地产前期策划

建设单位前期报建

房地产开发报建流程及潜规则指南[全]

（非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。谢谢）

中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的

建设单位前期报建

房地产开发报建流程及潜规则指南[全]

（非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。谢谢）

中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的

房地产开发项目行政收费明细序号 费用名称 费用标准 收款单位

一

前期费用明细 济南市城市规划咨询服 务中心 济南市城市规划咨询服 务中心

1—1 1—2 1—3 1—4 1—5 1—6 1—7 1—8 1—9

规划技术服务费 用地规划管理费 灾评报告 可行性研究报告 地质勘探费 地形图测绘费 环评费

住宅2.3元/㎡,公建3.2元/㎡ 2.1元/㎡(用地面积) 0.3 0.5 2 0.18 0.3

方案及施工图设计费 市场价 住宅多层2.55元/㎡,小高层3.63 济南市建设工程勘察设 元/㎡,高层4.45元/㎡,幼托、 计质量监督站 中小学3.77元/㎡,公建4.2元/㎡

施工图联审费

1—10

每246元/㎡。其中城市建设配套 费92元(路桥82元、环卫5元、绿 城市建设综合配套费 化5元),管网建设费154元(包含 热源78元、供水26元、燃气20元 、排水20元、综合布线10元)

济南市财政局

1—11 1—12

新型墙体材料基金 消防设施检测

10元/㎡

济南市财政局

1—13

人防易地建设费

十层以下按首层800元/㎡,十层 (含)以上按首层2000元/㎡,车 库90元/㎡,别墅2000平米以上90 元，2000平米以下58.5元；2000 济南市财政局 ㎡以下

房地产项目前期策划工作

一、市场调研

（一）城市发展PEST分析

1．城市发展政治环境（P） 1) 国家或城市发展宏观政策 2) 城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1) 城市建设状况 2) 城市产业发展

3) 城市经济实力（人均GDP） 4) 城市消费实力 (恩格尔系数) 5) 城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1) 城市人口及结构 2) 城市化水平 3) 基尼系数： 4) 人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1) 城市智力及研发水平

2) 新技术产品产值所占比重（%） 3) 社会劳动生产率（元,人） 4) 科技进步贡献率（%） （二）城市发展房地产总体环境调研

1．城市房地产市场现状特征 1) 城市房地产市场总体特征

a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测

a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资

马老师

零售商业地产咨询顾问服务的专家，拥有近十年零售商业地产从业经验。期间为全国范围内众多购物中心和城市综合体提供专业的投资咨询意见，工作内容包括：宏观市场研究、消费者需求分析、商圈定量与定性研究、项目主题定位、业态组合与品牌落位建议、商 场内(外)部人流动线规划建议、商业硬件设施优化建议、主力店前期规划建议、项目租金规划以及项目投资收益预测等，为大部分 商业项目提供购物中心招商全程顾问及购物中心开业前运营管理顾问服务。重点客户包括：东方明珠集团、深国投、上海城投控股、 重庆渝中区商委、重庆协信集团、融科置地、KWG、TESCO、无锡轨道办、贵阳中天城投、上海九百集团、万科等。 职业履历： 仲量联行(上海) 高力国际(北京) 第一太平戴维斯(北京) 社会活动： 同济大学 EDP 企业培训 商业地产运营管理沙龙

主讲人之一 创办发起人

楼市、新浪地产、红地产、中国房地产信息、中国房地产报等专题撰稿人

2

商业地产的四大要素，可简单概括为： 1)商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键; 2)设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性; 3)成本与融资，项目开发资金保障; 4)运营与推广，提升物业的商业价值;

首要一步：从定位到招商

3

第一部分 定位与规

马老师

零售商业地产咨询顾问服务的专家，拥有近十年零售商业地产从业经验。期间为全国范围内众多购物中心和城市综合体提供专业的投资咨询意见，工作内容包括：宏观市场研究、消费者需求分析、商圈定量与定性研究、项目主题定位、业态组合与品牌落位建议、商 场内(外)部人流动线规划建议、商业硬件设施优化建议、主力店前期规划建议、项目租金规划以及项目投资收益预测等，为大部分 商业项目提供购物中心招商全程顾问及购物中心开业前运营管理顾问服务。重点客户包括：东方明珠集团、深国投、上海城投控股、 重庆渝中区商委、重庆协信集团、融科置地、KWG、TESCO、无锡轨道办、贵阳中天城投、上海九百集团、万科等。 职业履历： 仲量联行(上海) 高力国际(北京) 第一太平戴维斯(北京) 社会活动： 同济大学 EDP 企业培训 商业地产运营管理沙龙

主讲人之一 创办发起人

楼市、新浪地产、红地产、中国房地产信息、中国房地产报等专题撰稿人

2

商业地产的四大要素，可简单概括为： 1)商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键; 2)设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性; 3)成本与融资，项目开发资金保障; 4)运营与推广，提升物业的商业价值;

首要一步：从定位到招商

3

第一部分 定位与规

房地产项目 前期策划报告模板

Part Ⅰ 第一部分 市场调研

一、城市发展PEST分析

1.城市发展政治环境（P）

（1）国家或城市发展宏观政策； （2）城市规划发展趋向分析。

2. 城市发展经济环境（E）

（1）城市建设状况； （2）城市产业发展；

（3）城市经济实力（人均GDP）； （4）城市消费实力（恩格尔系数）； （5）城市精神价值。

3.城市发展社会环境（S）

（1）城市人口及结构； （2）城市化水平； （3）基尼系数； （4）人均居住面积。

4. 城市发展技术环境（T）

（1）城市智力及研发水平； （2）新技术产品产值所占比重； （3）社会劳动生产率； （4）科技进步贡献率。

二、城市发展房地产市场总体环境调研

1.城市房地产市场总体特征

（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析； （2）城市房地产市场供求关系和结构分析；

（3）城市房地产区域特征分析； （4）城市房地产营销特征分析。

2.城市房地产发展市场主体特征

（1）城市房地产开发主体特征； （2）城市房地产产品特征； （3）城市房地产服务主体特征； （4）城市房地产消费主体特征。

3.城市房地产发展预测

（1）宏观政策对房地产市场的影响； （2）城市投资环境发展分析； （3）城市房地产投资趋向分析； （

大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容 1、市场调研分析

1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析 1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析 2、定位分析

2.1战略性总体定位 2.2商业定位 3、规划设计建议

3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计 3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计 4、业态组合规划

4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题 5、经济分析

5.1指标预算 5.2分析评估

前期策划第一步 市场调研分析

一、市场调研分析的主要内容 1、宏观市场分析

1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境 2、区域市场分析

2.1本市商业环境 2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围） 3、客户分析

1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析 4、消费者分析

1、消费结构研究

大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容 1、市场调研分析

1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析 1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析 2、定位分析

2.1战略性总体定位 2.2商业定位 3、规划设计建议

3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计 3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计 4、业态组合规划

4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题 5、经济分析

5.1指标预算 5.2分析评估

前期策划第一步 市场调研分析

一、市场调研分析的主要内容 1、宏观市场分析

1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境 2、区域市场分析

2.1本市商业环境 2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围） 3、客户分析

1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析 4、消费者分析

1、消费结构研究

中海,地产,前期 ,策划,工程,管理

中海地产工程质量管理前期策划工作指引

1. 目的

1.1 为确保中海地产工程质量，科学有序地进行工程质量管理前期

策划工作，为项目的顺利发展奠定良好基础，特制定此工作指引。

2. 定义及适用范围

2.1 定义：工程质量管理前期策划工作是指公司在获得土地之后和

工程开工之前，地区公司的工程管理部门为保证工程的顺利进行，达到项目的总体发展目标，针对具体工程而制定的各种质量保障计划和措施。

2.2 适用范围：本制度适用于公司全额投资或控股项目的内部工程

质量管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。

3. 原则

3.1 地区公司结合本公司及项目的实际情况，在本指引的基础上，

做好项目的工程质量管理前期策划工作，并严格按其执行。

4. 项目管理策划流程

中海,地产,前期 ,策划,工程,管理

4.1 见图示

5. 工程质量管理策划内容

5.1 设定质量目标

项目经理作为项目质量管理的总负责人，应根据项目的发展的具体情况，组织项目发展部对项目的工程质量提出明确目标。

5.2 设立管理架构

5.2.1 项目开工前，项目经理要认真研究公司内部相关报告与既有成

果，提出工程分期分区施工安排，并在此基础上牵头组建项目发展部，提出人员编制、职责分工方