房地产项目公司股权转让税费

房地产企业股东股权转让需缴纳哪些税费？

字体:[大 中 小]

来源:中国税网

作者:

日期:2010-07-21

问：我公司联合3个私人股东合伙注册了房地产开发公司，该公司注册资本为1000万元。2008年通过挂牌取得了56亩国有住宅建设用地，总价为3400万元。至今，累计已为该项目投入了约5000万元（含土地款）。现在股东决定转让95%的股权给另外的投资商，作价9300万元。请问在此次转让中，股东应该缴纳哪些税费？

答：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第二条规定，对股权转让不征收营业税。

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《个人所得税法》及其《实施条例》规定，财产转让所得应纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

1

《印花税暂行条例》第二条规定，权转移书据为应纳税凭证。 产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用

公司股权转让形式下的房地产 转让的优缺点、转让程序及风险分析

一、优点。

公司股权转让形式下的房地产转让相对于土地使用权转让、房地产项目转让和在建工程转让，具有以下优点:

1.费用节省。土地使用权、项目或在建工程的转让与项目公司股权转让相比，前者受让方须多交相当于成交金额3%的契税和房地产交易中心的交易手续费0.5%，转让方也须承担转让的营业税5%和土地增值税。

2.手续简单。收购项目公司，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目。而土地使用权、项目或在建工程的转让涉及土地使用权过户及建设手续更名等手续，比较复杂。

3.项目开发速度加快。一旦股权转让手续获得有关部门的审批通过，在项目公司的名义下，投资者即可立即投入资金进行后续开发建设，无须再重新立项办理建设手续。

二、缺点。

公司股权转让形式下的房地产转让还存在以下缺点:

1.收购方承担的风险因素增加。收购方除考虑房地产项目本身的建设风险外，还需考虑目标公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。

1

2.前期谈判调查时间比较长。批租地块或在建工程通常停建原因复杂，存在项目权利人多个的现象，由于商业秘密的关系，外部人

北海XX房地产开发有限公司股权转让合同 第一条订立合同双方当事人

转让方(以下简称甲方): 法定代表人:

委托代理人: 身份证号码: 联系电话: 住址: 受让方(以下简称乙方): 法定代表人:

委托代理人: 身份证号码: 联系电话: 住址:

鉴于甲方在北海XX房地产开发有限公司合法拥有100%股权,该股权包含位于北海市江苏路南、南京路以西、高新技产业城内的一幅面积12000.46平方米的国有土地，现甲方有意转让其在北海XX房地产开发有限公司拥有的100%股权。

鉴于乙方同意受让甲方在北海XX房地产开发有限公司拥有的100%股权，股权转让价人民币贰仟壹佰陆拾万元（21，600,000元）. 甲、乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就甲方拥有位于北海市江苏路南、南京路以西、高新技产业城内的一幅

转让方（甲方）： 受让方（甲方）：

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》等法律、法规的规定，按照平等互利的原则，经过双方协商一致，就 房地产项目（简称项目）转让达成致意见，特签定本合同。 第一条 房地产项目概况

1.1 项目名称： ，位于 ，其四至范围为： （详见附件一，规划拴桩红线图）。 1.2项目使用性质：

1.3项目规划条件指标见附件二： 第二条 项目开发建设现状

2.1本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等，由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件（详见附件三），作为本合同的内容。 第三条 项目法律手续

3.1 甲方以出让方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权出让合同编号： ；甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金，并取得国有土地使用权证书为 ；国有使用权使用期限从 年月 日计算，为 年； 3.2 ；

3.3该项目的建设用地规划许可证号为 ； 3.4该项目的建设工程规划许可证号为 ；

房地产信托股权投资项目管理操作指引

第一章 总则

第一条 为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分

离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按 时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原 则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。

第二条 本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托

资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房 地产开发的信托业务。

第三条 房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。

第四条 现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。

后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行

分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。

第五条 公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目

公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的 委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位 时间不得超过半年。

第六条 监管人员进行现场监管的期限为我司

昆明房兴房地产有限公司、李伟与杨云华、金聪夫妻转让股权转让合同纠纷上诉案

云南省昆明市中级人民法院民事判决书( 2010)昆民五终字第16号 上诉人（原审被告）昆明房兴房地产开发有限公司。 住所：昆明市文林街47号文翠苑写字楼7层。 法定代表人康红梅，总经理。

诉讼代理人张范文，云南理路律师事务所律师，特别授权代理。 诉讼代理人尚毅，曙光法律服务所法律工作者，特别授权代理。

上诉人（原审被告）李伟，男，1964年12月13日出生，汉族，住云南省昆明市五华区文庙直街海天阁巷3号1单元601室， 身份证号码：530103196412131812。

诉讼代理人杨明桂，云南建耀律师事务所律师，特别授权代理。 诉讼代理人施跃基，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）杨云华，女，1963年8月29日出生， 汉族，住云南省昆明市官渡区关上关岭路183号1幢4单元501 号，身份证号码：530111196308291146。

诉讼代理人赵耀、张征，均系云南八谦律师集团律师，特别 授权代理。

被上诉人（原审被告）金聪，男，1957年1月19日出生

房地产开发程序与税费

本报告是严格保密的。

[关键字]: 房地产开发程序、税费

[简介]:

通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企

业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供 一定的借鉴意义。

本报告是严格保密的。

中国的房地产开发程序

Step 1. 投资机会选择 与决策分析

Step 2. 前期工作

Step 4. 租售阶段

Step 3. 建设阶段

本报告是严格保密的。

一、投资机会选择与决策分析

投 资 机 会 选 择

机会寻找

市场分析

投 资 决 策 分 析

机会筛选

财务分析

本报告是严格保密的。

二、前期工作

项目立项及 可行性研究

取得土地 使用权

确定规划 设计方案 并获得许 可

本报告是严格保密的。

1、开发项目的立项和可行性研究

签订 合作意向书

确定初步 开发方案

编制、申报、审批 项目建议书 (代可行性研究报告)

本报告是严格保密的。

开发项目的立项和可行性研究主要税费

可行性研究费估算投资额0.3-1亿元 1-5亿元

环境影响评估咨询费编制可行性 研究报告12-28万元 28-75万元

编制项目建 议书6-14万元 14-37万元

估算投资额0.3-2亿元 2-10亿元

编制环境影 响报告书6-15万元 15-35万元

编制环境影 响报告表2-4

房地产公司股权架构设计方案

在创业圈我们会经常听到股权相关的各种八卦，例如，西少爷股权纠纷，泡面吧分家等等，股权架构在创业初期不重视设计是导致发展壮大后纠纷的重要原因。团队分配股权及架构设计，根本上讲是要在分配和讨论的过程中，让合伙人从心眼里感觉到公平合理，赢得创业兄弟的由衷认可。

1股权架构设计的目标

创业企业要设计一个股权架构，总得来说是，有利于公司整体的快速发展，而不是个别股东利益最大化：

1、维护创始人控制权。当然这种控制权是有益的，其目的是保障公司有一个最终的决策者。用控制权，树立创始人在团队内部的影响力和话语权也是很有帮助的。

2、凝聚合伙人团队。现在，创业竞争的加剧、节奏的加快，联合创业的成功率远高于个人创业。特别是在竞争白热化、智商情商财商遍地、每个团队都要夺命狂奔的TMT行业，更不可能在公司发展的过程中再慢慢找人。股权架构的设计，要能够凝聚好合伙人，那样，才能让团队更有竞争力。

3、让员工分享公司财富效应。有创始人和合伙人，对一个快速发展的创业企业来说还不够，需要有积极努力的员工，才能完成创业的使命。

4、促进投资者进入。现在创业创新，很大一个特点就是有资本的助力，所以股权架构设计要考虑资本如何进入，因为投资人投出巨额资金，但往往只是占小

房地产项目公司运营管理

思路

Last revision date: 13 December 2020.

房地产项目公司运营管理思路随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及业政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。

一、领导力五要素

在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素（激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则）。

1) 激励人心。

建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标（年度关键业绩指标，即KPI），再分解为各部门的年度关键业绩指标（KP I），各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标（KQA）,以及公司的、部

共享知识分享快乐

卑微如蝼蚁、坚强似大象房地产项目公司运营管理思路

随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的赢利模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。

一、领导力五要素

在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素（激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则）。

1) 激励人心。

建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标（年度关键业绩指标，即KPI），再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI），各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标（KQA）,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA）。在KM