物业管理纠纷典型案例

新建物业接管验收的主要内容和标准

（发布时间： 2006-12-15 11:16:07 来自：国家职业资格认证培训网）

新建物业接管验收的主要内容和标准

1、主体结构

（1）地基基础的沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。 （3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

（4）木结构应给点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。

（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有先规定。 2、外墙不得渗水 3、屋面

（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。

（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。 （3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。 4、楼地面

（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺校掉角。

（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标

物业管理经典案例分享

案例1、有房子没产权证也是业主

市民赵先生最近有点烦，因为一些原因，自家住的新房产权证一直没办下来。可业委会竟据此说他不是业主，进而“剥夺”了他对小区事务的表决权。那么，赵先生到底是不是业主呢？

以前对于业主一直存在争议，有人理解为持有产权证才为业主，有人理解为交了房款的就为业主，有人理解住在小区内的都为业主。到底什么人才是业主：业主有以下几种情况：

1、根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”，即房产证上登记的人为业主。

2、根据《广东省物业管理条例》第十条“尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务”。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》司法解释规定：依法登记取得或依据生效的法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为，取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。也就是说与建设单位签订了买卖合同并经房产部门登

物业知识

“服务差”就能拒交物业费？龙岩物业纠纷典型案例分析

住宅小区是城市社区的“细胞”。近年来龙岩市物业管理行业持续快速发展，促进了住宅小区管理的规范化，极大地改善了人们的居住环境，但在物业管理过程中也引发了不少问题和纠纷。如何理顺物业管理企业和业主的关系，使“管家”更好地服务于“主人”，已成为人们关注的焦点。物业纠纷情形多种多样，较为复杂。近日，记者在采访新罗区法院受理物业纠纷案件情况时撷取了较为典型的案例，希望通过法理分析，对物业企业、业主能起到一定的参考、警示作用。

业主可以“服务差”为由拒交物业费吗？

案例：2005年，个体户邱先生在龙岩中山路商业城租赁了一个商场用于经营娱乐城，面积940.87平方米，按每月每平方米1元的价格计算，他每月应交物业管理费940.87元。但2006年7月起他开始拖欠物业费，理由是营业场所出现消防自动喷淋系统和远程自动报警系统无法正常运行及歇业后多处出现不明噪声情况，邱先生要求管理商业城的物业公司解决，但物业公司未给解决，导致其被有关部门处罚。他认为物业公司未尽合同义务，因此有理由不交纳物业费。物业公司多次催缴无果后，2007年11月将邱先生告上法庭。法院认为，邱先生与物业公司签订的物业管理合同约定，物业管理的

物业知识

“服务差”就能拒交物业费？龙岩物业纠纷典型案例分析

住宅小区是城市社区的“细胞”。近年来龙岩市物业管理行业持续快速发展，促进了住宅小区管理的规范化，极大地改善了人们的居住环境，但在物业管理过程中也引发了不少问题和纠纷。如何理顺物业管理企业和业主的关系，使“管家”更好地服务于“主人”，已成为人们关注的焦点。物业纠纷情形多种多样，较为复杂。近日，记者在采访新罗区法院受理物业纠纷案件情况时撷取了较为典型的案例，希望通过法理分析，对物业企业、业主能起到一定的参考、警示作用。

业主可以“服务差”为由拒交物业费吗？

案例：2005年，个体户邱先生在龙岩中山路商业城租赁了一个商场用于经营娱乐城，面积940.87平方米，按每月每平方米1元的价格计算，他每月应交物业管理费940.87元。但2006年7月起他开始拖欠物业费，理由是营业场所出现消防自动喷淋系统和远程自动报警系统无法正常运行及歇业后多处出现不明噪声情况，邱先生要求管理商业城的物业公司解决，但物业公司未给解决，导致其被有关部门处罚。他认为物业公司未尽合同义务，因此有理由不交纳物业费。物业公司多次催缴无果后，2007年11月将邱先生告上法庭。法院认为，邱先生与物业公司签订的物业管理合同约定，物业管理的

物业管理师考试物业管理实务案例分析题 8

某日， 某高层楼宇 32 楼 B 室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表， 申报在阳台装一台太阳能热水器， 物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。 上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确， 于是要求装修管理人员去现场核实， 发现该户申报的安装位置实为共用屋面， 而非业主自用部分。

问： 1.物业公司在管理服务中存在什么问题?

2. 物业公司在管理服务中应如何改进?

【分析】 此案例中反映的问题主要是：

一是业主填写《装修申报登记表》 等资料过于简单， 以至于无法确认业主安装设备的具体位置;

二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。

因此， 物业装修管理中， 应从以下方面改进：

首先是业主申报装修时， 物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》， 详细说明装修地点、 内容等情况。

其次， 在物业装修情况不明， 或语言表达不清时， 物业管理人员应到现场核实， 不可盲目接受业主装修申报。

第三， 应对物业管理单位相关人员加强培训和约束， 强化装修管理责任意识， 同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。

物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)施工人员在小区进行装修作业。 经询问， 称其未来得及

编辑说明

1、为了避免各单位在培训工作中简单枯燥的说教现象，增加实际培训工作中的有效性、直观性和借鉴性，提高一线员工学习的兴趣，教育培训部特编制此案例选评；

2、所选案例全部来源于中海物业管理一线工作中发生的真实故事，但基于编辑工作的需要，略有发挥。另案例中所涉及的个人姓名均为化名，请勿对号入座，自我联系；

3、由于所选个别案例存在一定的片面性，所以点评时没有完全局限于就事论事，还旁引添补了其他类似相关联的个案，请大家在实际培训工作中能灵活掌握，举一反三，融会贯通；

4、此案例选评中有部分摘自中海物业管理北京分公司总经理赵凯先生主持的深圳市物业管理协会内部刊物《物业管理》之“案例集锦”专栏，从编辑整体格式考虑，部分篇幅文字略有删减和调整；

5、此案例选评为第一版试用稿，教育培训部将在今后的工作中不断给予充实和完善，希望各单位员工积极支持，欢迎踊跃投稿；

6、点评部分纯属个人意见，由于编者工作经验所限，难免会以偏概全，出现纰漏，恳请大家多提宝贵意见，以便及时修正。

-------编者注

目 录

1、 谁是真正的业主…………………………

篇一：物业管理纠纷典型案例选编

物业管理纠纷典型案例选编

《江北区物业管理现状调查》课题成员单位

江北区人民法院

2010年11

月

前 言

重庆市江北区法院从2002年开始受理物业服务纠纷，到2009年已共计受理物业服务纠纷六百余起，其中不乏很多值得研究和深思的案例,特别是近些年来，小区业主委员会作为业主整体利益的代表在物业服务纠纷中起着越来越重要的作用，导致诉讼案件更加复杂化，呈现出一些新特点，也为司法应对该类纠纷提出了更高的挑战。

本案例选编即是将近些年来江北区法院所审理的一些案例进行汇总、整合，经过不断的提炼，精选出如下几个具有代表性的案例，作为本院物业管理纠纷调研报告的附属课题成果展现出来，其目的是为读者完整的展现物业管理纠纷审理全貌。

重庆市江北区法院课题组

2010年10月

目录

听从法官建议主动缴纳物业费 ----------------------------------------------- 4 开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由 ------------------ 7 业主财产被盗能否向物业公司索赔 --------------------------------------- 14

架空层权益如何维护 -----------

物业管理实务案例分析题

第一章 物业服务企业设立和组织机构

1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管30万㎡的商品房(中等偏高端)居住小区的物业服务公司。按1上级领导的要求:成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标(ISO9000)。请说明:

(1)影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？

(2)按直线职能制组织形式思路，设立公司职能部门，并确定各部门的职责。 (3)直线职能制的主要优缺点。

【答案】

(1)主要因素有 企业战略因素; 外部环境因素; 技术因素;

组织规模和所处阶段。

(2)应设立的职能部门及职责如下:

①总经理室:一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。 人力资源部:制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作。

②行政管理部:编制实施日常行政管理，企业文化建设，品牌管理和信息化建设规划和预算，建立相关规章制度，管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社

[物业管理实务案例汇编]

设身处地——业主想不按统一要求安装防盗网怎么办

某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一要求（先定规矩，再成方圆，可以避免出了问题再整改，弄得管理处手忙脚乱、业主劳民伤财）。可A1的一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0.5米。几次劝说，他仍不改初衷。

按理说，管理处完全可以采取强制措施。然而，主管人员并没有这样简单处理。而是经过现场调查和深入交谈，进一步了解他的装修意图（执意为之，必有所图，把情况摸透了，才好对症下药）。原来他准备打掉厨房与阳台的隔墙后，隐藏一30厘米高横梁吊顶和安装蹲式便器抬高地面，这样有效使用高度减少了，要通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。

在摸清了他的意图、明确表示防盗网外伸决无可能后，管理处设身处地地为其着想，从实际出发，帮助他设计了四个方案：一是顶棚在横梁处局部降低；二是只在蹲式便器周边抬高地坪；三是换用有沉水弯不必抬高地坪的坐便器；四是减少阳台窗内侧的空间占用（能为业主想到的办法都想到了，可谓尽心竭力，业主能不为之所动吗）。 既恪守原则又不失亲情，业主为管理处的诚意所打动，高兴地选择了

将“服务”进行到底

——龙湖物业管理案例学习心得

龙湖物业成立于1997年，是龙湖集团的核心竞争力之一，更是全国物业管理界中的一朵奇葩。 目前，龙湖物业一共有4600多名员工，除了400多名管理人员，其他全部是一线员工。是什么样的“操心员工”通过怎样的服务塑造出了龙湖物业响当当的口碑并打造出各界争相学习的龙湖案例及管理模式？作为行政管理部的一名员工，如何树立自己的服务意识和理念并且在工作开展中得到百分百的践行，通过对龙湖物业管理案例的学习，我找到了答案。

1、做一名真正为企业“操心”的员工

龙湖物业的每一位员工都是心甘情愿为企业操心、担当责任的员工。他们更善于对客户、公司、同事和工作用“心”；如果合格员工是跟随组织运转的齿轮，操心员工就是“带发动机的齿轮”；如果合格员工是仅受弹射力、空气阻力、地心引力影响的“炮弹”，那么“操心员工”就是可以根据目标变化自动调整追踪方向和速度的“巡航导弹”。可见，操心员工即是对工作非常用心、能够驾驭自己的工作、并且对工作的追求和完成是靠内心力量的驱使来达成。而我作为行政管理部这个公司大家庭的管家和后勤保障服务者的一员，服务意识的培养和树立是提升大家对我工作满意度的关键点。因为我们既是一名专员，更是一名服务者。只