土地估价报告备案系统

班级：土地1201班 姓名： 贾力哈斯 学号： 20120935

土地估价报告

项 目 名 称：疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水

西村地块国有土地使用权价格评估

受托估价单位：天尚不动产评估有限责任公司 土地估价报告编号：天商估【2015】字第008号 提交估价报告日期：二○一五年六月十九日

目 录

土地估价报告 ................................ 1 第一部分 摘 要 ............................ 1

一、估价项目名称 ................................... 1 二、委托估价方 ..................................... 1 三、估价目的 ....................................... 1 四、估价基准日 ..................................... 1 五、估价日期 ....................................... 1 六、地价定义 ......................................

**公司企业改制

国有土地使用权价格评估技术报告

**土地资产评估有限公司

**年*月*日

土地估价报告

项目名称：**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估报告 受托估价单位：**土地资产评估有限公司 土地估价报告编号：**土估[**]**号

土地估价技术报告编号：**土估[**]**号 提交估价报告日期：二○**年*月*日

关键词：**市

企业改制

**土地资产评估有限公司 **年

**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估

第一部分 摘 要

一、评估项目名称

**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估报告

国土资源部于2007年11月1日起正式施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令），将以往统称的“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权”。

例1：

某某公司涉案资产价值评估

某某公司抵押贷款涉及的国有土地使用权抵押价值评估

二、委托估价方 三、受托估价方 四、评估目的

确定**公司位于**的1宗用途为商服用地国有土地使用权价格，为**公司办理企业改制手续提供价格参考。

估价目的占（1分）

规程要求要说明“满足委托方何种需要及估价依据、估价结果的应用方向，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期”。

土地估价技术报告模板

土 地 估 价 报 告

项 目 名 称：珠海经济特区富华集团股份有限公司下属的珠

海富华复合材料有限公司兰埔厂区（现地址：珠海市拱北白石路32号）89527.28平方米国有工业用地土地使用权价格评估

受托估价单位：广东正元土地房地产评估咨询有限公司

土地估价报告编号：粤正元评[2009]估字第006号

提交估价报告日期：2009年3月2日

土地估价技术报告模板

土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

珠海经济特区富华集团股份有限公司下属的珠海富华复合材料有限公司兰埔厂区（现地址：珠海市拱北白石路32号）89527.28平方米国有工业用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方

委托方一：珠海市国有资产监督管理委员会 委托方二：珠海经济特区富华集团股份有限公司 三、估价目的

本报告对估价对象的土地使用权价格进行评估，为委托方了解珠海富华复合材料有限公司兰埔厂区搬迁所涉及的土地使用权市场价格提供参考依据。 四、估价基准日

二○○八年十二月三十一日 五、估价日期

二○○九年二月十七日至二○○九年三月二日 六、地价定义

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在2008年12月31日，评估土地使用权年限设

土地估价案例与报告

一、宗地估价

一、土地估价程序

(1)确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，1．估价委托的法律依据；

2．明确土地估价双方权利与义务； 3．降低估价收益风险。 4．作为记忆重要内容。

(四)土地估价委托协议(合同)的主要内容 1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全考虑使用年期。

(2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。 (7)撰写估价报告书

土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。 二、土地估价业务受理

(一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托

2．企业或个人委托 3．自有自估

即对自己拥有或拟取得的土地使

第一部分 总述

一、估价项目名称： 二、委托估价方： 三、受托估价方： 四、估价对象： 包括： 1、土地使用者 2、土地位臵 3、宗地数 4、面积 5、用途

6、权利状况 7、年限

可能会出现的错误：漏项、描述不规范。 五、估价目的：

包括：1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向 可能会出现的错误：缺少应用方向。 六、估价依据：

包含：1、法律、法规、政策文件依据

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料

4、评估人员调查收集的资料 可能出现的错误：

（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)

（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报

告》或政府公布的基准地文件。 七、地价定义：

包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日

在对中国人保重组改制项目进行土地评估时，应参照以下统一格式和内容出具土地估价技术报告，其中红色字体部分（灰色底纹）为评估说明，在评估报告完成后应全部删去。未标注灰色底纹的红色字体是需要替换和注意的内容。注意报告中的所有表格应在报告完成后按顺序进行编号。

土 地 估 价 技 术 报 告

（参考格式）

项目名称：中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或

**县）

受托估价单位：中地不动产评估有限公司 合作估价单位： 估价人员：

委托估价单位：中国人民保险公司

估价日期：二00二年四月二十日至*月*日

土地估价技术报告编号：中国人保重组改制－*－** 备注：土地估价技术报告编号中“中国人保重组改制－*—**”

其中：*——各省、直辖市简称

**——所在市、县名称（注明县或市）

例：中国人保重组改制－皖－合肥市 中国人保重组改制－苏－如皋县

土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或**县）

二、委托估价方

委托单位：中国人民保险公司

单位地址：北京市宣武区宣武门东河沿街69号

成本法的计算公式究竟应该怎么写？

按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？

事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：

积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）

看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!

让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：

1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。没有太大问题。

2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。

3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，可以用计算式表述为 管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管

城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）

六安市土地市场网 lasc.lagt.gov.cn 2010-08-10 08:36:28 来源： 六安市土地市场网 作者：tdsc 城市土地估价规程 1 总则

1.1 规程制定的目的

为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。 1.2 规程适用范围

本规程适用于城市规划区范围内建设用地的―基准地价‖和―宗地地价‖评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。 本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 1.3 从事土地估价的基本规定

城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。 1.4 职业道德

土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。 1.5

城镇土地估价规程 （GB／T 18508－2001）

目 录

1 总则 .......................................................................................................................... 3

1.1 规程制定的目的 ............................................................................................ 3 1.2 规程适用范围 ................................................................................................ 3 1.3 从事土地估价的基本规定 ............................................................................ 3 1.4 职业道德 .......................................

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资