商住用地怎么划分商业和住宅

商住用地商业和住宅各占多少比例

商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。 商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，较后确定商业建设规模，说到底是 开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。 商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。 按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。 如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业核心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。 商业与住宅面积配比法： 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； 中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； 内向型商业面积与住宅面积的2％以下。 人均面积推算法 社区配套商业规模= 项目人口* 人均

商住用地商业和住宅各占多少比例

商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。 商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，较后确定商业建设规模，说到底是 开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。 商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。 按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。 如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业核心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。 商业与住宅面积配比法： 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； 中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； 内向型商业面积与住宅面积的2％以下。 人均面积推算法 社区配套商业规模= 项目人口* 人均

商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨

2015-12-10

摘要：现有的土地估价理论中，土地估价基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法；但在实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求，比如商住用地评估中，一些政府储备用地出让底价评估项目要求分别单独评估统一规划的商业和住宅用地的价格，如何在现有方法体系下实现这样的需求,对评估实践活动具有指导意义。本文探讨在此类需求下新的估价思路。 关键词：商住用地 分别评估 估价思路 1 探讨背景

土地估价行业是伴随土地使用制度改革而产生，到现在已有近二十年的历史。在这段历程中，土地估价行业的发展稳步前进，取得了较大的成果。同时，土地估价理论方法也建立了较为完善的估价方法体系。现有的土地估价理论中，基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法。

实际土地估价中，我们一般需要根据具体估价对象的实际情况与我们所收集和掌握的信息资料等，选择两种甚至两种以上的适宜估价方法对土地进行评估。虽然现在的估价方法体系已较为完善，但由于我们在平常实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求碰到一些罕见的问题。在面对这些问题时，我们现有的

某市经开区清华科技园商住用地项目 可行性研究报告

某市经开区清华科技园商住用地项目 可行性研究报告

目 录

第一章 项目概况…………………………………………………（3） 第二章 项目背景…………………………………………………（6） 第三章 房地产市场分析…………………………………………（11） 第四章 价格定位…………………………………………………（17） 第五章 场址主要建设条件………………………………………（22） 第六章 节能节水…………………………………………………（24） 第七章 环境影响评价……………………………………………（26） 第八章 质量保证体系及工程招投标方案………………………（30） 第九章 投资估算…………………………………………………（33） 第十章 财务评价…………………………………???………（35） 附件及附图

- 2 -

某市经开区清华科技园商住用地项目 可行性研究报告

第一章 项目概况

一、项目名称：**市经济技术开发区清

工业用地转商业用地 操作流程

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因

为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

两证是房产权证和土地使用权证

土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转

工业用地转向商业用地多属偶然

随着地价的节节攀升，不少上市公司将工业用地转换为商业用地的冲动也越发强烈，但由于国家多项政策的出台，近来工业用地向商业用地的转换还多为偶然。从事房地产开发多年的东莞地产商东莞东田实业一位董事就认为，目前工业用地向商业用地的转换还是很难的，一般来说有两个途径比较容易达成转换，一个是工厂搬迁，一个是随着城市的发展，工业用地刚好符合了新的城市规划，可以变为商业用地。 根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

比如铜峰电子（600237）近日就公告称，根据当地政府的规划，该公司所属石城大道两侧工业土地的战略部署和规划要求，将对石城大道两侧内的老工业厂区分步骤进行收储，本次收储的三块土地面积总和为5.11万平方米。按照铜陵市的规划，这部分地块或将成为商业用地。常山股

重庆市城乡规划居住用地规划导则（试行）

重庆市规划局

二〇〇七年十二月

前 言

为进一步加强城乡规划编制与管理的科学化、规范化、法制化，根据《重庆市城乡规划事业“十一五”规划行动方案》的统一部署，《居住用地规划导则》。编制组深入调查研究，认真总结实践经验，参考借鉴了国家和其它省市的相关规划标准，通过组织专家论证，在广泛征求规划设计、科研、管理等方面专家意见的基础上，制定本导则。

本导则的主要内容有：1、总则；2、居住用地分类及用地标准；3、居住用地规模与布局；4、经济适用住房与廉租住房建设；5、居住区分级与规模；6、居住用地开发控制；7、居住区道路；8、居住区绿地；9、名词解释。居住区公共服务设施在《公共服务设施规划导则》中另行规定。农村新型社区布局及居住标准在《村庄规划导则》中另行规定。

根据建设部建标【2000】87号文《关于印发<工程建设标准强制性条文>管理工作的暂行规定》的要求，正文中用黑体字注明了本导则中涉及相关国家标准强制性条款内容。

本导则在实施过程中，如发现需要修改

南京市（市辖区）城市建设用地总面积和居住用地面积3年数据分析报告2019版

序言

南京市城市建设用地总面积和居住用地面积数据分析报告对南京市城市建设用地总面积和居住用地面积做出全面梳理，从城市建设用地总面积，城市居住用地面积等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。

南京市城市建设用地总面积和居住用地面积数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。

本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对南京市城市建设用地总面积和居住用地面积的理解，洞悉南京市城市建设用地总面积和居住用地面积发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。

目录

第一节南京市城市建设用地总面积和居住用地面积现状 (1)

第二节南京市城市建设用地总面积指标分析（均指市辖区） (3)

一、南京市城市建设用地总面积现状统计 (3)

二、全国城市建设用地总面积现状统计 (3)

三、南京市城市建设用地总面积占全国城市建设用地总面积比重统计 (3)

四、南京市城市建设用地总面积（2016-2018）统计分析 (4)

五、南京市城市建设用地总

规费和地价

关于发布实施《全国工业用地出让

最低价标准》的通知

国土资发[2006] 307号

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局：

为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》，详见附件1），现予以发布。

一、本《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。

二、工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别（详见附件2）相对应的最低价标准。各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

三、工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自

　　平时我们说哪里阴气很重，在这种地方就会感觉很冷，心里也很抑郁，就像生命力被吸走一样。或者说哪个人阴气很重，表示这个人比较阴森、阴暗，感觉不知道私底下在盘算着什么事情。

　　这种阴气是确实存在的!这是一种阴性的能量场，无论是建筑物，还是人身上，还是某些器物，都可能因为各种原因存在阴气。

　　那么阴气究竟是什么呢?会导致什么?又要怎么化解呢?下面我们就一起探讨一下。

　　阴气是什么?

　　中国人讲究平衡，有阳就有阴。但是对于某个事物来说，如果阴的部分过于强盛，阳气不足，那么这个事物一定是阴气过盛的，就会渐渐衰败下去。人气不聚、有死亡信号、废弃物等属性为阴，易有阴气。墓地、废弃大楼、地下室、夜晚的学校和办公楼、屠宰场、医院等都是属于阴气比较重的地方。对于我们大活人来说，自然是接触到阳气充足的事物更好。

　　阴气重的房屋有什么表现?

　　人是可以感觉到能量气场的，如果一个地方、一个人或者一个器物阴气很重，必然会让人感觉到阴冷、阴森、不舒适、压抑、昏沉等等感觉。长期接触这些事物，自身阳气就会被阴气所耗，不管是身体还是运势，都会出现各种问题。

　　01. 阴气重的房屋总是要比周围环境更冷、更凉，就算是夏天，也会感受到丝丝寒意。

　　02. 阴气重