房地产企业的纳税筹划

中央广播电视大学人才培养模式改革 和开放教育试点会计学专业毕业论文

浅析房地产企业所得税纳税筹划 —以淮安XXXX有限公司为例

学员姓名 学号 入学时间 年 季 指导老师 职称 试点学校

目 录

一、绪论 ................................................. 2 二、企业所得税的政策概述 ................................. 2

（一）企业所得税的定义 ............................... 2 （二）企业所得税的征缴管理 ........................... 3 （三）企业所得税的税收优惠 ........................... 4 三、房地产企业企业所得税纳税筹划存在的问题及分析 ......... 4

（一）对企业所得税纳税筹划认识不到位 ................. 4 （二）税收筹划人员的专

房地产企业

纳税筹划和财务运作 王景江

中国注册会计师

北京托众管理咨询公司总经理 北京同道兴会计师事务所合伙人 中国企业联合会客座教授 国家会计学院客座教授

世界税收联合会财税研究员

新加坡华新世纪管理研究院客座教授 中国税务通网络客座教授 首都经济研究会理事

总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会计师 王 景 江 教授

著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.

现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问.

曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员

纳税筹划实务与技巧系列

房地产企业土地增值税清算中的纳税筹划

筹划思路

从2007年2月1日起,税务机关开展了土地增值税清算工作。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

Word文档可直接编辑、引用

纳税筹划实务与技巧系列

(4)省税务机关规定的其他情况。

根据上述政策,房地产开发企业可以有意将转让比例控制在 85%以下即可规避清算,另外,上述

浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划

摘要：通过介绍房地产业土地增值税的情况，提出了房地产行业土地增值税的筹划思路及具体的筹划分析，最后讨论了纳税筹划应注意的几点问题，并得出结论纳税筹划主要就从税基和税率的方向上来考虑的并且是一个整体的工程，纳税筹划还需要相关企业的配合且纳税筹划不是不缴税只是降低企业的税负这对于多数企业都具有借鉴意义。

关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划 一、房地产行业纳税筹划及土地增值税筹划概述

土地增值税是流转税的一种。转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。所得税、营业税、土地增值税，占整个房地产项目税金的90%以上。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额，可以影响增值额和增值税率，进而影响土地增值税的大小。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越多，税率超高。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。

二、房地产企业土地增值税纳税基本思路 （一）控制增值额

主要有减少或分解销售收入等，减少销售收入的途径很多，包括

房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业，本指南在分析房地产企业经营规律和会计核算特点的基础上，从收入、成本、费用等方面存在的常见风险点着手，列示了房地产企业在开发经营过程中可能存在的税收风险和与之相应的评估人员在评估过程中的核查重点，旨在为房地产开发经营行业纳税评估工作提供参考，希望大家在评估实践中加以补充完善。

一、收入方面

房地产企业收入主要有预售收入、销售收入（含视同销售收入）和租赁收入，按照会计处理和税法的要求，企业在取得预售收入时应计入预收账款科目，同时计算预计计税毛利额申报纳税；企业完工后将预售收入转主营业务收入，同时结转主营业务成本，并按照税法规定调整毛利额。

（一）预售收入（非完工产品销售收入） 1.易发问题

（1）企业取得预售收入长期挂往来账，不及时、全额申报纳税。

（2）企业取得诚意金、定金等具有预收房款性质的价外费用（包括违约金、保证金等）不计入应税收入。

2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站http://www.bjjs.gov.cn ①点击首页上方“查询中心”，进入查询中心页面； ②在查询中心页面点击“工程建设类”栏目下“工程竣工备案信息”，在新

房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业，本指南在分析房地产企业经营规律和会计核算特点的基础上，从收入、成本、费用等方面存在的常见风险点着手，列示了房地产企业在开发经营过程中可能存在的税收风险和与之相应的评估人员在评估过程中的核查重点，旨在为房地产开发经营行业纳税评估工作提供参考，希望大家在评估实践中加以补充完善。

一、收入方面

房地产企业收入主要有预售收入、销售收入（含视同销售收入）和租赁收入，按照会计处理和税法的要求，企业在取得预售收入时应计入预收账款科目，同时计算预计计税毛利额申报纳税；企业完工后将预售收入转主营业务收入，同时结转主营业务成本，并按照税法规定调整毛利额。

（一）预售收入（非完工产品销售收入） 1.易发问题

（1）企业取得预售收入长期挂往来账，不及时、全额申报纳税。

（2）企业取得诚意金、定金等具有预收房款性质的价外费用（包括违约金、保证金等）不计入应税收入。

2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站http://www.bjjs.gov.cn ①点击首页上方“查询中心”，进入查询中心页面； ②在查询中心页面点击“工程建设类”栏目下“工程竣工备案信息”，在新

房地产开发企业纳税问题汇总-安寓网

1、外商投资的房地产开发企业预提小区配套建设费如何进行税务处理？www.chiancfo.net

问：我们管辖了一家房地产开发企业，该房地产开发企业下辖一家房产物业管理公司，两家企业均为外商合资企业，各自有不同的法人代表，独立核算。2001年房地产开发公司在税前预提了2000万的小区配套设施建设费（该笔预提费用在当年所得税汇算中做了调增利润处理）。并通过往来款划入物业管理公司用于修建小区的后期建设。但该笔款项至今未到物业管理公司帐上，对物业管理公司来说只是一笔债权，物业管理公司一直挂在其他应收款中，同时物业管理公司也相应增加一笔其他应付款（因为牧业管理公司认为该笔款项迟早会用于小区配套设施修建）。现在，物业管理公司被另一家内资企业合并。从帐面上看，整个支付的小区配套设施修建费仅用了15万元，其他应收款和其他应付款均有余额1985万元。我们认为这应当属于企业收，并入应税所得额中计算缴纳所得税，但企业认为这是一项专项费用，不应并入应税所得额外负担中。请问谁的理解正确呢？

答：《关于外商投资房地产开发企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）文件规定：“企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后

房地产企业会计实务及纳税申报

房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍

房地产企业涉税风险点及筹划案例提示

笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。说老实话，对于一个企业的筹划思路，如果不到现场调研是拿不出来的。这里仅提供一个思考方法：

对于房地产企业而言，涉税筹划应当包括规避涉税风险的筹划和节税筹划两个方面。对于规避涉税风险，笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析，对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳（33个风险点）。 在土地取得环节存在5个风险点：

1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票，导致利润虚增，税负加大； 2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；

3、虚增拆迁安置费、补偿费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 4、以股权收购方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本； 5、非“招拍挂”手段取得土地，无法列支土地成本。 在规划设计环节存在3个风险点：

6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响； 7、虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 在融资环节存在6个风险点：

9、向非金融机构（包括企业和个人）融入的资金利息支出未取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；

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Va l u e En g i ne e r i n g

2 01

新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析I mp a c t o f Ne w Ac c o u n t i n g S t a n d a r d s o n t h e Re a l Es at t e Bu s i n e s s Ta x P l a n n i n g

王学军①② WA N G X u e - j u n;董继华①D O N G J i— h u a(①武汉纺织大学，武汉 4 3 0 2 0 0;②国网山西省电力公司大同供电公司，大同 0 3 7 0 0 8 ) ( (￣ ) Wu h a n T e x t i l e U n i v e r s i t y, W u h a n 4 3 0 2 0 0, C h i n a; ￣ ) S t a t e G r i d S h a n x i E l e c t r i c P o w e r C o m p a n y D a t o n g P o w e r S u p p l y C o m p a n y, D a t o n g 0