收益法评估土地价值
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企业价值评估之收益法
“戴姆斯-奔驰”与“克莱斯勒”合并收益法评估案例
本文拟从企业价值的角度结合“戴姆斯-奔驰”与“克莱斯勒”合并案例,谈谈西方企业并购评估中收益法的运用。收益法是西方企业并购评估的主流方法。
(一)预测期内现金流量的计算
现金流量=经营利润×(1-所得税率)+折旧-(增量的流动资本投资+增量的固定资本投资)
或:CFt=St-1(1+gt)(Pt)(1-Tt)-(St-St-1)(ft+W)
CF:现金流量;S:销售额;g:销售额年增长率;P:销售利润率;T:所得税率;f:销售额每增加一元所需追加的固定资本投资;W:销售额每增加一元所需追加的流动资本投资;t:年份。 预测期的确定一般以企业经营已达到稳定状态为原则,所谓稳定状态是指:新投资收益率和盈利再投资比例以及由此形成的自由现金增长率保持不变。如果该企业的经营具有周期性,那么预测期应该覆盖一个完整的周期。 (二)续营期内现金流量的计算
在预测期之后,企业通常就进入稳定状态,因此续营期内每年现金流量往往以预测期最后一年的数值为准。但事实上不会有真正的稳定状态的到来,而最可能的是出现商业周期,因此,所谓的稳定状态就必须反映对成本和需求的平均预期,也就是未来商业周期中间状态的数据。
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农村土地价值评估文献综述
科 目:项目投资评估
题 目:农村土地价值评估文献综述 专 业:资产评估 姓 名:闵鑫 学 号:S1514W0885 指导老师:戴子礼、周泓
农村土地价值评估文献综述
摘要
随着城镇国有土地使用制度改革的不断深化和完善,中国城镇国有土地市场已初步形成,建立了适合中国国情的城镇国有土地质量和价值评估体系。但是我国农村集体建设用地流转目前尚未出台价值评估的技术规程,流转价值存在较大随意性。而随着我国社会经济飞速发展,对集体建设用地需求不断增加,集体建设用地流转已成为不争的事实。目前,我国对集体建设用地流转的相关法律法规正在不断地调整,但关于集体建设用地流转评估的技术规程尚未出台,缺乏完整的集体建设用地价格体系,大量的集体建设用地私下流转扰乱了土地市场,损害了农民利益。因此,研究集体建设用地流转价格评估,健全集体建设用地地价评估体系具有重要的意义。
关键字:集体建设土地;价格评估;经济价值;生态价值
第一章、前言
土地为复杂的区域生态综合系统,也是人类赖以生存的重要资源。关于土地的价值,如果只是根据经济学所提出的有
最新企业价值收益法评估中重点
企业价值收益法评估中重点、难点问题分析
主讲老师 赵强
学习目标
1.了解目前国内企业价值评估中的一些重点和难点问题 2.探讨企业价值评估中重点、难点问题的解决思路 3.对企业价值评估的理论、方法有进一步的深刻理解 一、收益法模型种类及适用前提问题 (一)无负债自由现金流模型
评估标的:企业的全部投资=短期负息负债+长期负债+股权/所有者权益(全投资) 折现的现金流为无负债自由现金流=经营净利润+折旧/摊销+全部负息负债利息(1-所得税率)-资本性支出-营运资金增加
模型适用前提:标的企业的总投资(股权+债权)在未来预测期内,在不考虑自身经营所得前提下,要保持不变,或者说企业没有融资活动,企业每年经营获得的收益利润,全部通过分配、用于其他业务等方式退出经营。 (二)股权投资自由现金流模型
评估标的:企业的股权/所有者权益(股权投资)。
折现的现金流为股权自由经营现金流=经营净利润+折旧/摊销-资本性支出-营运资金增加-负息负债本金减少
模型适用前提:标的企业未来预测期内不能有外界股权资本的增资或减资,但是债权是可以变化的。
企业每年经营获得的收益利润,可以通过分配、用于其他业务等方式退出经营,也可以以留存收益的方式留存企业或者归还负债本金等
企业价值评估:成本法和收益法
企业价值评估的价值类型分为:市场价值和非市场价值;
1、市场价值是指企业在评估基准日公开市场上正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值;
公开市场是指充分发达与完善的市场条件,指有一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场,买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的,而非强制或不受限制的条件下进行的。 公开市场假设中的市场是一个充分竞争的市场,资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。
公开市场假设还假定资产用途可以随便选择,从而发挥其最大、最佳效用,即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途,从而为其持有人带来最大收益。
2、非市场价值下的持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所的实现的预期收益的折现值。
收益法:必要的前提是企业是否具有持续的盈利能力。只有当企业具有持续的盈利能力时,运用收益法对企业进行评估才具有意义。
也许是由于历史原因,其不属于一般的正常企业,能否用常态对待?
3、评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值。
如果这样,就要启动破产清算程序,最终还是实现清算价值。
目前企业价值评估中多采用自由现金流折现(DCF)方法,但由于该方法
最新企业价值收益法评估中重点
企业价值收益法评估中重点、难点问题分析
主讲老师 赵强
学习目标
1.了解目前国内企业价值评估中的一些重点和难点问题 2.探讨企业价值评估中重点、难点问题的解决思路 3.对企业价值评估的理论、方法有进一步的深刻理解 一、收益法模型种类及适用前提问题 (一)无负债自由现金流模型
评估标的:企业的全部投资=短期负息负债+长期负债+股权/所有者权益(全投资) 折现的现金流为无负债自由现金流=经营净利润+折旧/摊销+全部负息负债利息(1-所得税率)-资本性支出-营运资金增加
模型适用前提:标的企业的总投资(股权+债权)在未来预测期内,在不考虑自身经营所得前提下,要保持不变,或者说企业没有融资活动,企业每年经营获得的收益利润,全部通过分配、用于其他业务等方式退出经营。 (二)股权投资自由现金流模型
评估标的:企业的股权/所有者权益(股权投资)。
折现的现金流为股权自由经营现金流=经营净利润+折旧/摊销-资本性支出-营运资金增加-负息负债本金减少
模型适用前提:标的企业未来预测期内不能有外界股权资本的增资或减资,但是债权是可以变化的。
企业每年经营获得的收益利润,可以通过分配、用于其他业务等方式退出经营,也可以以留存收益的方式留存企业或者归还负债本金等
某市地块价值评估报告基准地价法
土地估价报告
项目名称:南昌市XXX区C-888地块
委托方:南昌市XXX公司
估价方:南昌市XXX房地产评估公司
土地估价报告编号:赣XX土评字(2008)第666号估价报告作业日期:二OO八年一月二十七日
至二OO八年二月一日
土地估价报告
第一部分概述
一、估价项目名称:南昌市XXX区C-888地块
二、委托估价方:南昌市XXX公司
联系地址:南昌市XX路XX大街X号
法人代表:王五
三、受托估价方:南昌市XXX房地产评估公司
联系地址:南昌市XX路XX号
四、估价基准日
二OO八年一月二十七日
五、估价日期
二OO八年一月二十七日至二月一日
六、估价目的
为委托方以出让方式取得南昌市XXX区C-888地块土地使用权提供市场价值参考依据。
七、地价定义
本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全三通(通路、供电、供水),在估价基准日2008年1月27日设定其开发程度尚未具备完全三通(通路、供电、供水)条件下,规划用途为居住用途,使用年限为70年的土地使用权价格。
八、土地估价结果
评估土地总面积:80150.0平方米
单位面积地价:490元/平方米
总地价:3927万元
(人民币)大写:叁仟玖佰贰拾柒万元整
九、土地估价师签字:
估价师姓名估价师证书号签字
十、土地估价机构:
南昌
2-收益法和市场法企业价值评估案例讲解
中国资产评估协会CHINA Appraisal Society
收益法与市场法评估案例讲解
阮咏华
中国资产评估协会CHINA Appraisal Society
主要内容 第一部分 企业价值评估简介 第二部分 收益法评估企业价值 第三部分 市场法评估企业价值
中国资产评估协会CHINA Appraisal Society
第一部分企业价值评估简介
中国资产评估协会CHINA Appraisal Society
一、企业价值评估起源
1、企业价值评估目的 企业产权转让 企业并购 企业增资扩股 股权质押 股权司法诉讼 股权激励 其他
中国资产评估协会CHINA Appraisal Society
一、企业价值评估起源
2、国外企业价值评估起源 企业价值评估最早出现在市场经济比较发达的某些 西方国家。 美国的评估行业迄今已经有一百多年的历史,最初 以实物性资产的评估为主,主要是为了满足财产保险、 资产抵押贷款、政府税收、法院判决等经济活动的需 要。 随着企业并购和资本市场的进一步发展,企业未来 的盈利能力、无形资产的重要作用等因素开始为世人 所重视,企业价值评估逐渐成为一项重要的资产评估 业务。
中国资产评估协会CHINA Appr
收益法酒店评估
房地产抵押估价报告
项 目 名 称:A市开发区**西路18号商业房地产抵押价
值评估
委 托 人:江苏**大酒店有限公司
估 价 机 构:江苏A房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师:景** 张** 估价报告出具日期:2010年12月10日
估价报告编号:苏房地镇扬估字(2010)第09号
江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告
致 估 价 委 托 人 函
江苏**大酒店有限公司:
我们接受贵公司的委托,对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2,土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估,估价时点为2010年12月8日,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据贵公司所提供的有关资料,经过房地产估价师实地查看和市场调查,遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准,在了解和分析估价对象实际情况的基础上,本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,遵循必要的估价程序,选用了成本法和收益法进行了评估,综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元,大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万
收益法在企业价值评估中的应用研究
XXX学院
毕业设计(论文)
题目 收益法在企业价值评估中的应用研究
学生所在校外学习中心 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 批
次
层
次
专
业
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
学 号 XXXXXXXXXXXXXXXXXX 学 生 XXXXXXXXXXXX 指 导 教 师 XXXXXXXXXXXXX 起 止 日 期 2009-9-3至 2009-10-30
摘 要 应用好收益法关键是参数选择合适的问题,即收益法中三大参数如何选取的问题:资产预期收益、 资产的经营期限、折现率,本文围绕三大参数的选取提出了自已的观点与看法。
收益法在企业价值评估中的应用研究是当前评估行业发展过程中的一项重大课题。本文在阐明收益法是一种相对科学的企业价值评估首选方法的基础上,针对我国企业价值评估的现状及存在的问题,就收益法评估中参数的选择与确定方法提出了自己的观点。
关键词:收益法 资产预期收益 资产的经营期限 折现率
目 录
中文摘要.................
收益法酒店评估
房地产抵押估价报告
项 目 名 称:A市开发区**西路18号商业房地产抵押价
值评估
委 托 人:江苏**大酒店有限公司
估 价 机 构:江苏A房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师:景** 张** 估价报告出具日期:2010年12月10日
估价报告编号:苏房地镇扬估字(2010)第09号
江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告
致 估 价 委 托 人 函
江苏**大酒店有限公司:
我们接受贵公司的委托,对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2,土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估,估价时点为2010年12月8日,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据贵公司所提供的有关资料,经过房地产估价师实地查看和市场调查,遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准,在了解和分析估价对象实际情况的基础上,本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,遵循必要的估价程序,选用了成本法和收益法进行了评估,综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元,大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万