房地产税务管理手册

“房地产税”系误读 热议反映民众期望

《决定》一出，广州、深圳等城市被认为是第二批房产税试点城市，有报道称广州、深圳地方政府制定的房产税试点方案已经成型。更有传言“2014年1月1日起将全面开征房产税”，并言之凿凿称：《决定》中“加快房地产税立法”并不单指房产税，而是指与房地产直接相关的一系列税种，包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等等，而房产税则是一个针对房屋保有环节的一个税种，属财产税，之所以受关注是对房产税抑制房价上涨过高的期望，同时也反映出民众对房价下降的渴望。

“房产税之于房地产市场，大多数人都希望它能成为抑制房价过快上涨的调控举措，但这样的期望显然是过高了。”上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建坦言，“近年来，各地房价持续上涨成为趋势，即使在上海和重庆两个房产税试点城市，房价的上涨速度仍然可见一斑。”

2

试点收效甚微 房产税难抑制房产上涨

国家统计局最新发布的数据显示，1月份我国70个大中城市新建商品住宅 （不含保障性住房）的价格，与12月份相比，下降的城市仅有2个，持平的城市3个，上涨的城市则高达65个；从二手住宅价格变动来看，上涨的城市也达到62个。也就是说，房价上涨是普遍现象。而且部分城市年内房价涨

房地产税务资料

2010年房地产税务稽查风险防范

一、地产企业的常用避税措施

（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本。

评价：同时资金回流，避个人所得税，注意偷税和筹划的界限问题。

（二）在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。

（三）在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。

评价：注意国税函【2009】507

（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。

评价：例如周正毅融资，运用要得当，但没有连续性筹划的例子。

（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。

评价：注意国税函[1998]53号、财税【2006】114号文件

（六）设立关联的代理公司，进行流程再造。

评价：注意国税发[1995]76

（七）地产企业完工后，设立销售公司，分解收入，降低增值率。

评价：一般不提倡使用，因为契税交的太多，建立了很多避税链公司，财务可能

都在一间办公室。

二、未完工开发产品收入

（一）、三项费用扣除基数是否可以是未完工开发产品的收入

国税发【2009】31号文件的规定：只要是签订了预售合同，都算是“销售

收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三

房地产税务资料

项费用扣除基数的。

1、国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。

房地产税务资料

2010年房地产税务稽查风险防范

一、地产企业的常用避税措施

（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本。

评价：同时资金回流，避个人所得税，注意偷税和筹划的界限问题。

（二）在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。

（三）在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。

评价：注意国税函【2009】507

（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。

评价：例如周正毅融资，运用要得当，但没有连续性筹划的例子。

（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。

评价：注意国税函[1998]53号、财税【2006】114号文件

（六）设立关联的代理公司，进行流程再造。

评价：注意国税发[1995]76

（七）地产企业完工后，设立销售公司，分解收入，降低增值率。

评价：一般不提倡使用，因为契税交的太多，建立了很多避税链公司，财务可能

都在一间办公室。

二、未完工开发产品收入

（一）、三项费用扣除基数是否可以是未完工开发产品的收入

国税发【2009】31号文件的规定：只要是签订了预售合同，都算是“销售

收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三

房地产税务资料

项费用扣除基数的。

1、国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。

顺发房地产营销管理手册

娄底市顺发房地产开发有限公司

二0一^年六月

目录

营销机构组织 营销中心管理制度 营销中心销售流程 销售人员守则 来电来访接待制度 营销中心办公物品管理制度 销售部保密制度 销售报表的编制及管理制度 销售控制制度 签署合同及认购书的制度 更改合同及认购书的制度 销售收款、催款的制度 销售折扣制度 客户合同的管理制度 销售制度定期的检查和修正制度 本营销管理手册自公布之日起执行

第一章营销机构组织

、营销组织结构

1 ?营销总监 ① 负责组织、协调、督导营销部正常工作的展开，定期向总经理、董事长提交营销部工 作计划、工作开展情况、任务完成情况、营销部人员表现情况; 主要岗位职责 4总监 崔经理 pnr| 置业 t 顾问— 销售文员

第一早

第二早

第三章

第四章

第五早

第六章

第七章

第八章

第九章

第十章

第十一章

第十二章

第十三章

第十四章

第十五章

第十六章

②制订销售管理办法，鼓励下属达成其销售目标；

③协调与其他部门的沟通协作，参加公司例会，提出建设性的建议。

④组织营销部员工定期学习、培训，不断提高营销部整体素质和专业水平；

⑤负责营销部合作单位的考核选拔，组织、协调、督导合作单位相关工作的展开，定期进行总结并向公司领导汇报；

⑥安排并指导营销部员工

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浅析我国房地产税收改革

作者：张 丹

来源：《商场现代化》2008年第22期

[摘要] 2008年1月30日，美联储将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率下调50个基点至3%，参照中国目前4.14%的银行1年期存款基准利率水平，中美利差倒挂1.14%。而在2008年4月30日，美联储宣布再度降低联邦基金利率，至此，美联储基金利率已降到2％，以致中美利差倒挂2.14%。不难想象，大量投机性的海外热钱将在中国选择投资收益极高的项目，而各方面还不成熟处于发展阶段的房地产市场必将成为海外投资、投机商的必争之地。我国房地产税收制度经过多年的发展也已经形成一套完整体系，但面对海外热钱的涌入，对其完善和革新的要求也日益突现。

[关键词] 房地产税收 房地产保有税 海外热钱

一、房地产税收种类、性质、作用及现状

房地产税收，是公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的无偿性、强制性的征收活动。根据《中国税务年鉴》统计数据显示，2003年全国房地产税收为940亿元；2004

房地产行业税务稽查存在的问题和对策研究

(2011-11-21 22:28:40) 转载▼ 标签： 分类： 房地产专栏

税务 房地产开发 房地产行业 胡润百富榜 房地产业 财经

【摘要】房地产行业的发展推动了经济增长，其偷、逃、欠税问题也越发严重，成为2007年国家税务总局的行业稽查重点。本文从分析房地产行业存在的主要涉税违法问题入手，剖析了违法问题存在的原因，并从不同角度提出了对房地产行业强化税务稽查的建议。

【关键词】房地产行业 偷、逃、欠税存在问题 强化稽查

一、问题的源起

1998年以来，我国房地产业得到迅猛发展[1]。房地产开发投资的增长对经济增长也起了重要作用，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率年均增长22.49%[2]。然而，在房地产行业发展壮大、地产大亨不断增加的同时，房地产的偷、逃、欠税问题却层出不穷。我国房地产业的富豪在财富排行榜中占据多数，达各种排行榜的一半左右。在2006年发布的福布斯《中国内地富豪榜》上，涉足房地产的多达35名，遥遥领先于其他行业；在刚刚发布的“2007胡润百富榜”前19名中地产富豪占到15名，前100位富豪中有48人与地产直接相关[3]。从2002年至今，房地

房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间：

2011-10-08 来源：中国税务报 访问量： (双击滚［字体：大 中 小］ ｜ 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取 商品房预售许可证 ，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企

论投资性房地产准则对我国房地产税收体系某些影响

摘要：从税制角度归类。目前，税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。房地产税收由许多不同的税种构成，可以从不同的角度进行分类。为了便于分析，以及与会计处理流程的比较，我们按课税环节对房地产涉及的税种进行分类。按课税环节的不同，房地产税收可以分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收，以及所得环节税收四大类。

关键词：房地产：税收体系：投资性房地产：价值

Abstract: from the Angle tax classification. At present, the tax law do not distinguish between the investment real estate and the investment real estate, for an investment real estate and for real estate tax according to the uniform principle. Real estate tax by many different categories of t

关于房地产案场营销管理

售楼部管理细则

关于房地产案场营销管理

一、组织结构

1、售楼部基本组织架构

2、售楼部岗位职责 1）销售总监

A、贯彻执行公司的经营策略、方针及各项管理制度，制定本部门管理制度及业务流程。

B、统筹本部门的业务工作开展，加强本部门内部员工培训及队伍建设，改进内部管理流程，提高本部门工作效率。

C、计划、实施、控制整体销售工作，引导和控制项目销售工作的方向和进度。

D、全面管理销售现场（包括现场相关部门人员），对销售现场进行实时监控。 E、处理现场异常情况、销售中的重大突发事件和紧急事件。 F、把握重点客户，参加重大销售谈判和签定合约。 G、处理大客户投拆，跟踪处理投诉结果，维护客户关系。 H、全面撑控销售进度，及时进行销售状况的评估分析。

关于房地产案场营销管理

2）销售秘书岗位职责

A、负责管理销控，保持销售活动有序进行。 B、配合和监督签约过程。 C、负责录入有关销售信息。 3）现场经理岗位职责

A、协助销售总监做好售楼现场的各项工作。

B、随时掌握楼盘的销售进展情况，及时对销售情况进行汇总和统计，并上报总监。

C、规范执行售楼接待程序，监督下属的行为规范，保证服务质量。 D、督促销售顾问的工作，协助销售顾问完成有难度的销售工作，完成公司

制定

房地产税税制的国际比较与借鉴

内容提要：本文着重介绍了国外和地区房地产税制度的建设。由于各国对房地产税征收目的不同，计税依据不一样，评估方法不同，使得各国在房地产税制建设上存在一定差异，但仍具有一定相同之处，通过比较研究找出一些规律性东西，对于我国借鉴国外先进的房地产税建设经验，构建有中国特色房地产税制体系，促进我国房地产业的健康发展有着积极的意义。 关键词：国外房地产税，比较，借鉴

随着我国房地产业的快速发展，已经初步建立起了房地产税收体系，房地产税在调节社会利益关系、增加财政收入和平抑房地产市场价格，促进房地产业健康发展等方面起到了积极的作用。我国现行房地产税收虽然在逐步完善，但仍然存在一些问题和缺陷。而英国、加拿大、德国、美国、日本等等经济发达国家房地产税制度建立比较早，比较完善，有很多成功经验，值得我们学习和借鉴。 一、国外房地产税制度的主要内容 1.课税对象及征收方式

房地产税的课税对象是指包括所有的房地产。由于国外各国和地区的房地产税内涵不同，所以名称也有所不同，美国和新加坡把房地产税称为财产税，日本称为固定资产税、城市规划税，中国香港称为差饷、物业税。各国和地区对房地产税征收方式也是不同的，有些国家只