房地产资产证券化案例

房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS

2017-03-23

本文为西政资本原创，转载请注明出处

导 读 2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。 目 录

一、购房尾款ABS概述 1.定义

2.发行购房尾款ABS的意义

3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程 4.购房尾款的法律性质及相关法律风险

二、购房尾款ABS的法律实务操作 1.基础资产的入池标准及赎回 2.循环购买解决现金流的期限错配 3.现金流的隔离处置

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房地产,融资

科技信息○金融之窗○SCIENCE&TECHNOLOGYINFORMATION2008年第35期

资产证券化———我国房地产融资渠道的现实选择

(宜春学院

彭剑

江西宜春

336000)

【摘要】资产证券化是一种适合我国房地产企业的融资模式，值得房地产业借鉴并逐步推广。本文从资产证券化的理论框架介绍、可行性分析、融资模式分析、以及国外成熟融资模式对我国的启示等四个方面探讨我国发展房地产资产证券化必然性和可行性。

【关键词】资产证券化；特殊目的机构；真实转移；信托

一、资产证券化融资理论的介绍1.资产证券化融资的基本概念

国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化资产必须能够从原始持有人的总资产池中剥离出来，通过一些运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性；二是证券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认为资产证券化融资是指具有某种未来可预见的资产或者资产组合汇集起来，通过结构性重组实现与原权益人的风险隔离，再辅以独特的信用增级和信用评级，发行基于资产价值和未来收益的资产支持证券进行融资。

从信用关系的角度分析，资产证券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证券化融资属于“二级证券化”的范畴。

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资产证券化典型案例

工行分行资产证券化

建清、勇

《商业银行资产证券化：从货币市场走向资本》2004年4月8日，中国工商银行在分别与瑞士信贷第一波士顿、证券股份、中诚信托投资有限责任公司签署工行市分行不良资产证券化项目相关协议。此举标志着国有商业银行资产证券化取得了实质性突破。在各方面积极推动资产证券化的背景下，不良资产证券化项目自始至终受到监管部门和市场的高度关注。7月底，销售工作全面完成，项目取得圆满成功。

1．不良资产证券化项目交易结构

（1）交易主体

①委托人：中国工商银行市分行，即贷款资产提供人。中国工商银行市分行将其从贷款资产中收取款项等权利信托转让给受托人，设立财产信托。

②受托人：中诚信托投资。受托人按信托合同的约定收取受托人管理费，负责管理财产信托和相关；选择并委托资产处置代理人代为处置信托财产中的债权资产，并对其处置行为进行监督并承担责任；与财产信托的其他参与方配合，计算并根据支付顺序在每一个受益权分配日向受益权持有人支付信托利益。

③受益人：在信托中享有信托受益权的人。在信托设立时，委托人为惟一受益人。信托设立后，为委托人，以及通过受让或其他合法S. . . . . ..

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方式取得信托受益权的其

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资产证券化典型案例

工行分行资产证券化

建清、勇

《商业银行资产证券化：从货币市场走向资本》2004年4月8日，中国工商银行在分别与瑞士信贷第一波士顿、证券股份、中诚信托投资有限责任公司签署工行市分行不良资产证券化项目相关协议。此举标志着国有商业银行资产证券化取得了实质性突破。在各方面积极推动资产证券化的背景下，不良资产证券化项目自始至终受到监管部门和市场的高度关注。7月底，销售工作全面完成，项目取得圆满成功。

1．不良资产证券化项目交易结构

（1）交易主体

①委托人：中国工商银行市分行，即贷款资产提供人。中国工商银行市分行将其从贷款资产中收取款项等权利信托转让给受托人，设立财产信托。

②受托人：中诚信托投资。受托人按信托合同的约定收取受托人管理费，负责管理财产信托和相关；选择并委托资产处置代理人代为处置信托财产中的债权资产，并对其处置行为进行监督并承担责任；与财产信托的其他参与方配合，计算并根据支付顺序在每一个受益权分配日向受益权持有人支付信托利益。

③受益人：在信托中享有信托受益权的人。在信托设立时，委托人为惟一受益人。信托设立后，为委托人，以及通过受让或其他合法S. . . . . ..

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方式取得信托受益权的其

第一讲 资产证券化基础

1、资产证券化：以特定资产所产生的未来稳定、可预期的现金流为支持，发行证券的一种融资方式。

实质：原始权益人将能够产生可预期稳定现金流的基础资产转让给投资者进行债务融资。对于融资者而言，资产证券化业务是一种债务融资；对于投资者而言，资产证券化产品是一种固定收益品种。

三个核心要素：

①真实出售：即发起人真正把证券化资产的收益和风险转让给SPV。证券化资产只有经过真实出售，才能够和发起人的经营风险完全隔离。证券化资产一旦实现真实出售，即使发起人由于经营不善而破产，发起人的债权人和股东对证券化资产也没有任何追索权。同样，如果基础资产不足以偿还本息，投资者的追索权也仅限于基础资产，对发起人的其他资产也没有任何追索权

②破产隔离：第一，证券化资产与发起人破产风险相隔离；第二，

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证券化资产与SPV 的破产相隔离。破产隔离相当于是对资产支持证券的一种强有力的内部信用增级手段。

③信用增级：为了提高资产证券化产品对投资者的吸引力从而降低融资成本，发起人可以实施信用增级。实践中主要有内部信用增级和外部信用增级两种方法。

适合证券化的金融资产特征：

（1）比较容易实现资产证券化的资产；

（2）资产可以产生稳定的、可预测的现金流

建行资产证券化案例分析

摘要：

资产证券化是20世纪最重要的金融创新工具之一，它的诞生对商业银行完善自身资本充足率、改善资产质量、增强流动性有着重大的意义，同时也为商业银行提供了一种新的融资方式。

21世纪初，我国金融领域展开了全面的金融体制改革，这也是一次我国商业银行走向市场化、企业化经营的真正意义上的改革。新巴塞尔资本协议为商业银行的资本充足率提出了更加严格的要求，而且我国商业银行长期以来一直面临着大量流动性差的信贷资产问题。因此，各商业银行纷纷寻找更加有效的金融工具来完善自身的经营能力、改善资本质量。于是，资产证券化作为一种创新型的金融工具在九十年代被引入我国，并逐渐在国内一些领域得到应用。 2005年，随着国家对信贷资产证券化相关法规的颁布，这种金融工具纷纷被各家商业银行青睐，并进行尝试。2005年12月15日，中国建设银行和国家开发银行同时推出了信贷资产支持证券，这是我国首批政策法规下的资产支持证券。作为2005年最重要的金融创新之一，这两只资产证券化产品的启动，标志着我国资产证券化已经进入了实施阶段。

关键词：资产证券化 商业银行 信贷资产 一．背景及研究的意义

资产证券化是1970年以来全球金融

资产证券化

一、简介 1.概念

资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券一种融资形式。传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。在资产证券化过程中发行的以资产池为基础的证券就称为证券化产品。

2.分类

广义的资产证券化包括以下四类：

1 ）实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。

2 ）信贷资产证券化：是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。

3 ）证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。

4 ）现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。 狭义的资产证券化指信贷资产证券化，按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化和资产支持的证券化。

3.特点

① 资产证券化是资产支持融资

银行贷款、发行证券等传统融资方式，融资者是以其整体信用作为偿付基础，而资产证券化支

一、资产证券化基础知识 1、资产证券化的定义

资产证券化（AssetSecuritization），一般是指将原始权益人/发起人不易流通的存量资产或可预见的未来收入构造和转变成为资本市场可销售和流通的金融产品的过程，是一种以资产信用为支持的，重新包装现金流的高级投资银行技术（repackage the cash flow into the tradable securities），属于以资产信用为支持的直接融资模式。破产隔离、有限追索是传统资产证券化的主要法律目标。

2、资产证券化的重要性

资产证券化被认为是“优化金融资源配置、用好增量、盘活存量”的重要手段，对促进经济结构调整、支持实体经济发展有重要作用，对资产证券化发起机构而言，是一种新的融资手段、一种资产管理的高级手段、一种风险管理的新工具。

3、中国资产证券化的操作模式概述

目前，中国资产证券化主要有如下四种操作模式：（1）银监会、中国人民银行审批监管的信贷资产证券化；（2）证监会监管的证券公司、基金子公司资产证券化（资产支持专项计划）；（3）在中国银行间市场交易商协会注册的资产支持票据（ABN）；（4）保监会监管的项目资产支持计划。

二、信贷资产证券化的操作模式 1、信贷资产证券化概

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中国xxxx银行信贷资产证券化业务 会计核算办法（暂行）

1.1.1 第一章 总则

第一条 为规范和促进本行信贷资产证券化业务的稳健发展，根据《企业会计准则第23号-金融资产转移》、《信贷资产证券化试点管理办法》（中国人民银行 中国银行业监督管理委员会公告〔2005〕第7号）、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（中国银行业监督管理委员会令2005年第3号）以及本行信贷资产证券化相关制度规定，制定本办法。

第二条 信贷资产证券化业务，是指本行作为发起机构将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。通常情况下，本行发起信贷资产证券化业务时，同时也作为贷款服务机构代收证券化信贷资产本息。

第三条 本行信贷资产证券化业务的标的信贷资产本息需同时完全证券化，不存在部分转让或剥离利息的情况。

第四条 本行信贷资产证券业务的标的信贷资产自证券化日前一结息日至证券化日的应收利息为本行应收利息，证券化后借

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款人归还本息时，应先归还本行的应收利息。

1.1.2 第二章 基本核算原则

第五条 根据信贷资产所有权上的风险和报酬转移

知识产权资产证券化是近年来兴起于发达国家的一种新型的资产证券化类别，其发展之快，引起各方的广泛关注。本文从我国的实际出发，并结合具体的案例，对知识产权资产证券化的概念和特点、背景与发展趋势、必要性与可行性及操作要点等相关问题进行了探讨。 一、知识产权资产证券化的背景与发展趋势

随着知识经济的到来和知识产权制度的确立，知识产权已成为现代企业重要的生产经营要素，企业经营形态也从强调传统的土地、厂房、生产设备等固定资产，转而强调专利、品牌、顾客关系、服务等无形资产。在这种背景之下，知识产权资产证券化作为知识产权开发与知识产权融资的创新模式逐渐引起人们的广泛关注。所谓“知识产权资产证券化”，是指发起人将能够产生可预见的稳定现金流的知识产权（称为“基础资产”），通过一定的结构安排，对基础资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通证券的过程。

目前，美国、英国、日本等国家的知识产权资产证券化实践发展迅速。在美国，知识产权资产证券化的对象资产已经非常广泛，从电子游戏、音乐、电影、娱乐、演艺、主题公园等与文化产业关联的知识产权，到时装设计的品牌、最新医药产品的专利、半导体芯片，甚至专利诉讼的胜诉金，几乎所有的知识产权