿区、文物保护区、风景游览区、水源保护区等规划范围内，以及其它特定地区内的农村的乡镇机关、企业事业单位和新农村、新集镇的建设工程用地的审批，按《北京市城市建设规划管理暂行办法》办理。

第三条 农村建房必须节约用地，充分利

郫都区郫筒街道集体经营性建设用地基准地价一览表

均质地域 用 途 商服用地 其他集体 建设用地 工业用地 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 Ⅰ 1980 132.00 1655 110.33 Ⅱ 1223 81.53 1195 79.67 420 28.00 Ⅲ 900 60.00 885 59.00 基准地价的定义：

1、估价期日：2015年6月30日；

2、主要用途：商服用地、其他集体建设用地、工业用地； 3、权利状况：出让集体经营性建设用地，无他项权利限制；

4、使用年期：商服用地40年，其他集体建设用地、工业用地50年； 5、开发程度：宗地外“三通”（通路、通电、通上水），宗地内“场平”（场地平整）； 6、容积率：商服用地、其他集体建设用地1.5，工业1.0。

郫都区郫筒街道宅基地基准地价一览表 均质地域 用 途 宅基地(转让30年） 宅基地(租赁20年） 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 Ⅰ 2027 Ⅱ 1520 Ⅲ 1112 135.13 1436 101.33 1078 74.13 78

北京市国有建设用地使用权

出让公告

根据国家和北京市的有关规定，经北京市人民政府批准，北京市国土资源局决定在北京市土地交易市场公开挂牌出让海淀区东升乡居住、商业项目国有建设用地使用权。

一、宗地基本情况：

本次挂牌出让宗地位于海淀区东升乡蓟门桥北。具体四至为：东至西土城路，南至锦秋南路，西至锦秋东路，北至国管局宿舍及国家标准局。该宗地将以“三通一平”的形式挂牌出让。

宗地规划经济技术指标如下表：

挂牌编号 用地性质 出让年限 居住70年 商业40年 综合50年 土地面积 （平方米） 建筑控制规模 (平方米) 京土整储挂（海）居住、商业金融用地 [2010]019号 44507.602 其中：建设用地≤104537 34253.218 二、挂牌出让起始价为人民币60000万元,竞价阶梯为人民币500万元整，竞买保证金为人民币30000万元。

三、中华人民共和国境内外企业、其他组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买。可以独立竞买也可以联合竞买。

四、本次挂牌出让竞价的起始时间为2010年2月22日9时起，挂牌竞价截止时间为2010年3月8日15：00时止。

本次挂牌不接受电话、邮寄及口头报价。

五、本次挂牌出让的详细资

郫都区郫筒街道集体经营性建设用地基准地价一览表

均质地域 用 途 商服用地 其他集体 建设用地 工业用地 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 Ⅰ 1980 132.00 1655 110.33 Ⅱ 1223 81.53 1195 79.67 420 28.00 Ⅲ 900 60.00 885 59.00 基准地价的定义：

1、估价期日：2015年6月30日；

2、主要用途：商服用地、其他集体建设用地、工业用地； 3、权利状况：出让集体经营性建设用地，无他项权利限制；

4、使用年期：商服用地40年，其他集体建设用地、工业用地50年； 5、开发程度：宗地外“三通”（通路、通电、通上水），宗地内“场平”（场地平整）； 6、容积率：商服用地、其他集体建设用地1.5，工业1.0。

郫都区郫筒街道宅基地基准地价一览表 均质地域 用 途 宅基地(转让30年） 宅基地(租赁20年） 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 Ⅰ 2027 Ⅱ 1520 Ⅲ 1112 135.13 1436 101.33 1078 74.13 78

经营性租赁合同

签订日期： _________年________月_________日 编 号：_________________________

出租方： （以下简称甲方）___________________________________________________

承租方： （以下简称乙方）___________________________________________________甲、 甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，按照平等互利的原则，经过双方协商，就乙方向甲方承租 特签订本合同。

一、租赁物概况

二、设备使用地点及工程项目：

本租赁设备仅限于在________________________________，用于_________________________。

三、租赁设备的所有权和使用权： 1、甲方拥有租赁设备的所有权。

2、乙方仅在租赁期内在本合同规定的范围内拥有该租赁设备的使用权。

五、租赁期限及租金结算方式：

1、自________年________月________日至________年________月________日止，租赁期满， 乙方将设备完好

滁州市经营性用地开发项目

规划技术性复核实施细则（试行）

（二〇一二年五月二十二日发布实施）

为进一步提高规划审批效能，规范建设项目规划审批管理工作，加强廉政建设，根据《安徽省城乡规划条例》、《滁州市城市规划管理技术规定》和城乡规划相关规定，结合我市实际情况，制定本实施细则。 一、规划方案审定阶段技术复核要求

建设单位向规划主管部门报送规划方案时，需提供《规划方案技术复核报告》和《日照分析报告》（含电子文档）。

技术经济指标和日照分析报告，由建设单位委托第三方机构（技术经济指标复核机构应具备城市规划编制或测绘乙级以上资质，日照分析复核机构应具备城市规划编制资质，竣工核实测绘应具备测绘乙级以上资质，以上技术性复核的服务机构简称第三方机构），按照规划条件和我市容积率计算规则等相关规定进行复核，并出具报告。

《规划方案技术复核报告》应包括以下内容：规划条件所要求的容积率、建筑密度、绿地率、停车位等各项技术经济指标，及建筑间距、建筑退让要求。对复核所使用规划总平面图和修建性详规、建筑设计方案需盖章确认，作为复核报告的附件。

《规划方案技术复核报告》和《日照分析报告》，作为规划主管部门审定规划方案的依据。 二、建设工程规划许可阶段技术复核要求

建设单位在向规划行政主管